土地収入は高いが、あまり喜ばない

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — 一部の企業は、土地使用料の高騰により住宅価格の抑制が困難になると指摘している。

今年上半期の土地収入の急増も、企業の土地へのアクセスを困難にしました。数十年にわたり中断されていたプロジェクトを抱えていた企業でさえ、法的障壁が取り除かれた後も、土地使用料と地価が数十倍に上昇したため、プロジェクトの実施が困難になっています。

土地使用料が高騰しているのはなぜですか?

元天然資源・環境省副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、今年上半期の土地使用料の上昇は、土地価格の上昇によるものだと述べた。土地価格が市場価格まで上昇すれば、当然、土地利用による収入も増加する。特に、土地価格が最も高い地域はホーチミン市で、土地価格は市場価格の70%に相当する。

「ベトナムは長年、土地収入の面で世界をリードする国の一つです。以前のように土地価格が低かった時期でさえ、ベトナムの土地収入はGDPの約3％を占めており、米国や英国などの先進国と同等で、日本や韓国よりも高い水準でした」とヴォ氏は付け加えた。

フルブライト公共政策・経営大学院の講師であるド・ティエン・アン・トゥアン氏によると、都市部、工業団地、新しく完成したインフラのある地域など、特に経済的価値の高い地域で、一連の地方自治体が土地の競売を加速させていることも、土地からの収入増加に貢献しているという。

また、2024年末から2025年にかけて不動産市場は回復し、一連の市場活性化政策も効果を発揮し始めている。

「プロジェクトの承認を迅速化し、計画を完成させ、土地利用目的の転換プロセスの透明性を向上させることで、取引がよりスムーズに行われ、土地使用料から予算に大きな収入源が生まれます」とトゥアン氏は付け加えた。

しかし、GPインベストのグエン・クオック・ヒエップ会長によると、土地使用料の値上げにより予算収入は急増しているものの、今年上半期の土地価格の急騰が投資、生産、ビジネスにどのような影響を与えているかを政府の管理機関は考慮する必要があるという。

「今年上半期、土地使用料収入が急増したのは、多くのプロジェクトが長期にわたって実施されてきたことに加え、今年初めに新たな土地価格表が発表されたため、実施せざるを得なかったためです。ハノイでは、数十年も滞留していたプロジェクトが、今年初めに障害が解消され、企業が引き続き実施できるようになったため、実施が困難になっていました」とヒエップ氏は述べた。

他の複数の企業の代表者も、今年上半期の土地使用料の急激な値上げは企業の投資環境、特に不動産投資にとって良い兆候ではないと述べた。

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — 土地オークションは2025年上半期の土地使用料の増加に寄与する - 写真：B.NGOC

土地使用料が住宅価格を押し上げるのではないかという懸念

グエン・クオック・ヒエップ氏によると、土地価格の高騰は、予算収入の増加によるプラス効果に加え、多くのマイナス効果ももたらすという。つまり、住宅価格にはすべての投入コストが含まれているため、投資家は損失を被らない。しかし、現実には、すべての投資家が価格を上げて住宅を売却できるわけではない。

「マンションの価格はすでに1^{平方メートル}あたり7000万～8000万ドンと非常に高い。もし^{1平方メートル}あたり1億ドン以上に値上がりしたら、誰が買うというのか？住宅価格は労働者や賃金労働者には手の届かない価格になっている。」

投資や投機目的で住宅を購入する資金があり、価格が上がるのを待って高値での購入を甘んじる人々でさえ、市場が減速すると、もう投資を続けなくなるだろう」とヒエップ氏は懸念を表明した。

一方、ハノイの投資家NQK氏は、住宅価格が高騰し、市場の需要が徐々に減少しているため、多くの投資家が現在投資を検討していると述べた。ある時点で市場の消費力は失われ、市場は停止するだろう。そうなれば、投資家は土地使用料を支払ったとしても、製品を消費することができないため、プロジェクトへの投資を継続できなくなるだろう。

