地価コンサルティング部門が実施している調整地価表の算出方法は、現行の地価表に「係数」を乗じて新たな地価を算出するというものです。各地区には、その地区の地価上昇率に基づいて算出された独自の「係数」が存在します。例えば、第1地区は地区全体で地価が5倍（係数は5）上昇すると判定され、第4地区は地区全体で11.3倍、第5地区は地区全体で5.6倍上昇すると判定され、係数はそれぞれ11.3倍と5.6倍となります。
HoREAによると、上記の方法には多くの欠陥があり、一部の地区の調整済み土地価格が不完全かつ非現実的になっているという。典型的には、1区、4区、5区のすべての道路の調整済み土地価格が同じ「係数」で計算されており、これは不合理であり、公平性を保証していない。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、ホーチミン市の調整地価表の算出方法について意見を述べた文書を首相に提出した。（写真：ST）
具体的には、1区の土地価格の100%に共通の係数5を「適用」しています。しかし、1区内の土地価格と価格上昇率は本質的に大きく異なります。ドンコイ、レロイ、グエンフエ、レズアンなどの中心部の主要道路の土地価格は、上昇幅がかなり大きいため、「係数」5を乗じても構いません。しかし、チャンディンシュー、ダンチャンコン、チャンクアンカイ、グエンカインチャンなどの小規模道路の上昇幅は、大規模道路の上昇幅と等しくないため、同じ「係数」を乗じるのは不合理とみなされます。
第10区には現在、67本の道路があり、地価形成のために3つのグループに分けられています。「係数」はそれぞれ5.12、5.13、5.58です。係数の区分はあるものの、実際の差はわずか0.01と0.45であり、これは重要ではなく、第10区内の各地域における実際の価格差を反映していません。同様に、第4区、第5区、フーニャン区などの残りの地区でも、「係数」算出方式が適用されており、道路間の差は大きくありません。
HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、この算出方法は、面積と立地に基づいて地価表を作成することを義務付ける2024年土地法第158条第1項、および地価表作成において面積を確定する必要があるとする政令第71号第18条の規定に反すると述べた。実際には、ある地区内のすべての土地の立地において、地価が一律に上昇することは不可能である。
彼は、残りの地区とトゥドゥック市では、より幅広い範囲で、より現実に近い地価が設定されていると指摘した。例えば、3区は4倍から8倍、8区は4倍から18倍、12区は2倍から33倍、ビンチャン区は1.9倍から36倍、ホックモン区は3倍から50倍といった「上昇係数」を示している。
HoREAはまた、1区、4区、5区、10区、およびフーニャン県で一律に計算するために、現在の価格に「係数」を乗じて調整された土地価格リストを計算しないことを提案し、これらの地区の調整された土地価格リストの草案を再構築することを提案した。
さらに、6つの地区（3区、6区、7区、11区、12区、ビンタン区を含む）と4つの地区（ホックモン区、クチ区、ビンチャン区、カンザー区を含む）およびトゥドゥック市の調整済み土地価格表の土地価格も、国による土地収用時の補償価格に関する決定11/2024に基づく住宅地係数枠（K）の「上限」を超える最高値で算出されています。協会はまた、最高地価が住宅地係数枠（K）を超えないようにすることを推奨しています。
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出典: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html
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