国内で最も高いアパート賃貸利回りを誇る地域に関する驚くべきニュース、ホーチミン市市場からの明るい兆候、そしてビンフック省の最も高い地価…これらは最新の不動産ニュースです。
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| ビンズオン省のアパートの平均賃貸利回りは現在4.7%で、ハノイの3.7%、ホーチミン市の3.6%を大幅に上回っています。（出典：クリスタルベイ） |
ホーチミン市場は徐々に回復しつつあります。
ホーチミン市（HCMC）の不動産市場は、2023年のマイナス水準から2024年初頭からのプラス成長へと徐々に回復しています。成長率はまだ緩やかですが、明るい兆候を示しています。
ホーチミン市建設局の報告によると、2024年の最初の11ヶ月間で、同市は780万平方メートルの新規住宅建設床面積を建設しました（2024年の目標である800万平方メートルの97.5%を達成）。これには、個人住宅約383万平方メートル、商業住宅約382万6000平方メートル、社会住宅約14万4000平方メートルが含まれます。また、ホーチミン市は2つの社会住宅プロジェクトを完了しており、それぞれ610戸、延床面積5万831平方メートルとなっています。
現在、ホーチミン市の不動産市場は徐々に回復しており、2023年のマイナス水準から2024年初頭からプラス成長に転じています。成長率は依然として緩やかですが、明るい兆しも見られます。いくつかの新規プロジェクトが投資承認を取得し、また、一部の既存プロジェクトは障害の解消により再開されています。
したがって、2024年の最初の11か月間で、市内には投資が承認された商業住宅プロジェクトが12件（社会住宅プロジェクト1件を含む）、建設許可が与えられたプロジェクトが2件、建設中の商業アパートが31,000戸以上、資本動員の対象となる将来のアパートが1,611戸、アパート2,122戸を含む社会住宅プロジェクトが3件完了しました。
不動産プロジェクトの困難を解決する作業に関して、建設局は市人民委員会に対し、引き続き主導権を握り、市の各部局や機関に、法的規制の遵守の過程で生じた障害により進捗が遅れている投資プロジェクトの審査を継続するよう指示し、法律に従った解決策を見つけ、土地資源の浪費を回避し、都市の美観と建設安全への損害を回避するよう求めた。
ビンズオン省の一部のアパートプロジェクトでは、年間賃貸収益率が 7% を超えています。
Batdongsan.com.vnの2024年ビンズオン省アパート市場概要データによると、ビンズオン省のアパートの平均賃貸利回りは現在4.7%で、ハノイの3.7%やホーチミン市の3.6%を大幅に上回っています。3.6%は、2024年の全国アパート平均賃貸利回りでもあります。
注目すべきは、ビンズオン省の一部プロジェクトでは、アパートの年間賃貸利回りが6%～7.5%を記録していることです。これはベトナム史上最高水準と言えるもので、ハノイやホーチミン市のアパートの賃貸利回りのほぼ2倍に相当します。
ビンズオン省の高い賃貸利回りは、主に、同省の高級マンションが中程度の購入価格である一方で、高い賃料と安定した入居率を誇っていることに起因しています。これらの高品質物件は、より高い賃料を支払ってもよいと考える高級顧客を惹きつけています。平均して、ビンズオン省の高級マンション（購入価格は約4,500万～5,000万VND/m2）は、1ベッドルームのユニットで月額約1,200万VND、2ベッドルームのユニットで月額約1,500万～1,600万VND、3ベッドルームのユニットで月額約1,800万～2,000万VNDで賃貸可能です。しかし、ホーチミン市やハノイでは、4,500万～5,000万VND/m2のマンションでも、ベッドルーム数にもよりますが、1ユニットあたり約700万～1,200万VNDでしか賃貸できません。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は次のように述べています。「ビンズン省の高級マンションの入居率は約80～90%で、一部のプロジェクトはほぼ満室です。これは、工業団地の急速な発展により賃貸需要が高まり、多くの労働者や専門家が流入していることによるものです。」
ビンズオン省は現在、外国直接投資（FDI）誘致において全国トップクラス、移民率でも全国第2位にランクされています。また、同省は企業による人材の誘致と定着を支援するための多くの政策を実施しています。一人当たり所得が国内で最も高いビンズオン省は、移民にとって魅力的な移住先となっています。
ハノイとホーチミン市を除く全国5大賃貸不動産市場の中で、ビンズオン省はダナン、ハイフォン、カインホアなどの他の省や都市を上回り、関心の高さと関心の伸び率の両方でトップを占めています。2024年第3四半期までに、ビンズオン省の賃貸アパートの検索件数は、2021年第1四半期と比較して58%増加しました。
顧客構造の観点から見ると、ビンズオン省のアパートへの関心は、主に投資目的の購入者とホーチミン市在住者の一部が居住地を探していること、そして地元住民からの住宅需要によるものです。具体的には、Batdongsan.com.vnの「ビンズオン省アパート市場概要2024」データによると、ホーチミン市在住の顧客が49%、ビンズオン省および近隣省在住の顧客が33%を占めています。
