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ハノイではなく、ここは国内で最もアパート賃貸実績の高い場所であり、ホーチミン市の市場は再びプラス成長している。

Báo Quốc TếBáo Quốc Tế21/01/2025

国内で最もアパート賃貸実績の高い地域についての驚き、ホーチミン市市場は前向きな兆候を記録し、 ビンフックは最も土地価格の高い場所...最新の不動産ニュースです。


kinh tế Bình Dương. (Nguồn: Crystal Bay)
ビンズオン省のアパートの平均賃貸利回りは現在4.7%で、ハノイの3.7%やホーチミン市の3.6%を大きく上回っています。(出典:クリスタルベイ)

ホーチミン市市場は徐々に回復

ホーチミン市(HCMC)の不動産市場は、2023年のマイナス水準から2024年初頭から再びプラス成長へと徐々に回復しています。成長率はまだ緩やかですが、明るい兆候が見られます。

ホーチミン市建設局の報告によると、2024年の最初の11ヶ月間で、市内の新規住宅建設床面積は780万平方メートルに達し(2024年の目標である床面積800万平方メートルの97.5%を達成)、そのうち、戸建て住宅は床面積383万平方メートル、商業住宅は床面積約382万6000平方メートル、社会住宅は床面積14万4000平方メートルとなっている。また、市内には2つの社会住宅プロジェクトが完成しており、その規模は610戸、床面積は5万831平方メートルとなっている。

現在、ホーチミン市の不動産市場は徐々に回復しており、2023年のマイナス成長から2024年初頭にかけてプラス成長に転じています。成長率は依然として緩やかですが、明るい兆しも見られます。いくつかの新規プロジェクトは投資承認され、また、困難の解消により、一部の既存プロジェクトも再開されています。

したがって、2024年の最初の11か月間で、市は12件の商業住宅プロジェクト(1件の社会住宅プロジェクトを含む)の投資を承認し、2件のプロジェクトに建設許可が与えられ、31,000戸以上の商業アパートが建設中であり、1,611戸の将来のアパートが資本動員の対象となり、3件の社会住宅プロジェクトで2,122戸のアパートが完了しました。

不動産プロジェクトの困難を取り除く作業に関しては、建設局は市人民委員会に対し、法規制遵守の過程で問題が生じたために実施が遅れている投資プロジェクトを引き続き主宰し、市の各部局や支局に任命して、法規制に従って処理し、土地資源の浪費を避け、都市の美観と建設安全を損なうことのないようにするための指示を出すよう指示した。

ビンズオン省の一部のアパートプロジェクトでは、年間賃貸収益率が 7% を超えています。

Batdongsan.com.vnの2024年ビンズオンアパート市場概要データによると、ビンズオンの平均アパート賃貸利回りは現在4.7%で、ハノイの3.7%やホーチミン市の3.6%を上回っています。3.6%は、2024年の全国の平均アパート賃貸利回りでもあります。

注目すべきは、ビンズオン省の一部プロジェクトで、アパートの賃貸利回りが年間6%~7.5%を記録したことです。これはベトナムにおける記録と言えるもので、ハノイやホーチミン市のアパートの賃貸利回りのほぼ2倍に相当します。

ビンズオン省のこのような良好な賃貸利回りは、主に、ここの高級マンションの購入価格は中程度である一方、家賃は高く、入居率が安定しているという事実によるものです。引き渡し基準を備えたこの種の商品は、より高い家賃を支払ってもよいと考える高級層の顧客を引き付けます。平均して、ビンズオン省の高級マンション(購入価格約4,500万~5,000万VND/m2)は、1ベッドルームのマンションで月々1,200万VND、2ベッドルームのマンションで月々1,500万~1,600万VND、3ベッドルームのマンションで月々1,800万~2,000万VNDで賃貸できます。しかし、ホーチミン市やハノイでは、4,500万~5,000万VND/m2のマンションは、ベッドルームの数にもよりますが、1戸あたり約700万~1,200万VNDでしか賃貸できません。

Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は次のように語った。「ビンズオン省の高級マンションの入居率は約80~90%で、いくつかのプロジェクトではほぼ常に「満室」となっています。これは、工業団地の力強い発展により労働者や専門家が働き口を求めて集まっており、賃貸需要が高いことに起因しています。」

ビンズオン省は現在、外国直接投資(FDI)誘致において国内トップクラス、移民率では国内第2位です。また、省は企業による労働者の誘致と定着を支援するための様々な政策を実施しています。一人当たりの平均所得が国内で最も高いビンズオン省は、移民にとって魅力的な移住先となっています。

ハノイ市とホーチミン市を除くベトナム国内5大賃貸不動産市場の中で、ビンズオン省はダナン、ハイフォン、カインホアといった他の省や都市を上回り、関心の高さと関心の伸び率の両方でトップの地域となっています。2024年第3四半期までに、ビンズオン省の賃貸アパートの検索件数は2021年第1四半期と比較して58%増加しました。

