投資誘致のメリット
ベトナム統計局のデータによると、2023年5月20日現在、新規登録された外国直接投資（FDI）プロジェクトは962件、登録資本金は52億6,000万米ドルに達し、前年同期比でプロジェクト数66.4%増、登録資本金は27.8%増となりました。工業団地不動産とFDIは非常に密接な関係にあるため、ベトナムに流入する資本の量は、このタイプの投資の発展ポテンシャルが依然として非常に大きいことを示しています。
さらに、リスク分散のために中国から製造工場を移転する傾向にあることから、ベトナムの多くの工業団地は依然として外国企業の関心を集めています。 政治的安定と戦略的な立地条件を備えたベトナムは、多くの大手グローバル企業にとって魅力的な投資先となっています。
計画投資省外国投資庁の報告によると、2023年の最初の5か月間にベトナムに登録された外国投資総額は52億6,000万米ドルを超え、2022年の同時期と比較して27.8%増加しました。82の国と地域がベトナムに投資しています。シンガポールは総投資額25億3,000万米ドルを超え、ベトナムへの総投資額の23.3%以上を占め、これに続いて日本、中国、台湾、香港（中国）、韓国などが続き、投資誘致に大きな優位性を持つ省や都市に重点を置いています。
ベトナムは、その固有の利点により、多くの大企業を惹きつけ続けています。
ベトナムの強みは、地域の多くの国と比較して魅力的な賃料価格にも起因しています。一部の報告によると、ベトナムの工業団地の賃料は現在、インドネシア、マレーシア、タイよりも30～36%安く、フィリピンと同程度です。為替レートに関しては、米ドル/ベトナムドンの為替レートは他の国に比べて変動が小さいため、投資家は投資決定時の損失を最小限に抑えることができます。
こうしたサービスは政府からも注目されており、政府は物流の課題解決と工業団地不動産セクターへの直接的な支援を目的として、輸送インフラの整備を進めています。ベトナムの物流コストは商品価値の約16.8%を占めていますが、 世界全体では約10.6%にとどまっています。
交通インフラの整備が進む中、ホーチミン市の環状3号線、 ハノイの環状4号線、特に加速している南北高速道路などのプロジェクトは、ベトナムの産業用不動産の競争力を高め、長期的な発展へと向かう要因となるでしょう。
交通インフラの急速な発展は、工業団地不動産の発展にとって大きな支えとなります。
ベトナムへの投資見通しについて、コリアーズ・ベトナムの不動産サービス・観光・ホスピタリティ・アドバイザリー担当ディレクターであり、在ベトナムシンガポール商工会議所の理事でもあるモーガン・ウラガナサン氏は、「ベトナムは企業の輸送コストを大幅に削減できるポテンシャルを有しており、物流ハブとなるための戦略的な立場にある」と述べた。ベトナムの労働生産性は、この地域の他の国々と比較して比較的競争力が高い。さらに、ベトナムは比較的安定した政治環境、堅調な国内消費、そして高い経済開放度を誇っている。
この専門家によると、ベトナムの土地リース価格は他の新興市場と比較して非常に競争力があり、これは産業用不動産にとって大きな強みとなっている。しかしながら、世界的な最低税率や地経学的分断といった最近の動向は、ベトナムを含む新興市場へのFDI流入に確実に影響を与えるだろう。
今後も多くの課題が待ち受けています。
工業団地不動産は大きな潜在性と利点があるにもかかわらず、他の種類の不動産と同様に、法的手続き上の障害により供給問題に直面しています。
南部では、2022年初頭に供給が急増したものの、2022年後半以降は新規工業団地用不動産の供給が途絶えています。この市場は2023年に新規プロジェクトの実施に困難をきたすと予想されます。一方、北部では開発が遅れているため、工業団地用地の供給は豊富で、価格も手頃です。
VNDirectの最新レポートによると、供給不足の原因は、地方自治体によって決定される工業団地開発計画の分散性にあるという。さらに、多くの地方自治体で最近、最高指導者の交代が相次いだことで、プロジェクト承認プロセスが遅延している。その結果、用地取得の遅延や計画の重複が生じている。こうした状況を改善するため、最近承認されたプロジェクトは増加しているものの、供給不足は少なくとも2023年末までは続くと予想されている。
さらに、産業用不動産セクターにとって新たな課題が浮上しています。それは「グローバル・ミニマム税」です。これは、経済協力開発機構（OECD）が主導し、140カ国以上が支持する税源浸食と利益移転（BEPS）プログラムの二本柱の一つです。
こうしたビジネスは、人件費、供給、そして新たな問題である「グローバルミニマム税」など、今後も多くの課題に直面しています。
したがって、世界最低税率は15%となり、直近4年間のうち2年間の総収入が7億5,000万ユーロ（または8億ドル）以上の多国籍企業に適用されます。OECDは、第2の柱の実施により、多国籍企業からの世界全体の税収は2,200億ドルに増加すると推定しています。
国際最低税政策は2024年1月1日から施行される予定だ。専門家によると、ベトナムの対応が遅れた場合、15%の国際最低法人税率によって投資戦略、多国籍企業の経営手法、FDI誘致戦略に混乱が生じる可能性があると懸念されている。
現在、ベトナムは外国投資家誘致のための財務レバレッジ手段として関税優遇措置を活用しており、投資分野、産業、規模、所在地に応じて10%、15%、17%の税率を適用しています。特別なケースでは、優遇税率は5%、7%、9%と低くなることもあります。しかし、これらの優遇措置は、グローバル・ミニマム税制の導入に伴い効果がなくなり、今後数年間のベトナムのFDI誘致の見通しに多少の影響を与える可能性があります。
さらに、ベトナムの低人件費という優位性は大幅に縮小しています。2013年から2014年にかけて、ベトナムの労働者の平均賃金は月額162米ドルで、インドの75%、インドネシアの69%、タイの44%に相当しました。一方、2022年にはベトナムの労働者の平均賃金は月額277米ドルに上昇し、インドの84%、インドネシアの74%、タイの72%に相当します。2023年のベトナムの賃金上昇率は5.9%と予想され、東南アジアでトップ、インド（8.7%）に次ぐ水準となっています。一方で、ベトナム労働者の生産性は企業が期待するほどには伸びていません。
現在、国内63省市のうち61省市に約563の工業団地が計画されており、そのうち397の工業団地が設立済みです。また、292の工業団地が操業中で、自然土地面積は合計87,100ヘクタール以上、工業用地面積は58,700ヘクタール以上です。さらに、106の工業団地が建設中で、工業用地面積は約23,800ヘクタールです。
2023年第1四半期末までに、全国の一流工業団地の入居率は上昇傾向を続け、80％を超え、南部地域は平均85％（全国トップ）に達した。
南北の主要市場における工業団地の稼働率は、2022年も90%を超えました。ハノイ、ホーチミン市、ドンナイ、バクニン、バクザン、ビンズオンの複数の工業団地はほぼ満室でした。ビンズオンの稼働率は最も高く、95%を超えました。
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