地価コンサルティング会社が調整後の地価を算出する際に用いる方法は、現在の地価表に「係数」を乗じて新しい地価を算出するというものです。各地区には、その地区内の地価上昇率に基づいて算出される独自の「係数」が設定されます。例えば、第1地区の地価上昇率が5倍（係数は5）、第4地区の地価上昇率が11.3倍（一律）、第5地区の地価上昇率が5.6倍（一律）と判断された場合、適用される係数はそれぞれ11.3倍と5.6倍となります。
HoREAによると、この方法には多くの欠点があり、一部の地区や郡では地価調整が不完全で現実を反映していないという。例えば、第1、第4、第5地区のすべての道路の地価が同じ「係数」を用いて計算されているが、これは不合理であり、公平性を確保できない。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は最近、ホーチミン市の土地価格調整表の算出方法に関する提案を首相に提出した。（写真：ST）
具体的には、1区の土地価格の100%に係数5が一律に「適用」されています。しかし、1区の地域によって土地価格と価格上昇率は大きく異なります。ドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り、レズアン通りなどの主要な中心街の土地価格は上昇率がかなり高いため、係数5を掛けても問題ありません。しかし、トランディンスー通り、ダントランコン通り、トランクアンカイ通り、グエンカンチャン通りなどの小さな通りでは、上昇率が主要通りほど高くないため、同じ係数を適用するのは不合理だと考えられます。
現在、第10区では67の通りが地価計算のために3つのグループに分けられており、それぞれの「係数」は5.12、5.13、5.58となっています。この係数による区分にもかかわらず、実際の差はわずか0.01と0.45であり、無視できる程度で、第10区内の異なる地域における実際の価格差を反映していません。同様に、第4区、第5区、フーニュアン区などの他の区でも同じ「係数」計算方法が適用されており、通り間の差はほとんどありません。
HoREAの会長であるレ・ホアン・チャウ氏は、この計算方法は、土地価格表を面積と場所に基づいて作成することを義務付けている2024年土地法第158条第1項、および土地価格表の作成における面積の決定要件に関する政令71号第18条の規定と矛盾していると主張した。実際には、ある地区内のすべての土地で土地価格が均一に上昇することは不可能である。
彼は、残りの地区とトゥドゥック市を、より幅広く現実的な価格帯を持つ地価水準の例として挙げた。例えば、3区は4～8倍、8区は4～18倍、12区は2～33倍、ビンチャイン区は1.9～36倍、ホックモン区は3～50倍の上昇率を示している。
HoREAはまた、第1、第4、第5、第10、フーニュアン地区で一律に計算するために、現在の価格に「係数」を掛けて調整済み土地価格表を算出することに反対し、これらの地区の調整済み土地価格表の草案を修正することを提案した。
さらに、6つの区（第3区、第6区、第7区、第11区、第12区、ビンタイン区を含む）と4つの区（ホックモン区、クチ区、ビンチャイン区、カンジオ区を含む）およびトゥドゥック市の調整済み土地価格リストにおける土地価格は、現在最高水準で算出されており、国が土地を収用する際の補償価格に関する決定11/2024に基づく住宅用地の係数（K）枠組みの「上限」を超えています。協会はまた、最高土地価格は住宅用地の係数（K）枠組みを超えないようにすべきであると勧告しています。
出典： https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html
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