ビンズオン省の高級マンションセグメントは、同省の賃貸利回りを牽引する原動力と考えられています。しかしながら、ビンズオン省の高級マンション価格は現在、ハノイ、ホーチミン市などの主要都市と比べて30～200%低く、投資家にとってアクセスしやすい市場でありながら、高い収益性も確保されています。
ビンズオン省では、4,500万～5,000万VND/㎡のマンションは既に高級な引渡し基準を満たし、入居率は80～90%を維持しており、2ベッドルームのマンションの月額賃料は1,500万VND程度です。しかし、ハノイ市やホーチミン市では、同じ価格で賃貸に出せるのは8,000万～9,000万VND/㎡のマンションに限られます。
ヴィンフック省が新たな土地価格表を発表。
ビンフック省人民委員会は、2024年土地法に基づき、新たな土地価格表を発行しました。注目すべきは、54地点で価格が5倍から8倍に上昇したことです。
したがって、改訂および補足された土地価格表は、2024年土地法の新しい規制に従って、ビンフック省内のすべての場所、ルート、居住地域を完全にカバーしています。
具体的には、新たに発行された318ページにわたる地価表には、715の地点と路線が追加され、132の路線が削除された。
このうち、159 のポジション (2.99%) では価格変動が 3 ～ 5 倍に増加しました。54 のポジション (1.02%) では価格変動が 5 ～ 8 倍に増加しました。
最も高い土地価格はヴィンイエン市、具体的にはゴクエン通りからグエンヴィエットスアン通りとの交差点までの区間で、その価格は1平方メートルあたり5,200万ドンに達します。
特にタムダオ観光エリアでは、多くの場所で地価が大幅に上昇しています。具体的には、ヴィーナスホテル交差点から中央公園環状道路を迂回し、学校に通じる交差点に至る区間では、1番地の住宅地の価格は4,900万ドン/㎡に達し、商業・サービス地の価格は1,820万ドン/㎡となっています。
地価現価表は、地方自治体が実施した調査や研究の結果に基づいて発行され、場所間の類似した要素を比較して、地価を評価し、提案するものです。
ビンフック省の新しい土地価格表は1月20日から発効し、2025年末まで適用される。
使用後5年を経過した社会住宅の売却に関する新たな規制により、住民は数億ドンの利益を得ることになる。
社会住宅の所有権を譲渡する際には、土地使用料の50%、約1億2,000万～2億ドンを支払う必要があります。2023年住宅法の新たな規定により、居住者はこの使用料を支払う必要がなくなりました。
税務総局（財務省）はこのほど、社会住宅アパートの所有権移転時の土地使用料徴収に関してハノイ市税務局に回答する文書を発行した。
税務総局によると、2023年住宅法第89条第1項eは次のように規定している。「社会住宅の全額支払い日から5年後、社会住宅の購入者は、証明書が発行されている場合、市場価格でこの住宅を困窮者に転売することができる。売主は土地使用料を支払う義務はなく、税法の規定に従って所得税を納付しなければならない。ただし、社会住宅を戸建て住宅として販売する場合には、売主は政府の規定に従って土地使用料を支払い、税法の規定に従って所得税を納付しなければならない。」
2024年法令第100号第42条では、社会住宅を5年経過後に転売する際には土地使用料を支払わなければならないと規定されている。
したがって、売主は、法令で定められた手数料に加えて、土地使用料の50%を支払う必要があります。土地使用料は、土地法に定められた有効な土地使用権の承認申請書を提出した時点で計算されます。
さらに、2023年住宅法第198条第5項d項は、この法律の施行日前に社会住宅の分譲に土地使用料の支払いが義務付けられており、2023年住宅法の施行日までに土地使用料が支払われていない場合、規定どおり支払いを継続しなければならないと規定している。
上記の規定に基づき、税務総局は、社会住宅の購入者が住宅法に従って物件を転売し、その譲渡が2024年8月1日（住宅法の発効日）以降に行われる場合、土地使用料を支払う必要はないが、所得税を支払う必要があると述べた。
戸建ての公営住宅を売却する場合、売主は土地使用料の50％を支払い、所得税も支払わなければなりません。
この法律の施行日前に住宅法の規定により社会住宅の売却にあたり土地使用料の支払いが義務付けられていた場合において、いまだ土地使用料が支払われていないときは、この法律の施行日前の住宅法の規定により引き続き支払いが行われるものとする。
ハノイでは、市場調査により、ダイ・キム・ビルディング、ライス・シティ・リン・ダム、43 トラン・フー、987 タム・トリンなど、多くの社会住宅アパートメント プロジェクトが 5 年以上使用されており、譲渡の対象となることがわかりました。
多くの社会住宅プロジェクトにおける調査によると、アパートは長年入居されているにもかかわらず、価格が何倍にも上昇し、商業用アパートの価格に匹敵するほどになっています。場合によっては、提示価格が1平方メートルあたり5,000万ドンに達することもあります。
以前は、社会住宅の所有権を譲渡する際に、住民は土地使用料の50%、つまり約1億2,000万～2億ドンを支払わなければなりませんでした。新しい規制により、住民はこの使用料を支払う必要がなくなりました。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
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