財務省は、個人所得税法（代替）案について意見を募集している。意見募集によると、財務省は、居住者個人の不動産譲渡所得に対する個人所得税を、課税所得に譲渡ごとの20%の税率を乗じて算定することを提案している。

取得価格および譲渡に係る費用が確定していない場合、税金は保有期間に基づいて計算されます。保有期間は、個人が不動産を所有し、使用する権利を得た時点（新個人所得税法の施行日）から譲渡の時点までとします。

課税は正しい対象に向けられなければなりません。

ベトナムネット記者に情報を提供してくれたハノイ工科大学講師のグエン・ゴック・トゥ博士は、不動産譲渡所得への20%の税率導入案は、個人所得税の本質に立ち返るものだと述べた。つまり、税金は収入ではなく所得に対して課されるものであり、たとえ損失があっても税金は支払わなければならないということだ。

20%の税率は法人税と同等であるため、暫定的に容認できる。しかし、杜氏は、仲介手数料、銀行融資利息、修繕・改修費用など、納税者にとって合理的な経費を請求書や書類で控除する必要があると指摘した。

さらに、杜氏によると、20年前に購入した不動産の場合、たとえ購入価格を証明する書類があったとしても、その価格は依然として非常に低く、減価償却によって売却価格は10倍に上昇している。そのため、購入価格と売却価格の差額を基準に20%の税金を課すのは不合理であり、納税者にとって不利となる。

W-不動産賃貸.jpg
専門家によると、個人所得税は企業に対して徴収されるものであり、生活必需品のために住宅を売却する個人には課税できないという。写真：ホアン・ハ

この場合、専門家は、強制されるべきではなく、納税者に選択権を与えるべき柔軟な税制を提案した。

したがって、購入価格が長すぎる場合や決定できない場合には、納税者は 2 つの選択肢から選択できるようにする必要があります。1 つは利息の 20% を支払うこと、もう 1 つは現在と同様に販売価格の 2% の固定税率を支払うことです。

専門家は、個人所得税は事業目的のために徴収されることを明確に定義する必要があると強調した。生活必需品のために家を売却する人、例えば子供の留学資金や医療費のために家を売却する人、あるいはブンタウからホーチミン市への転勤で居住地を変更する人など、個人所得税を課税することは不可能である。同様に、 経済的に余裕ができた人は、小さな家を売却してより大きな家を購入したり、高齢になった人は、子供や孫に財産を分配するために家を売却したりしようとする。

「このようなケースは個人所得税の性質に合致しないため、税務上の所得とはみなされない。法律で明確に規定される必要がある」と屠氏は主張した。

購入価格や譲渡にかかる費用が確定していない場合、保有期間に応じて税金が算出されます。例えば、保有期間が2年未満の住宅を売却する場合、投機防止のため売却価格に10％の税金が課せられます。専門家は、これは「害の方が大きい」解決策であり、法律の原則に「矛盾している」と述べました。

「原則は利益の20%を課税することです。すべての計算はこの原則に従わなければなりません。なぜインボイスがない場合、販売価格に全く異なる税率が適用されるのでしょうか？インボイスを持っている人は利益の20%を課税されるのに対し、インボイスを持っていない人は販売価格全体の10%を支払わなければならない場合があります。これは不公平で不合理です」と屠氏は分析した。

さらに、彼は、この措置は投機を防ぐことができないだけでなく、価格上昇の要因となり、若者や賃金労働者が住宅にアクセスすることをより困難にする可能性があると警告した。

「個人所得税法は、生み出された所得に対してのみ課税する。不動産投機に対抗する効果的な手段を求めるなら、財産税に関する法律を制定する必要がある」と彼は述べた。

20%の税金と市場の「浄化」

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、不動産譲渡益に20％の税率を適用することは世界的に避けられない傾向であり、ベトナムでは時間の問題だと語った。

「すべての国がこれを適用しています。日本では、5年以内に住宅を売却した場合、利益の最大39%に課税されます。ベトナムの提案は不合理ではなく、むしろ合理的です。しかし、その適用には極めて慎重な検討が必要です」とクオック・アン氏は述べた。

最大の課題はタイミングとデータだと彼は述べた。「効果を上げるには、仕入価格、販売価格、そしてコストに関する透明性のあるデータベースが必要です。そうでなければ、政策は曖昧になり、非常に危険なものになるでしょう。さらに、供給と需要が一致しない市場では、この税金は最終購入者に転嫁される可能性が非常に高いでしょう」と彼はリスクを指摘した。

彼は、この政策が実施されれば市場に大規模な「浄化」が起こり、不動産投資が真の金融投資となるだろうと予測した。

「投資家はキャッシュフロー、利益、そして他の投資チャネルとのバランスを計算する必要があります。知識のない短期的な『サーフィン』投資家は淘汰されるでしょう。残るのは、不動産の価値、価格上昇の可能性、そしてキャッシュフローを理解している真の投資家です」とクオック・アン氏は強調した。

出典: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html