投資誘致のメリット
総統計局のデータによると、2023年5月20日現在、新たに認可された外国直接投資（FDI）プロジェクトは962件、登録資本金は52億6000万米ドルに達し、プロジェクト数では前年同期比66.4%、登録資本金では27.8%増加した。工業団地（IP）不動産とFDIの間には極めて密接な関係があり、ベトナムに流入する資本の量は、このタイプの開発の可能性が依然として非常に大きいことを示しています。
さらに、リスク分散のために生産工場を中国から移転する傾向により、ベトナムの多くの工業団地は依然として多くの外国企業の注目を集めています。ベトナムは 政治的に安定しており、重要な立地条件を備えているため、世界中の多くの大企業にとって魅力的な進出先となっています。
計画投資省外国投資庁の報告書によると、2023年の最初の5か月間でベトナムの登録外国投資資本の総額は52億6000万米ドルを超え、2022年の同時期と比べて27.8%増加しました。ベトナムに投資している国と地域は82カ国あります。シンガポールは総投資額25億3000万米ドル以上でトップを占め、ベトナムの総投資額の23.3%以上を占めています。これに続いて日本、中国、台湾、香港（中国）、韓国などが続き、投資誘致に多くの利点を持つ省や都市に重点を置いています。
ベトナムは、その固有の利点により、依然として多くの大企業を惹きつけています。
ベトナムの強みは、この地域の多くの国と比べて魅力的な賃貸価格にもある。いくつかの報道によると、ベトナムの工業団地の賃貸価格は現在、インドネシア、マレーシア、タイよりも30～36％安く、フィリピンと同程度だという。為替レートに関しては、米ドル/ベトナムドンの変動は他国に比べてそれほど大きくないため、投資家が投資を決定する際に損失を最小限に抑えるのに役立ちます。
このタイプは政府も関心を持っており、輸送インフラの開発に展開され、物流における未解決の問題を解決し、工業団地の不動産業界を直接サポートしています。ベトナムの物流コストは商品価値の約 16.8% を占めますが、世界のこのコストレベルはわずか約 10.6% です。
交通インフラの整備が進むにつれ、ホーチミン市の環状3号線、 ハノイの環状4号線、特に南北高速道路などのプロジェクトが推進されており、これらはベトナムの工業団地不動産の競争力を高め、長期的な発展を目指す上での要因となるでしょう。
交通インフラの整備は工業団地不動産開発にとって大きな支えとなります。
ベトナムへの投資見通しについて、コリアーズ・ベトナムの不動産サービス＆観光 - ホテルアドバイザリー担当ディレクターでシンガポール・ベトナム商工会議所の理事でもあるモーガン・ウラガナサン氏は、ベトナムは企業の輸送コストを大幅に節約できる可能性があり、物流ハブとなる戦略的な立場にあると述べた。ベトナムの労働生産性は、この地域の他の国々と比べて比較的競争力があります。さらに、ベトナムは比較的安定した政治体制、良好な国内消費、そして経済の開放性も備えています。
この専門家によると、ベトナムの土地賃貸価格は他の新興市場に比べてかなり競争力があり、それが産業用不動産にとって大きなプラスとなっている。しかしながら、世界的な最低税率や地政学的経済的断片化といった最近の動向は、ベトナムを含む新興市場への外国直接投資の流入に確実に影響を及ぼすでしょう。
今後も多くの課題が待ち受けています。
工業団地不動産は、他の種類の不動産と同様に、大きな潜在性と利点を有していますが、法的手続き上の障害により供給問題に直面しています。
南部市場では、年初からの供給急増にもかかわらず、2022年下半期以降は工業団地不動産の新規供給はなかった。この市場は、2023年に新しいプロジェクトの実施に困難に直面するでしょう。北部では、後発開発のため、北部市場の工業団地の土地基金は依然として豊富で、価格も手頃です。
供給不足の原因は、VNDirectの最近の報告書で指摘されており、工業団地の開発計画が地方によって決定され、分散していることが原因となっている。特に、最近多くの地方自治体で上級指導者が交代したことも、プロジェクト承認プロセスの遅延につながっています。これにより、サイトのクリアランスの遅延や計画の重複が発生します。最近、状況を改善するためのプロジェクトがさらに承認されましたが、供給不足は少なくとも2023年末までは続くでしょう。
さらに、工業団地不動産業界にとって新たな課題も浮上しています。それが「グローバルミニマム税」です。これは、経済協力開発機構（OECD）が主導し、140か国以上が合意した税源浸食と利益移転（BEPS）プログラムの2つの主要な柱のうちの1つです。
このタイプは、人件費、供給、あるいは「グローバルミニマム税」という新たな問題など、今後も多くの課題を抱えています。
したがって、世界最低税率は 15% となり、直近 4 年間のうち 2 年間の総収益が 7 億 5,000 万ユーロ (または 8 億米ドル) 以上である多国籍企業に適用されます。 OECDは、柱2の実施により、多国籍企業からの世界全体の税収は2,200億ドル増加すると見積もっている。
国際最低税率政策は2024年1月1日から適用が義務付けられている。専門家によると、15％の国際最低法人税率は、対応が遅い場合、投資立地の戦略的混乱の傾向、多国籍企業の運営方法、およびFDI誘致戦略について多くの懸念を引き起こすだろう。
現在、ベトナムは投資分野、産業、規模、場所に応じて10％、15％、17％の税金を適用することで、外国投資家を誘致するための財務レバレッジツールとして税制優遇措置を活用しています。特別な場合には、優遇税率が5％、7％、9％になる場合があります。しかし、世界最低税率政策が適用されるとこれらの優遇措置は効力を失い、今後数年間のベトナムのFDI誘致の見通しに一部影響を及ぼす可能性がある。
さらに、ベトナムの安い人件費の優位性は大幅に減少しました。 2013～2014年時点で、ベトナムの労働者の平均給与は月額162米ドルで、インドの75%に相当します。インドネシアと比較すると69％、タイと比較すると44％です。一方、2022年にはベトナムの労働者の平均給与は月額277米ドルに増加し、インドの84%に相当しました。インドネシアと比較すると74％、タイと比較すると72％です。ベトナムの2023年の予想給与上昇率は5.9％で東南アジアをリードし、インド（8.7％）に次ぐものの、ベトナム人労働者の生産性は企業の期待ほどには伸びていない。
現在、同国では61/63の省と市に約563の工業団地が計画されている。 397の工業団地が設立されました。 292の工業団地が操業しており、自然土地面積は合計約87.1千ヘクタール、工業用地面積は約58.7千ヘクタールです。また、建設中の工業団地は106か所あり、工業用地面積は約23,800ヘクタールです。
2023年第1四半期末までに、全国のレベル1工業団地の入居率は引き続き上昇し、80％を超え、そのうち南部地域は平均85％（全国トップ）となった。
北部と南部の主要市場では、工業団地の入居率は2022年も90%を超える見込みです。ハノイ、ホーチミン市、ドンナイ、バクニン、バクザン、ビンズオンの一部の工業団地はほぼ満床です。ビンズオン省の稼働率は最も高く、95%を超えています。
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