顧客構造について見ると、ビンズオン省のアパートへの関心は、主にホーチミン市在住者の投資目的や居住目的の購入ニーズ、そして地元住民の居住ニーズから生まれています。Batdongsan.com.vnの「ビンズオン省アパート市場概要2024」のデータによると、そのうちホーチミン市在住の顧客が49%、ビンズオン省および近隣省在住の顧客が33%を占めています。

ビンズオン省の高級マンションセグメントは、同省における賃貸利回りの向上に大きく貢献していると考えられています。しかし、同省の高級マンションの価格は低地にあり、ハノイ、ホーチミン市などの主要都市に比べて30~200%低いため、投資家は容易に市場にアクセスでき、高い収益性を確保することができます。

ビンズオン省では、4,500万~5,000万VND/㎡のマンションは引渡し基準が高く、入居率は80~90%を維持しており、月額賃料は2ベッドルームのマンションで約1,500万VNDです。一方、ハノイ市やホーチミン市では、8,000万~9,000万VND/㎡のマンションも同じ価格で賃貸可能です。

ヴィンフック省が新たな土地価格表を発表

ビンフック省人民委員会は、2024年土地法の規定に基づき、新たな土地価格表を発行しました。注目すべきは、54地点で価格変動が5倍から8倍に増加したことです。

したがって、改訂・補足された土地価格表では、2024年土地法の新しい規制に従って、ビンフック省の場所、ルート、居住地域が完全に確保されています。

具体的には、新たに発行された318ページの土地価格表では、715の地点と路線が追加され、132の路線が削除されました。

そのうち、変動率が3~5倍に増加したポジション数は159で、2.99%を占めています。変動率が5~8倍に増加したポジション数は54で、1.02%を占めています。

最も高い土地価格はヴィンイエン市にあり、場所 1 の Ngo Quyen 通りから Nguyen Viet Xuan 通りとの交差点までの区間の土地価格は 5,200 万 VND/m2 に達します。

特にタムダオ観光エリアでは、多くの場所で地価が上昇しています。特に、ヴィーナスホテル交差点からセントラルパークベルトを周回する学校交差点までの区間では、ロケーション1の住宅地価格は4,900万VND/m2に達し、商業・サービス地の価格は1,820万VND/m2となっています。

地価現価表は、地域の調査・調査や立地条件の類似性の比較などに基づき、地価を評価し提案するものです。

ビンフック省の新しい土地価格表は1月20日から発効し、2025年末まで適用される。

公営住宅を5年使用後に売却する新規制、数億人が恩恵を受ける

社会住宅の譲渡にあたっては、土地使用料の50%(約1億2,000万~2億ドン)を支払う必要があります。しかし、2023年住宅法の新たな規定により、この費用は免除されます。

税務総局(財務省)は、社会住宅アパートの譲渡時に土地使用料を徴収することに関して、ハノイ税務局に回答する文書を発行した。

税務総局によると、住宅法2023は第89条第1項eで次のように規定している。「住宅購入の全額支払い日から5年後、社会住宅の購入者は、証明書が交付されている場合、市場メカニズムに従ってこの住宅を困窮者に転売することが許可される。売主は土地使用料を支払う必要がなく、税法の規定に従って所得税を支払う必要がある。ただし、社会住宅を個人住宅として販売する場合は、売主は政府の規定に従って土地使用料を支払い、税法の規定に従って所得税を支払う必要がある。」

政令第100/2024号第42条は、5年経過後に社会住宅を転売する場合、土地使用料を支払うことを規定しています。

したがって、売主は規定の支払額に加えて、土地使用料の50%を支払う必要があります。土地使用料の計算時期は、土地法の規定に従って土地使用権を承認するための有効な書類を提出した時点となります。

また、2023年住宅法第198条第5項d項では、本法施行前に社会住宅が分譲され土地使用料を支払わなければならないが、2023年住宅法施行日までに土地使用料が支払われていない場合には、規定に従って引き続き支払わなければならないと規定している。

上記の規定に基づき、税務総局は、社会住宅の購入者が住宅法の規定に従って住宅の転売を許可され、2024年8月1日(住宅法の発効日)以降に譲渡する場合には、土地使用料を支払う必要はなく、所得税を支払う必要があると述べた。

公営住宅を個人住宅として売却する場合、売主は土地使用料と所得税の50%を支払わなければなりません。

社会住宅を販売する場合、住宅法の施行日前に住宅に関する法律の規定に従って土地使用料を支払わなければなりませんが、まだ土地使用料が支払われていない場合は、この法律の施行日前に住宅に関する法律の規定に従って引き続きお金を支払う必要があります。

ハノイでは、市場によれば、ダイキムビル、ライスシティリンダム、43トランフー、987タムチンなど、5年以上使用され、譲渡可能な社会住宅アパートメントプロジェクトが多数あります...

多くの社会住宅プロジェクトにおける調査によると、アパートは長年使用されているにもかかわらず、価格が何倍にも上昇しており、商業住宅プロジェクトのアパートと同等の価格となっています。販売価格は、場所によっては1平方メートルあたり5,000万ドンにも達しています。

以前は、社会住宅の譲渡に際しては、土地使用料の50%(約1億2,000万~2億ドン)を支払う必要がありました。しかし、新たな規制により、この費用は不要となりました。


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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html

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