天然資源環境省は何と言っていますか？

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この文書において、天然資源環境省は、比較法、収益法、土地価格調整係数法を含む3つの土地評価方法を規制する方向で、土地評価方法の改正および補足を提案しています。これにより、政令第44/2014/ND-CP号と比較すると、本政令草案では2つの土地評価方法が削減されています。

天然資源・環境省によると、3つの土地評価方法（比較、収益、地価調整係数）の規制により、国家による土地管理に役立つすべての土地評価ケースがカバーされるようになったという。

図1の天然資源と環境の土地価格を決定する3つの方法を提案する — 天然資源・環境省によると、3つの土地評価方法を規定することで、国家土地管理に関わるすべての土地評価事例を網羅できるようになったという。（写真：DM）

具体的には、控除法は、土地に付随する資産がある土地区画に比較法を適用する際のステップであり、比較対象の土地区画の土地に付随する資産の価値を分離するために適用されるため、比較法に控除法が統合されています。

同時に、天然資源・環境省は法令草案第44号で、土地の評価に剰余金法を使用しないことを提案した。

政府に提出された草案によると、天然資源環境省は、土地の評価に剰余金法が使用されない理由について、剰余金法は、不動産の想定総開発収益から想定総開発費用を差し引いて計算することにより土地を評価する方法であると述べた。

したがって、不動産の想定総開発収益の計算は、譲渡価格、賃貸価格、販売時期、販売率、譲渡価格の動向と変動性、将来の賃貸価格、稼働率などの想定要素に基づく必要があり、銀行の貸出金利に応じて評価時点までのキャッシュフローを割り引く必要があります。

不動産の想定総開発費の計算は、管轄の政府機関が発行した基準と単価に基づくほか、建設期間、毎年の建設率、予備費、利息費用、リスク要因を考慮した投資家の利益、広告費や販売費などにも左右されます。

上述の総開発収益と総開発費用の想定要素の計算は非常に複雑で、評価結果は不確実かつ不正確で、誤差も大きい（同じ土地区画でも、想定要素の指標を 1 つ変更するだけで評価結果が変わる）ため、悪用されやすく、土地評価者や地方の具体的な土地価格を決定する人々にリスクをもたらします。

これが、近年、特定の土地価格の決定、評価、決定が困難になり、遅れが生じる主な原因です。

一方、不動産ビジネスにおいては、土地は必ず存在し、その価格は不動産を創出するプロセスに先立って決定されます。将来の不動産価値を予測することを前提に地価を決定することは適切ではなく、地価は投資家の不動産ビジネス手法に左右され、土地の真の市場価値を反映しなくなります。

また、剰余金法は、投資家が収益を仮定し、発生するコストを見積もることで得られる利益を計算し、それによって投資するかどうかを決定する際によく使用されます。

天然資源環境省は、決議第18-NQ/TW号の精神に則り、土地価格の決定方法は市場原理に合致したものでなければならないと考えている。したがって、政令草案第44号において、国が土地を干拓する際の土地利用者の財政的義務および補償額の算定に剰余金法を適用していないことは、党の政策と整合している。

剰余金方式を適用しないことによる制限を克服するために、政令草案第44号では比較方式の内容を修正し補足しました。

特に、技術インフラ投資が行われていない土地区画および土地面積の評価に関するガイダンスは、技術インフラ投資費用を控除するための控除手法を組み合わせることを前提としています。同時に、土地価格の算定においては、土地評価結果の正確性を確保するため、年間調整係数法を用いて比較・調整を行う必要があるという追加規定が追加されました。

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