NQK氏によると、農業農村開発省は2024年土地法を改正し、2014年土地法と同様の土地価格表と土地利用係数に戻す方向で検討している。これにより、土地価格の枠組みは5年間変更されず、土地利用係数によって調整されることになる。

したがって、土地利用係数についてはより具体的な規制が必要であり、その決定は各省に委ねられていますが、恣意的な係数を避けるために、建築用地利用係数についても規制が必要です。投資家は、プロジェクトの土地価格がどの程度になるかを視覚的に把握し、見積もりや成果計算を行う必要があるからです、とNQK氏は付け加えました。

また、多くの事業者から懸念の声が上がっているが、土地法では地価表は2026年1月1日から施行されるが、現時点で多くの地方自治体では新たな地価表を策定しておらず、現行の地価表に基づいて算定している。そのため、2026年初頭に速やかに新たな地価表を発行できるよう算定する必要がある。

一部の企業の代表者によると、土地価格はほとんどのプロジェクトにおいて喫緊の課題となっている。「地方自治体が政令71号に従えば、プロジェクトの土地評価に多くの問題が生じ、プロジェクトの評価完了までに1～2年かかることになるだろう。したがって、土地法の改正において最初に考慮すべき問題は、土地評価方法の改正である」とある企業は述べた。

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — 出典：財務省、データ：LE THANH - グラフィック：TUAN ANH

*ド・ティエン・アン・トゥアン氏 （フルブライト公共政策・経営大学院講師）：

地価の上昇は生産を阻害する可能性がある

土地使用料の徴収を追求すると、地方自治体が土地を金銭で売却せざるを得なくなり、競売を通じて土地価格が上昇し、市場が歪められ、投資コストが増加し、生産が妨げられる可能性がある。

これにより経済競争力が抑制され、付加価値のある製造業やサービス業への投資の魅力が低下する可能性があります。

土地収入はより持続可能でなければならない

土地専門家の立場から、ダン・フン・ヴォー氏は、土地価格表は市場価格に近いものであるべきだが、政府は土地に関する適切な財政政策を講じる必要があると考えている。特に、多くの国が採用しているように、土地政策は住宅価格を抑制する必要がある。

「他の国では、投資家は土地使用料の30%のみを支払うだけで済み、我が国のように最初から全額を支払う必要はありません。施設が稼働してから初めて、国が税金を計算します。つまり、残りの70%は、施設稼働中の土地価値の増加分に対する税金として徴収されるのです」とヴォ氏は述べた。

一方、ド・ティエン・アイン・トゥアン氏は、予算のための持続可能な収入システムを構築するだけでなく、収入を合理的に規制し、社会的平等を確保し、健全な不動産市場を発展させるために、土地と不動産の収入政策の包括的な改革を行う必要があると述べた。

トゥアン氏によると、いわゆる「集金」制度を段階的に廃止し、財産税制度に置き換える必要があるという。具体的には、財産税は累進課税方式を採用し、個人が所有する不動産の規模が大きいほど、あるいは不動産の価値が高いほど、税率を高く設定する必要がある。

これは、歳入を増やすためだけではなく、もっと重要なこととして、土地からの追加収入、つまり労働や生産、事業からの収入ほど適切に課税されていない受動的な収入の一形態を規制するためです。

財産税の中心的な機能は再分配、つまり多くの資産を保有するグループから利益の一部を取り上げて再分配することです。ここでの財産税は住宅価格の引き下げを目的としているのではなく、恵まれない層の住宅へのアクセス、公営住宅の開発、貧困都市部の改修、あるいは大多数の人々のための公共インフラへの投資を支援するための財源を創出することを目的としているのです。

所得を規制し、投機行為を規制するために、財産税に加えて、不動産譲渡による累進所得税も断固として適用すべきだ」とトゥアン氏はさらに分析した。

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LE THANH - BAO NGOC

出典: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm