20年前に購入した不動産の譲渡益に課税するのは不合理です。

20年前に購入した不動産は、当初の価格が非常に低かったにもかかわらず、現在ではインフレの影響で売却価格が10倍に上昇することがよくあります。そのため、購入価格と売却価格の差額に20%の税金を課すことは不合理であり、納税者にとって不利益となります。

財務省は、個人所得税法（代替案）の草案について意見を求めている。提出された意見によると、財務省は、居​​住者による不動産譲渡所得に対する個人所得税を、譲渡ごとに課税所得に20%の税率を乗じて算定することを提案している。

取得価格及びそれに伴う譲渡費用が確定していない場合は、保有期間に基づいて税額が計算されます。保有期間は、個人が不動産の所有権又は使用権を取得した時点（新個人所得税法の施行日）から譲渡の時点までとします。

課税は正しく対象を絞って行われなければなりません。

ハノイ工科大学（Hanoi University of Business and Technology）のグエン・ゴック・トゥ（Nguyen Ngoc Tu）講師は、VietNamNetの記者に対し、不動産譲渡所得に20%の税金を課すという提案は、個人所得税の本質に立ち返るものだと述べた。つまり、収入ではなく所得そのものに課税するということであり、損失にも課税する必要があるということだ。

20%の税率は法人税と同等であるため、暫定的に容認できる。しかし、杜氏は、仲介手数料、銀行融資利息、修繕・改修費用など、請求書や証明書類が添付された合理的な費用は、納税者にとって控除対象となるべきだと指摘した。

さらに、杜氏によると、20年前に購入した不動産は、たとえ購入価格を証明する書類があっても、非常に低かったという。現在、インフレの影響で売却価格は10倍に上昇している。そのため、購入価格と売却価格の差額に基づいて20%の税金を課すのは不合理であり、納税者にとって不公平である。

専門家は、個人所得税は事業活動に対して課税されるものであり、個人的な必要のために住宅を売却する人々に課税されるべきではないと主張している。（写真：ホアン・ハ）

この場合、専門家は、強制されるべきではなく、納税者に選択権を与えるべきである柔軟な税制の仕組みを提案した。

したがって、購入期間が長すぎる場合や購入価格が確定できない場合には、納税者には利益の20％を支払うか、現行どおり販売価格の2％の固定税を支払うかの2つの選択肢が与えられるべきである。

専門家は、個人所得税は事業活動にも課税されることを明確に定義する必要があると強調した。生活上の必要から住宅を売却する人、例えば子供の留学資金、医療費、ブンタウからホーチミン市への転勤などのために住宅を売却する人に課税するのは容認できない。同様に、 経済的に余裕ができた時に小さな家を売却して大きな家を購入したり、老後に家を売却してその収益を子供や孫に分配したりする人もいるだろう。

「このようなケースは、個人所得税の本質に反するため、課税所得の発生とはみなされない。この点は法律に明確に規定される必要がある」とトゥ氏は主張した。

売買価格及び関連する譲渡費用が確定していないケースについては、保有期間に基づいて税額が算定されます。例えば、2年未満の保有期間を持つ住宅については、売却価格に10%の税金を課すことで投機を抑制することが狙いです。専門家は、これは「諸刃の剣」であり、法の原則そのものに「矛盾する」解決策であると主張しています。

「原則として利益には20%の税金がかかります。あらゆる計算方法はこの原則に従わなければなりません。なぜ、請求書がない場合、販売価格には全く異なる税率が適用されるのでしょうか？請求書がある人は利益の20%を得られるのに、請求書がない人は販売価格全体の10%を支払わなければならないのです。これは不公平であり、非常に理不尽です」とトゥ氏は分析した。

さらに、彼は、この措置は投機抑制に失敗するだけでなく、価格上昇の要因にもなり、若者や賃金労働者にとって住宅がさらに入手しにくくなる可能性があると警告した。

「個人所得税法は、生み出された所得に対してのみ課税する。不動産投機に対抗する効果的な手段とするためには、財産税に関する法律を制定する必要がある」と彼は述べた。

20%の税金と市場の「浄化」

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、不動産譲渡による利益に20％の税率を適用することは世界的に避けられない傾向であり、ベトナムでは時間の問題だと考えています。

「多くの国が既にこれを実施しています。日本では、住宅を5年以内に売却した場合、利益の最大39%に税金が課せられます。ベトナムの提案は不合理ではなく、むしろ合理的です。しかし、その実施には極めて慎重な検討が必要です」とクオック・アン氏は述べた。

彼によると、最大の課題はタイミングとデータだ。「これを効果的に実施するには、仕入価格、販売価格、そしてコストに関する透明性のあるデータベースが必要です。そうでなければ、政策は曖昧になり、非常に危険なものになるでしょう。さらに、供給と需要が一致しない市場では、この税金が最終購入者に転嫁される可能性も十分にあります」と彼はリスクを指摘した。

彼は、この政策が実施されれば、市場の大規模な「浄化」が起こり、不動産投資が真の金融投資となるだろうと予測した。

「投資家はキャッシュフローと利益を計算し、他の投資経路とバランスを取らなければなりません。知識不足の短期投機的な投資家は淘汰されるでしょう。残るのは、不動産の価値、価格上昇の可能性、そしてキャッシュフローを理解している真の投資家です」とクオック・アン氏は強調した。

出典: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html