建設省、マンション価格の異常上昇について説明求める；郊外の地価は「急騰」

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土地賃料の免除と減額に関する新たな規制案、郊外の土地価格の急騰、「サメ」がダナンの土地を買い始める、ビンディン省が沿岸観光地への投資を呼びかける、ビンホームズが新たな債券の発行に成功。

建設省、ハノイ市にマンションの異常な価格上昇について説明を求める

最近、建設省はハノイ人民委員会に公式文書を送り、マンションの異常な価格上昇について調査と検討を行い、4月20日までに同省に報告するよう要求した。

グエン・ヴァン・シン建設副大臣によると、最近、世論はマンション価格の高騰という状況を継続的に反映している。この「価格熱」は他の不動産セグメントの価格も押し上げている。一部の地域では、マンションや住宅価格が急騰し、異常な高水準に達している。

多くの不動産コンサルティング会社は、ハノイのマンションの平均価格が1平方メートルあたり5,600万ドンに達したと推定しています。注目すべきは、手頃な価格の住宅セグメントが市場からほぼ姿を消したことです。専門家や世論は、この現象は「価格インフレ」と投機によるものだと考えています。

地代免除・減額に関する新たな規制の提案

4月17日、財務省は土地使用料および地代金を規制する政府政令案に関する意見聴取会議を開催した。この政令案の注目すべき内容の一つは、地代金および土地使用料の減免に関する規定案である。

地代減額は投資分野によって異なります。写真：リン・ダン

草案第39条及び第40条において、地代免除は土地使用者が賃貸期間全体にわたって地代を支払わないことを認めることであり、地代減額は土地使用者が支払うべき地代の割合として計算された特定の金額を支払わないことを認めることである。

本草案は、法律の規定に基づき、投資優遇分野及び投資優遇地域に応じた土地賃料減額水準を定めており、基本的には現行規定と同様である。さらに、本草案は、投資優遇分野及び投資優遇地域におけるプロジェクトに対する土地使用料の減免措置について、個別の優遇措置を設けることなく、一般的な規定を定めている。

業務分担については、税務当局は減額すべき土地使用料及び地代金の額を算定し、減額された土地使用料の回収について、同級人民委員会に決定を諮る責任を負う。同時に、天然資源環境当局は統計を作成し、地代金免除の事例をまとめる責任を負う。

郊外の土地価格が「急騰」

ベトナム不動産協会（VARS）の報告によると、低層住宅やマンションと比較して、土地価格の上昇率は非常に顕著です。特に郊外の20億ドン以下の土地では、上昇率は最大40%に達する可能性があります。一方、低層住宅は約3%の上昇にとどまりました。マンションも5～10%程度の上昇にとどまっています。

「土地価格は上昇しているものの、依然として熱狂のピーク時と比べると20～30%程度低い水準です。現在、販売価格は安定しており、価格下落の兆候は見られません。2023年第4四半期と比較すると、土地価格は約5%上昇しています。特にハノイ郊外や工業団地関連の市場では、上昇率は10～20%に達しています」と、VARSの専門家は述べています。

売出価格の推移について、報告書は、土地価格は上昇しているものの、「熱狂」のピーク時と比べると依然として20～30%程度低いと指摘した。現在、売出価格は安定しており、価格下落の兆候は見られない。2023年第4四半期と比較すると、土地価格は約5%上昇しており、特にハノイ郊外や工業団地関連の市場では、上昇率は10～20%に達している。

「サメ」がダナンで土地を買い漁り始める

DKRAグループによると、ダナン市とその周辺地域における土地需要は、2024年第1四半期に改善の兆しを見せています。さらに、消費量は昨年末比で30%増加しました。取引の大部分は、ダナン市のグーハンソン地区とクアンナム省のヌイタン地区に集中しています。

二次市場では、土地価格は2023年末と比較して2～3%の小幅上昇にとどまりました。春節休暇後、流動性にも多くの好転が見られました。多くの「大口」投資家は、長期にわたる観察期間を経て、土地購入に動き出しました。

対照的に、プライマリーマーケットにおける販売価格は前回の初売りと比べて大きな変動はありません。一方で、投資家は優遇金利、元本返済猶予期間、ロイヤルティプログラムといった数々の刺激策を背景に、依然として「オールイン」の状態です。

ビンディン省、沿岸観光地域への4兆3000億ドン超の投資を呼び掛け

4月17日、ビンディン省計画投資局はタンタン観光地区への投資募集を発表しました。このプロジェクトはビンディン省フーカット郡カットハイ村に位置し、面積は約43ヘクタールですが、現在のところ開墾は行われていません。

タンタン観光エリアプロジェクトの展望。

本プロジェクトの総投資額は4兆3,470億ドンです。このうち、予備的実施費用は4兆2,470億ドン、補償・移住支援費用は約1,000億ドンです。

このプロジェクトは、ユニークな海岸の景観と調和した、ホテル、リゾートヴィラ、低層の複合商業サービスエリア、エンターテイメント、公園、ヘルスケアスパなどの施設を備えた高級観光・商業サービスエリアとして開発することを目指しています。

