指令34-CT/TWにおいて、事務局は、2020年までの国家住宅開発戦略及び2030年までのビジョンにおける社会住宅開発に関する多くの目標が達成されていないと評価しました。社会住宅の供給は依然として実際の需要に比べて限られており、平均価格は受給者の収入に比べて依然として高すぎます。
さらに、社会住宅に対する国家管理にも多くの弱点と欠陥があります。都市部における社会住宅開発のための土地基金の割合や、この分野への優遇融資プログラムに対する国家予算からの資本支援は依然として低く、社会資源が積極的に活用されていません。
これらの一連の理由により、多くの政策支援にもかかわらず、社会住宅の発展は期待通りには進んでいません。また、設定された目標の達成も非常に困難になっています。一連の困難が目標達成を「阻害」しているのです。
ターゲットを「縛る」ことの難しさ
建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、「現在、一部の地方自治体は『2021年から2030年にかけて、低所得者層および工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資する』プロジェクトの実施計画を速やかに公表しておらず、社会住宅開発のための十分な用地確保計画の根拠となる社会住宅建設投資用地の需要を明確に把握できていない」と述べた。同時に、社会住宅建設に投資する多くの企業は、用地確保計画の策定や投資誘致プロジェクトの広報など、土地へのアクセスにおいて依然として困難に直面している。一部のプロジェクトは投資方針を承認し、投資家を選定しているものの、投資と建設の実施は予定通りに進んでいない。
さらに、120兆ドンの優遇融資資本の支出は、期待と実際のニーズに比べて依然として遅い。言うまでもなく、社会住宅開発を支援する融資に参加する商業銀行は多くない、とハイ氏は述べた。
政府は2024年までに全国で13万戸の社会住宅を完成するという目標を設定しました。しかし、統計によると、2024年第1四半期末までに完成した社会住宅プロジェクトは全国でわずか8件にとどまり、目標戸数の30%にも満たない状況です。この進捗状況は、今年中に13万戸の社会住宅を完成するという目標が「目的地」からまだかなり遠く、達成には多大な努力が必要であることを示しています。
ホーチミン市建設局副局長のフイン・タン・キエット氏は、地元の視点から、現在の最大の困難は予算からの投資資金が不足しており、そのため幹部、公務員、公務員などの政策対象者の問題を完全に解決するための国家所有の社会住宅プログラムの建設に全額を割り当てることができないと述べた。
現在、ホーチミン市は社会住宅プログラムの実施に資本のわずか10%しか割り当てていません。計画によると、2025年までに37兆7,000億ドンの予算が必要です。しかし、市が実際に充足できる予算は約3兆7,700億ドンです。2030年までに市は86兆4,000億ドンの資金を必要としますが、予算から充当できるのは8兆6,000億ドンのみであり、残りは社会資本財源からしか充当できません。
フレキシブルタイプ
社会住宅制度が成功していない理由の一つは、住宅を購入する余裕のない人々に住宅を販売しているからだと言う人もいます。不動産法務の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、「販売用や賃貸購入用の社会住宅に加え、賃貸用の社会住宅についても開発を促進する政策が必要です。なぜなら、社会住宅は主に低所得者層を対象としているからです」とコメントしました。
この専門家によると、8月1日に発効した2023年住宅法により、社会住宅プロジェクトの投資家は床面積の20%を賃貸用に確保しなければならないという規制が撤廃された。これは、もしアパートの100%が販売可能になった場合、政府は代替賃貸用の供給を補う必要があることを意味する。
2023年住宅法では、工業団地労働者向けの住宅の種類は賃貸住宅のみと規定されています。そのため、工業団地の労働者ではない低所得層、例えば都市部の肉体労働者やフリーランス労働者は、賃貸公営住宅を利用する機会がほとんどありません。
ベトナム労働総連盟の労働組合機関プロジェクト管理委員会委員長、チン・クアン・ミン氏も同様の見解を示し、次のように述べた。「分譲型の社会住宅の建設は、手続きが長く、販売価格が低所得労働者の収入を上回るため、非常に困難です。また、利益制限がわずか10%という規制は、投資家にとって魅力的ではありません。…したがって、賃貸型の社会住宅を開発する方が、より合理的で、実際のニーズを満たし、労働者の収入にも適しています。さらに、賃貸住宅の需要は非常に大きい一方で、供給が不足しているため、市場の賃貸価格は非常に高くなっています。」
現在、ベトナム労働総連合は、市場価格と同等かそれ以下の価格の社会住宅賃貸計画を提案しています。その好例が、ハナム省におけるベトナム労働総連合の社会住宅賃貸試験プロジェクトです。このプロジェクトは、開始後すぐに満室となりました。
