天然資源環境省は、ファイブスターエコシティプロジェクトにおけるファイブスターカンパニーの一連の違反行為を指摘した。

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天然資源環境省は、ロンアン省カンジュオック郡フオック・リー村、カンドゥオック郡ロンチャック村、ロンケ村におけるファイブスター都市圏プロジェクト（商号：ファイブスターエコシティ）の実施に際し、ファイブスターインターナショナルグループ株式会社（ファイブスター社）による土地および環境法の遵守状況の検査に関する結論第12/KL-BTNMT号を発行した。

検査の結論によれば、ロンアン省人民委員会は2011年9月27日、ナムサオ都市圏（フェーズ1）への投資目的でナムサオ社に282,451平方メートルの土地を割り当てる決定を下した。このうち、公共事業用地88,446㎡（樹木・水面用地47,834㎡、交通用地40,612㎡を含む）は、承認された計画に基づいて建設工事が完了した後、地元管理者に引き渡され、長期的に利用されます。

天然資源環境省がファイブスターエコシティプロジェクトにおけるファイブスターカンパニーの一連の違反行為を公表 - 1 — ファイブスターエコシティプロジェクトの正門。

2011年10月24日、ロンアン省人民委員会は、ファイブスター都市エリアプロジェクト（フェーズ1）の財務義務を決定するために土地価格を承認する決定を発行しました。

2011年12月18日、ロンアン省天然資源環境局は、ナムサオ社に対し、面積283,451平方メートルの農地（区画142、地図シート番号4）の長期使用権付き土地使用権証明書（LURC）番号BH 703180を発行しました。

2015年12月17日、ロンアン省人民委員会は、ナムサオ社に89,775平方メートルの土地（第2期39ヘクタール）を割り当てる決定を下しました。そのうち、8,584平方メートルの土地が土地使用料を徴収して割り当てられています。事業目的ではない公共工事の建設のために、土地使用料を徴収せずに割り当てられた81,191平方メートルの土地。

2016年2月24日、ロンアン省税務局は土地使用料の支払いを発表しました。土地使用料の対象面積は8,584平方メートルです。土地使用料算定価格は、土地使用権価値が200億VND以下の土地価格表に基づき、調整係数方式を適用して土地使用料を算定します。ナムサオ社が支払わなければならない土地使用料の総額は2,278,986,700 VND（平均土地価格は1平方メートルあたり265,492 VND）であり、土地使用料から差し引かれる補償金と支援金は958,555,866 VNDです。国家予算に支払われる残りの金額は1,320,3430,800 VNDです。

2017年3月23日、ロンアン省天然資源環境局はナムサオ社に、面積8,584平方メートルの農地（区画368、地図シート番号4）の長期使用権付き土地使用権証明書番号CH 755092を発行しました。

したがって、ファイブスター都市エリアプロジェクトのフェーズ 1 では、検査の時点で、ファイブスター社は、プロジェクトを実施するために 373,226 平方メートルの土地を割り当てるという 2 つの決定をロンアン省人民委員会から受けていました。このうち、住宅用地203,589平方メートル、土木建築用地169,637平方メートルは事業用地ではありません。ナムサオ社はロンアン省天然資源環境局から、総面積292,035平方メートルの農村住宅用地について、長期使用期間を伴う2つの土地使用権証明書を交付されました。

一連の違反

しかし、検査結果によると、ロンアン省人民委員会は、承認された投資プロジェクトで示された土地利用のニーズではなく、補償と敷地整地の進捗状況に応じてナムサオ社への土地割り当てと土地リースの決定を下しており、これは2013年土地法の規定に反している。

ナムサオ社にプロジェクト実施のため割り当てられた8,584平方メートルの農村住宅地（フェーズ1）の面積に対する土地価格を、補償および用地整地スケジュールに従って決定し、土地使用料の計算に調整係数法を適用することは、土地法の規定に従っていません。

ナムサオ社は、政府の規制に従わない交通回廊（省道826号線と835B号線）の計画において、4,114平方メートルの土地面積に対する土地使用権証明書を交付されました。

当該プロジェクトにおいて、公共事業の建設のため、農村住宅地として利用することを目的とした 88,446 平方メートルの土地に対する土地使用権証明書が交付されたが、土地使用料を徴収して国が割り当てた土地の由来は、土地利用の目的、土地利用の形態と一致しておらず、政府の規定に従って土地使用権証明書が交付されたケースではない。

