一部の企業は、土地使用料の値上げによって住宅価格の抑制が難しくなると主張している。
今年上半期の土地税収の急増は、企業が土地を取得することをより困難にしている。長年停滞していたプロジェクトを抱える企業でさえ、法的障害が取り除かれた今、土地使用料や土地税が10倍に跳ね上がったため、プロジェクトの実施が困難になっている。
土地使用料の高騰の原因は何だったのか？
元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォー教授は、今年上半期の土地使用料収入の増加は、地価表の上方修正によるものだと述べた。地価が市場価格に近づくと、土地使用料収入は自然と増加する。特に、地価修正率が最も高いホーチミン市では、地価が市場価格の70％に相当する。
「ベトナムは長年にわたり、土地収入の面で世界有数の国の一つでした。過去数年間のように地価が低迷していた時期でさえ、ベトナムの土地収入はGDPの約3％を占め、米国や英国といった先進国と同等、日本や韓国よりも高い水準でした」とヴォー氏はさらに述べた。
フルブライト公共政策・経営大学院の講師であるド・ティエン・アン・トゥアン氏によると、多くの地方自治体が土地競売の実施を加速させていること、特に都市部、工業地帯、あるいは新たにインフラが整備された地域など、 経済的価値の高い地域で競売が行われていることが、土地からの収入増加にも貢献しているという。
さらに、2024年末から2025年にかけての不動産市場の回復と、市場環境を緩和するための一連の政策が成果を上げ始めている。
「プロジェクト承認の迅速化、計画の最終決定、土地利用転換プロセスの透明性の向上により、取引が円滑化され、土地使用料から予算に多額の収入がもたらされた」とトゥアン氏は付け加えた。
しかし、GP Investの会長であるグエン・クオック・ヒエップ氏によると、土地使用料の値上げにより予算収入は急増したものの、国家管理機関は今年上半期の土地使用料の急激な値上げが投資、生産、ビジネスにどのような影響を与えているかを検討する必要があるという。
「今年上半期の土地使用料収入が急増したのは、長年進行中だった多くのプロジェクトが、今年初めに施行された新しい土地価格表に基づいて進めざるを得なくなったためです。ハノイでは、一部のプロジェクトが何十年も停滞し、今年初めにようやく障害を取り除き、プロジェクトを再開できるまで実施できませんでした」とヒエップ氏は述べた。
他の複数の企業の代表者も、今年上半期の土地使用料の急激な上昇は、投資環境やビジネス環境、特に不動産投資にとって良い兆候ではないと主張した。
土地オークションは2025年上半期の土地使用料収入増加に貢献する - 写真：B. NGOC
土地使用料が住宅価格の高騰を招いている。
グエン・クオック・ヒエップ氏によると、予算収入の増加というプラスの効果に加え、土地価格の高騰は多くのマイナス面ももたらすという。例えば、すべての投入コストが価格に反映されるため、住宅価格が上昇し、どの開発業者も損失を出したくないという点が挙げられる。しかし、現実には、単に住宅価格を上げただけでは販売が保証されるわけではない。
「マンションの価格はすでに1平方メートルあたり7000万～8000万ベトナムドンで、これはすでに法外な値段です。もし1平方メートルあたり1億ベトナムドン以上に値上がりしたら、誰が買うでしょうか？住宅価格は、サラリーマンの購買力を超えています。」
「投資や投機目的で住宅を購入する資金があり、価格上昇を期待して高値で購入しようとする人々でさえ、市場が減速すれば投資をやめるだろう」とヒープ氏は懸念を表明した。
一方、ハノイの不動産開発業者であるNQK氏は、住宅価格がすでに非常に高騰し、市場需要が徐々に減少しているため、多くの開発業者が現在計画の見直しを行っていると述べた。いずれ市場需要は消滅し、市場は停滞するだろう。土地使用料を支払ったとしても、開発業者は製品を販売できないため、プロジェクトへの投資を継続できなくなるだろう。
NQK氏によると、農業環境省は2024年土地法を改正し、2014年土地法と同様の土地価格表と土地利用係数に戻す計画だという。したがって、土地価格の枠組みは5年間変更されず、土地利用係数によって調整されることになる。
