土地使用料を最大70％削減するという提案の特別な点は何ですか？

財務省は、土地使用料と土地賃料を規制する政令第103/2024号のいくつかの条項を修正および補足する政令案を提出した。

最近、一部の地域では、2024年土地法に基づく新しい土地価格表が旧価格表に比べて大幅に上昇しており、農地から住宅地への土地利用用途変更時に、何倍も高い土地使用料を支払わざるを得ない状況となっています。この差額は、真に住宅を必要とする世帯にとって大きな負担となっています。

z6750704606049-c323aca4fb3b12c7e9777889b6c33920-1289-6277.jpg — ゲアン省ヴィン市のある世帯は、300平方メートルの庭地を住宅地に転換する際に、約45億ドンの税金を支払う必要があった。

例えば、ゲアン省ヴィン市のある世帯が、300平方メートルの庭地を住宅地への用途変更申請にあたり、約45億ドンの支払いを要求された事例は、特に注目を集めました。原因は、新たに発行された土地価格表に端を発し、土地価格が以前と比べて急騰したことにあると言われています。その結果、人々は非常に高額な税金、手数料、土地使用料を負担しなければならず、その支払いは困難になっています。

反省点として、用途変更の際に支払う土地使用料が土地の実際の価値よりも高額になるケースがあることが挙げられます。これは、特に庭地や池を住宅に隣接して所有し、土地使用権の法定化を希望する世帯にとって、多くの問題を引き起こします。

人々の困難を解決するために、財務省は政府に2つの具体的な選択肢を提示しました。

オプション1 （旧政令45/2014/ND-CPの精神を継承）：住宅に隣接する庭地、池、または庭地、池を起源とする土地（住宅地として認められていない）を住宅地へ用途変更する場合の土地使用料徴収に関する規定を補足する。具体的には、住宅地割当制限内の面積については、住宅地価格と農地価格の差額の30%を算定し、制限を超える面積については、差額の50%を算定する。

このオプションは、2024 年土地法に基づいて認められた住宅と同じ土地内にある農地にも適用されます。

財務省によると、選択肢１は、住宅が建っている土地に隣接する庭や池の土地、および住宅と同一の土地内にある農地について、土地価格が旧法よりも高い場合に、人々の土地使用料負担を軽減する。

しかし、この計画では、料金算定の対象となる土地の価格が上昇した場合に、土地利用目的が純粋に農地から住宅用地に変更されるという問題は解決されていない。

オプション 2 (財務省の提案では、法令 103/2024/ND-CP の現在の規制を維持する): パーセンテージで調整せず、2024 年土地法に従って絶対差の計算方法を適用します。

この選択肢の利点は、土地法第156条第1項の規定を厳格に遵守できることです。しかし、欠点は、価格高騰による住民の困難という問題を解決できないこと、そして住宅地に多く見られる住宅付属の庭地や池の特性に適したインセンティブメカニズムがないことです。

財務省は、農地から宅地への転用に係る土地使用料算定の実施状況を速やかに報告するよう地方自治体に要請する公式通知を発出しました。これらの結果を踏まえ、一部の地方自治体は、地価変動の影響を受けやすい住民を支援するため、選択肢1と同様のパーセンテージを適用することを提案しました。