投資期間及び進捗期間は、プロジェクト実施契約の発効日又は投資家承認決定の発効日から48ヶ月を超えてはならない。このうち、投資準備手続きの完了進捗期間は12ヶ月を超えてはならない。土地使用期間は、投資家が土地割当又は土地賃借決定を受けた日から50年とする。

プロジェクト申請の締め切りは2024年5月20日午前9時です。

ホアイドゥック地区は地区となるための 31 の基準のうち 27 を満たしました。

4月19日午後、ハノイ市人民委員会のグエン・マイン・クエン副委員長がホアイドゥック区との作業会議を行った。

会議において、ホアイドゥック郡人民委員会の代表は、郡が郡に昇格し、コミューンが区に昇格するためのすべての基準を最近見直したと述べた。その結果、現在までにホアイドゥック郡は31の基準のうち27の基準を満たしている。コミューンと町については、20のコミューンと町が財政均衡を達成し、20のコミューンと町が区設立に必要な最低限のインフラ水準を満たしている。

しかし、ホアイドゥック区の指導者たちは、実施プロセスにおいて依然として困難や問題に直面していることを認めた。特に、ドゥックトゥオン村のICDミーディンドライポートプロジェクト、チュオンハイ自動車ショールーム商業センタープロジェクト、ホアイドゥック商業サービスエリアなど、予算外資本を用いた一部の建設投資プロジェクトは依然として進捗が遅れている。

ダット・サンは資本金を10兆ドンに増資する

ダットサングループ株式会社（DXG）は先日、2024年度の年次株主総会を開催した。同総会でDXGの幹部らは、今年の純収益と純利益の目標をそれぞれ2023年の実績と比較して5%増の3兆9,000億ドン、2,260億ドンに設定した。

ダット・サン社の取締役会長であるルオン・チー・ティン氏は、同社の財務状況について、すべての財務を短期から長期へと再構築したと述べた。パートナー企業と銀行は、プロジェクト実施のための資金調達を準備している。同社は2024年に、多くの新たな法規制が施行される中、大規模プロジェクトへの対応として定款資本の増額に努める予定だ。

「現在、当社の定款資本金は7兆ドン強です。プロジェクトへの対応力を確保するためには、資本規模を少なくとも10兆ドンに増額する必要があります」とティン氏は述べた。

会長は、ダット・サンだけでなく、ほぼすべての不動産事業が現在、特に土地の補償とプロジェクトの合法性において多くの困難に直面していると述べた。しかし、当社にはこれらの困難に対処するための解決策がある。当社は今年、2024年から2025年にかけて実施予定の8つのプロジェクトの合法性確認を完了させる予定だ。代表的なプロジェクトとしては、ジェム・リバーサイド、ジェム・スカイ・ワールド、オパール・ラグジュアリーなどが挙げられる。

ナム・ロン氏は2024年も依然として困難と見ている

ナムロン・インベストメント・コーポレーション（NLG）は、2024年の年次株主総会で、純収益と純利益をそれぞれ6,657億ベトナムドン、5060億ベトナムドンと目標に設定した。収益は倍増するが、利益はわずか5％の増加にとどまる。

ナムロンの取締役会は、不動産市場が依然として多くの複雑に絡み合った課題と機会に直面していると評価しました。市場の課題としては、様々な不動産セグメントにおける需給の不均衡、信頼の危機、膨大な在庫、金融リスクと潜在的な債務危機、そしてプロジェクトの法的手続きの遅延などが挙げられます。

しかし、実際の住宅需要は依然として高く（低価格住宅や社会住宅）、貸出金利は低下し、多くの新しい法律が制定され（土地法、住宅、不動産事業）、政府は障害を取り除き、持続可能な不動産市場を促進することに関心を持っているため、市場には依然としてビジネスチャンスが数多くあります。

上記の文脈において、NLG はさまざまな方向性に基づいて 2024 年に向けた多くの運用戦略を提案しました。

そのため、同社は市場ニーズに合った手頃な価格の住宅商品の開発に注力し、販売政策の実行を推進し、在庫、延滞債務、顧客契約の清算に注力し、プレセール（販売前の活動）を推進し、資本販売、プロジェクト分割、商業用不動産など、住宅用不動産以外の分野で収益と利益を創出する。

さらに同社は、Izumi、Paragon、VCDフェーズ2などの主要プロジェクトの合法性の解明にも注力しています。

ビンホームズは2兆ドンの債券調達に成功した

ビンホームズ株式会社（VHM）は、総額2兆ドンの債券パッケージVHMB2426003の発行が成功したと発表した。

具体的には、国内市場で発行されたVHMB2426003債券は、額面金額1億ドン（1債券あたり）の債券2万枚で構成されます。この債券の償還期間は24ヶ月で、償還日は2026年4月15日です。

ビンホームズは2024年3月末に、総額約4兆ドンの債券を2件発行しました。ビンホームズは、今回発行された債券の利率、発行目的、債券保有者に関する詳細な情報を開示していません。ハノイ証券取引所（HNX）の債券情報によると、今回発行された債券を含む3件の債券の利率はいずれも年12％です。

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