したがって、土地利用係数に関するより具体的な規制が必要である。決定権は各州に委ねられているものの、恣意的な計算を防ぐためには、これらの係数を定めるための規制が不可欠である。投資家もまた、見積もりを作成し、収益を計算するために、プロジェクトの土地価格を理解する必要がある、とNQK氏は付け加えた。
さらに、多くの企業は、土地法によれば土地価格表は2026年1月1日から施行されるにもかかわらず、多くの地域ではまだ新しい土地価格表が作成されておらず、現行のものを使用していることに懸念を表明している。そのため、2026年初頭に新しい土地価格表が適時に発行されるよう、計算を行う必要がある。
複数の企業の代表者によると、土地価格はほとんどのプロジェクトにおいて大きな懸念事項となっている。「地方自治体が政令71号に従う場合、プロジェクトの土地評価プロセスは多くの障害に直面し、1つのプロジェクトの評価を完了するのに1～2年かかる。したがって、土地法を改正する際にまず注意すべき点は、土地評価方法の見直しだ」と、ある事業主は述べた。
出典：財務省、データ：LE THANH - 図：TUAN ANH
*ド・ティエン・アン・トゥアン氏 （フルブライト公共政策・経営大学院講師）
地価の高騰は生産を阻害する可能性がある。
土地使用料の徴収を追求すると、地方自治体は土地を金銭目的で売却せざるを得なくなり、競売を通じて土地価格が高騰し、市場が歪められ、投資コストが増加し、生産が阻害される可能性がある。
これは経済の競争力を阻害し、高付加価値の製造業やサービス業への投資の魅力を低下させる可能性がある。
土地からの収入は、より持続可能なものにしなければならない。
土地専門家の立場から、ダン・フン・ヴォ氏は、土地価格は市場価格に近い水準であるべきだと考えているが、国家は土地に関する適切な財政政策を策定する必要があると述べている。特に、多くの国が実施しているように、土地政策は住宅価格を抑制するものでなければならない。
「他国では、投資家は土地使用料の30％だけを前払いすればよく、我々のように全額を前払いする必要はありません。国は施設が稼働を開始した時点で初めて税金を計算します。つまり、残りの70％は施設稼働後の土地価値の上昇分に対する税金として徴収されるのです」とヴォー氏は述べた。
一方、ド・ティエン・アイン・トゥアン氏は、持続可能な歳入制度を構築するためだけでなく、収入を合理的に調整し、社会的な公平性を確保し、健全な不動産市場を発展させるためにも、土地・不動産収入政策の包括的な改革が必要だと主張した。
トゥアン氏によれば、いわゆる「手数料」を段階的に廃止し、固定資産税制度に置き換える必要がある。具体的には、固定資産税は累進課税方式で設計されるべきであり、つまり、所有する不動産の面積が大きければ大きいほど、あるいは不動産の価値が高ければ高いほど、税率が高くなるという仕組みである。
これは単に歳入を増やすことを目的としているだけでなく、より重要なことに、土地からの追加収入を規制することを目的としている。土地からの収入は、労働や生産・事業活動からの収入のように比例的に課税されていない、一種の受動的収入である。
「不動産税の核心的な機能は再分配、つまり多くの不動産を所有するグループから利益の一部を徴収し、それを再分配することです。ここでいう税金は住宅価格を下げることを目的としているのではなく、脆弱な立場にある人々が住宅を入手できるよう支援したり、社会住宅を開発したり、貧困にあえぐ都市部を再生したり、大多数の人々にサービスを提供する公共インフラに投資したりするための財源を確保することを目的としています。」
「不動産税に加えて、所得を規制し投機的な行動を抑制するために、不動産譲渡に対する累進所得税を断固として適用すべきだ」とトゥアン氏はさらに分析した。
出典：https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
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