不動産の成長は信用に左右される
VIS格付けデータによると、今年最初の数か月間、不動産市場の供給と吸収率は回復したものの、主に投資家がプロジェクトへの投資のために負債を増やしたことにより、不動産事業の営業キャッシュフローは依然としてマイナスのままであった。
FIDT投資調査部長のブイ・ヴァン・フイ氏は、不動産事業のキャッシュフローは改善しているものの、「クリーン」な法的地位を持つ事業グループのみが新たな販売段階に入ったと述べた。
今年最初の5ヶ月間の不動産社債発行額はわずか25兆1,020億ベトナムドンにとどまり、同期間比13.6%減少しました。不動産企業の資金調達源は、年初から現在に至るまで、依然として主に信用供与に依存しています。VIS格付けによると、2025年第1四半期の不動産事業向け信用供与残高は、前年同期比34%増加しました。
上場銀行12行の2025年第1四半期の財務報告によると、調査対象行12行中10行で年初比で不動産融資残高が増加しました。そのうち、テクコムバンクの不動産事業融資は14.8%増、PGバンクは34.4%増、VIBは24.9%増、キエンロンバンクは20.5%増、 SHBは11.2%増、HDバンクは17%増、MBは12.2%増となりました。
不動産融資は急速に増加したが、主に企業向けであり、一方個人向け住宅ローンは緩やかに増加した。
特に、かつて大きな期待を集めていた社会住宅融資パッケージ（145兆ドン規模の融資パッケージ）の融資実行は遅れている。中央銀行の報告書によると、2025年4月30日時点で、商業銀行が社会住宅プロジェクト向けに約束した融資額は約7兆8,000億ドンにとどまり、融資実行額は3兆8,660億ドンにとどまっている。このうち、投資家向け融資は3兆2,810億ドン、住宅購入者向け融資は5,850億ドンとなっている。
グエン・ティ・ホン知事によると、社会住宅融資パッケージの支給が遅れている理由は社会住宅プロジェクトの不足によるもので、多くのプロジェクトでは融資の必要がないとのこと。
盲目的銀行債券、不動産
不動産業界は資金を渇望しているが、債券の調達が難しく、銀行融資に頼らざるを得ないため、不動産融資の資金源を確保することを目的の一つとして銀行債券の発行が急増しているという、かなり不条理な現実があります。
年初来、銀行は約81兆ドン相当の債券を発行しており、これは前年同期比3.3倍に相当します。一方、不動産事業の債券発行額はわずか25兆1,020億ドンで、前年比13.6%減少しました。
かつては銀行と不動産企業の債券発行が比較的バランスのとれた割合を占めていたが、現在では銀行の債券発行が圧倒的な割合を占めている。
債券は依然として主要な投資チャネルであり、株式を凌駕する規模を誇ります。しかし、ベトナムの債券市場は、信頼性、不完全な構造、信用格付けの問題、流動性の低さなど、依然として多くの問題を抱えており、機関投資家にとっても投資が困難な状況となっています。 
- PVIファンドマネジメント株式会社ゼネラルディレクター、チン・クイン・ジャオ氏
具体的には、2020年には不動産債が総発行額の33.6%を占め、銀行債は約28%を占めました。2021年には不動産債が33%、銀行債が36%を占めました。しかし、過去3年間では、不動産債はわずか20～22%にとどまり、銀行債は58～65%に増加しました。今年の最初の5か月間では、銀行債が総発行額の67.1%を占め、不動産債はわずか20.8%にとどまりました。
問題は、なぜ不動産業界が未だに債券を通じて資金を調達できないのか、ということです。
PVIファンドマネジメント株式会社（PVI AM）のチン・クイン・ジャオ社長は、問題の一つとして、現行の中央銀行の規則により、商業銀行は債券発行パッケージの担保管理に参加できないことを挙げた。このため、ファンドによる債券投資は非常に困難になっている。
クイン・ジャオ氏によると、かつては不動産債と銀行債がそれぞれ市場の約3分の1を占め、残りの3分の1は他の企業によるものであったが、現在では銀行が市場全体の発行額の70%以上を占めている。債券市場において銀行が「孤立無援」の状況にあることは大きな欠点であり、企業にとって債券による資金調達チャネルを無意味なものにしている。
不動産債の発行は再び増加しているものの、金融・銀行セクターを除けば市場はまだ回復していない。
供給面では、債券発行条件の厳格化により、不動産事業者による新規債券発行が困難になっています。需要面では、現行の規制では機関投資家、特に保険会社が債券に投資する意欲が湧きません。
専門家によると、需給両面の逼迫により、不動産業界は債券発行を「恐れる」ようになっているという。これが、不動産業界が信用供与への依存度を高めている理由だ。一方、銀行は債券発行を増やしているが、最終的な投資先は依然として不動産である。
出典: https://baodautu.vn/bat-dong-san-tit-mu-voi-tin-dung-va-trai-phieu-d300004.html
コメント (0)