「土地競売ブローカー」が登場した。
建設部は、不動産価格の上昇のコスト構造、販売価格、原因を分析し、解決策を提案した報告書第5333号を政府官庁に提出した。
同省によると、これまでの土地使用権の競売には、得られた利益に加え、限界や負の側面も明らかになっている。一部の地域では、土地競売の過程で「競売ブローカー」や共謀が横行し、競売参加者に影響を与えた事例もあった。
建設省は、「特定の土地区画に非常に高い価格で入札し、その後手付金を没収し、市場を操作するために人為的な価格水準を作り出し、不法な利益を得るために競売にかけられた土地区画を繰り返し売買する現象は、多くの場所で非常に一般的であり、組織的なものもある」と指摘した。
報告書はまた、 ハノイで行われたいくつかのオークションが非常に高い結果をもたらしたことを指摘しており、例えばホアイドゥック区の土地オークションでは、落札価格が開始価格の18倍に達したという。
ハノイのタンオアイ地区における68区画の土地のオークション（写真：ドゥオン・タム）。
建設省によれば、最近の土地競売の結果に影響を与えている主な理由は3つある。
まず、開始価格の低さが多くの参加者を惹きつけます。次に、保証金の額が低いこと。そして、これらのオークションには、入札後すぐに転売して利益を得ることを専門とする投資グループが多数存在します。オークション会場の外では、多くのブローカーが結果を待ち、1区画あたり2億～5億ドンのマークアップでオークションで落札された土地の売買を申し出ています。
落札価格が開始価格より何倍も高くなると、市場に悪影響が生じます。
入札価格が開始価格を何倍も上回る入札結果は、土地価格や住宅価格、ひいては住宅・不動産市場（需給）に悪影響を及ぼします。その結果、この価格が土地価格決定の基準となり、入札会場周辺地域において、さらに高い新たな価格水準が生み出されることになります。
これは、すでに土地が割り当てられ、土地使用料を支払ったプロジェクトには有利ですが、承認されたもののまだ土地使用料を支払っていないプロジェクトには不利になります。
その理由は、土地の価格を決定する方法の一つに、土地の利用目的、立地、収益性、インフラの状況、面積、形状、市場で譲渡された土地使用権または土地使用権オークションで獲得された土地使用権の法的地位などの観点から類似の空き地の価格を分析し、評価対象となる土地の価格を比較決定する直接比較法があるためです。
さらに、同省は、開始価格より何倍も高い価格で土地を落札すると、投資家心理に影響を与え、オークション会場の近くで売りに出されていた、または売りに出されている住宅や不動産商品の価格上昇につながるとも評価した。
ハノイ市ホアイドゥック区における19区画の土地のオークション（写真：ドゥオン・タム）。
実際には、土地の落札価格は、組織や個人が不動産を取引する際に購入価格、販売価格、譲渡価格を決定するための基準価格として使用されることが多いです。
建設省は、「地価の上昇は投入コストの増加を招き、結果として住宅・不動産価格の上昇につながる。企業は、手頃な価格のプロジェクトへの投資が困難になり、資本回収と効率的な事業運営のために、社会の超高所得層をターゲットとした高級不動産への投資を余儀なくされるだろう。これは、特に低・中所得層の人々にとって、住宅取得をさらに困難にするだろう」と分析した。
土地価格が高すぎると、人々だけでなく、企業や投資家が効果的な投資・事業計画を立てることができなくなり、その地域への投資誘致が不足し、将来の供給が減少・制限されることになります。
国防、安全保障、社会経済開発を目的とした土地利用プロジェクトにおける用地取得、補償、支援、住民移転も、土地オークションの結果が異常に高騰した場合、影響を受ける。これは、土地を取得したか否かに関わらず、土地を取得した人々が、承認された計画よりも高い金額を要求する苦情を申し立てるきっかけとなりやすく、社会不安を引き起こす可能性がある。
建設部は、保証金の額を引き上げ、地域の実情をより正確に反映した入札開始価格を決定し、落札代金の支払い期間を短縮し、投機目的での入札への参加を制限するなど、土地入札に関する規制を実際の状況に合わせて調査・改善することを提案した。
[広告2]
出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-appear-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm
コメント (0)