ナムサオ社に発行された土地使用権証明書に記載されている土地区画は境界が明確に定められておらず、多くの異なる場所が含まれており、土地法の規定に準拠していません。

土地使用権証書の区域には、使用目的が異なる多くの区域があるが、承認された詳細な建設計画書には土地区画ごとに示されておらず、政府の規制に従っていない。

天然資源環境省がファイブスターエコシティプロジェクトにおけるファイブスターカンパニーの一連の違反行為を公表 - 2 — プロジェクトの観点。

プロジェクトのフェーズ 1 の 1/500 スケールの詳細建設計画によると。承認された住宅用地総面積は181,903.78㎡であるが、ナムサオ社は住宅用地総面積203,589㎡（差額21,685.22㎡）の土地使用権証書を譲り受け、交付を受けた。検査の結果、この差面積の土地は幼稚園、医療所用地、商業建設用地を建設するために計画されたもので、上記の土地の割り当てや土地使用権証書の発行は法律の規定に適合していないことが判明しました。

ロンアン省人民委員会は、ナムサオ社にナムサオ都市圏プロジェクト（フェーズ1）を実施するために373,226平方メートルの土地を割り当てましたが、同社は394,827.46平方メートルの面積で技術インフラ工事を使用および建設し、割り当てられた土地を21,601.46平方メートル超過しました。これは土地収奪行為であり、政府の規制に違反する行為です。

ナムサオ社は、管轄政府機関の許可なく、区画を分割し、土地を売却する形で、組織、世帯、個人に土地使用権を譲渡してきました。

さらに、補償および敷地整地スケジュールに従ってプロジェクトを実施するためにナムサオ社に割り当てられた156,069平方メートルの農村住宅用地（土地割り当てフェーズ2、3、フェーズ2）の土地価格の決定は、土地使用料の計算に調整係数法と比較法を適用するという、土地法および政府法令の規定に準拠していません。

さらに、ナムサオ社に付与された土地使用権証明書に記載されている土地区画は境界が閉じられておらず、さまざまな場所が含まれているため、適切ではありません。土地使用権証書により付与された土地には、用途の異なる多数の区域が含まれているが、承認された詳細な建築計画書には土地区画ごとに表示されておらず、規定に違反している。

土地の大部分はナムサオ社に割り当てられましたが、政府機関によって承認された物品や工事の建設は実施されていません。土地利用の進捗が遅いため、プロジェクトは承認された進捗を確保できず、2013年土地法の規定に違反している。

推奨される治療法

上記の違反行為を受けて、天然資源環境省はロンアン省人民委員会に対し、天然資源環境局、カンジュオック区人民委員会、関係レベルおよび関係部門に対し、ナムサオ社の土地管理、使用、環境保護に関する法規制の遵守状況および土地利用の進捗状況を綿密に検査・監視するよう指示し、同時に法規制に従って違反に対処するための措置を講じるよう勧告した。

上記の欠点（土地の割り当て、土地のリース、土地使用権証明書の発行、土地使用の拡大、補償、支援および敷地の整地、土地使用料および地代を計算するための土地価格の決定）を検討し、克服します。

当該地域の土地を利用するプロジェクトに対する土地および環境保護に関する法律規制の遵守状況の検査と審査を強化し、国家による土地と環境の管理における欠陥や誤りを是正、克服する。

上記の違反行為を行った団体や個人に対し、責任を再検討し明確にし、厳正な措置を講じます。

天然資源環境省は、ナムサオ社に対し、土地と環境に関する法律の規定を厳格に遵守し、指定された境界内で適切な目的で土地を使用することを要求しています。プロジェクトの実施を加速し、国家機関と連携して、法律に従って土地と環境に関する規制と手続きを完了します。土地利用の進捗を延長するための手順については、ロンアン省の天然資源環境局にお問い合わせください。

さらに、集中排水処理システムを完成させ、運用を開始する。発生した廃水はすべて、環境に排出する前に国の廃水基準を満たす処理システムに集めます。規則に従って固形廃棄物を収集、分類、処理する。規制に従った環境管理と監視。

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