このプロジェクトの賃料は月額120万～140万ドン、それ以外の地域では月額200万～300万ドンです。しかし、ミン氏によると、賃貸用社会住宅の建設には、投資資金の調達、プロジェクトの立地、そして賃料という3つの課題があるとのことです。
ビジネスの観点から、レ・タン建設貿易会社の取締役であるレ・ヒュー・ギア氏は次のように分析しています。「社会住宅1,000戸に投資する場合、1戸あたりの費用は約5億ドンで、投資額は最大5,000億ドンになります。月額300万～350万ドンで賃貸する場合、1,000戸で月額30億～35億ドン、年間300億～350億ドンの収益が得られます。」
投資家が年利10～13%を超える商業借入を行う場合、この5,000億ドンに対して500億ドンの利息を支払わなければならず、投資家は確実に損失を被ることになります。一方、2023年住宅法では、賃貸用社会住宅の開発は、分譲用社会住宅と同額の10%しか利益を生み出すことができません。新規制では、賃貸住宅は技術・社会インフラへの国家投資を受けられなくなるため、投資家は賃貸用社会住宅プロジェクトに踏み切ろうとはしないだろうと、ギア氏は強調しました。
ポリシーから削除
多くの地方が社会住宅政策の実施に困難を抱える中、ハイフォン市ではこの政策の実施が目覚ましい成果を上げています。ハイフォン市はこれまでにこの政策を承認し、31件の社会住宅プロジェクト（総戸数36,600戸）の投資家を選定しました。そのうち9件のプロジェクト（総戸数約15,000戸）は既に着工済みです。この数字に基づき、2021年から2025年にかけて約16,200戸が完成すると予想されており、政府が設定した社会住宅開発目標である15,400戸を上回る見込みです。
これは、依然として困難が残っており、政策から解決する必要があることを示しています。ハイフォン市の例もその典型です。これらの好ましい結果を達成するために、ハイフォン市は不動産および住宅事業に関する法律の規定を厳格に遵守してきました。これを受けて、ハイフォン市党委員会は指導に注力し、市人民評議会は5つの決議を可決し、市人民委員会は13の関連決定を発布して実施しました。
特にハイフォン市は、投資・ビジネス環境、特に住宅関連手続きの改善に向けた既存のメカニズムと政策を柔軟かつ効果的に活用し、公営住宅を含む住宅関連手続きの改善に努めてきました。これにより、透明性、開放性、そして友好的なビジネス環境が整備され、多くの大規模投資プロジェクトが誘致され、人々の公営住宅の売買ニーズに効果的に応えています。
ホアン・ハイ局長は、いくつかの重要な成果は達成されたものの、社会住宅開発の実施には依然としていくつかの課題があると述べた。現在、建設省は、2023年住宅法および2023年不動産事業法の公布後、その実施の詳細と実施指針を定めた政令、決定、通達の施行、完了、そして地方自治体への実施指導に注力している。
同時に、建設省は、プロジェクトの目標「2021年から2030年の間に、低所得者と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」と社会住宅付録に従った2024年の完了という目標に基づき、設定された目標を確実に達成するために、社会住宅プロジェクトへの投資を実施するための具体的な計画を早急に策定するよう地方自治体に引き続き促しています。
建設省は、2045年までのビジョンを掲げた2021～2030年の国家住宅開発戦略を実施するため、省および中央直轄市の人民委員会に、2023年住宅法に準拠して、低所得者向けの社会住宅、軍人向け住宅、労働者向け住宅のニーズと目標を明確に定義する2024年および2021～2025年の住宅開発計画の策定と調整に関する文書を送付しました。
国会は、2024年に国会監察プログラムを実施することに加え、「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策及び法律の実施状況」というテーマについて、最高監察を実施する。監察テーマは、不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策及び法律の実施状況の達成度、限界、問題点を評価し、原因を特定し、機関、組織、個人の責任を明確にすることで、その実施の有効性を向上させることを目的としている。そして、関連する政策及び法律を改善するための解決策を提案する。
「問題があれば解決策はある」という積極的な精神で政治システム全体が同時に参加することで、社会住宅政策の実施は設定された目標だけでなく社会の期待にも応えられるでしょう。
レッスン2: 従業員がアクセスしやすいようにする
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594
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