土地投資家の予想価格はいくらですか?

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価格合意の難しさにより流動性が「凍結」

一部の投資家によると、この分野の流動性は最近改善していないが、それは地主が実際には「土地窒息」状態に陥っていないことに多くの人が気づいているためだという。特に、美しい立地にある土地は、中期的には高い収益性が見込め、現時点では地主がそれほど財政的なプレッシャーを受けていません。

ロンアン、ドンナイ、ビンフオック、バリア・ブンタウなどのホーチミン市周辺の地域で長年土地投資を行っているファム・カイ氏は、これまで友人数名と手頃な価格の土地を探していたと語った。しかし、美しい土地のほとんどは、価格の不一致により売買が成立しにくいことがよくあります。

「地主たちは依然として私たちの査定額よりもかなり高い価格を維持しており、中には現在の価格が適切だと考えているため、値下げ交渉を拒否する人もいます。特に多くの地主は市場がすぐに回復すると考えているため、損失を最小限にとどめています。そのため、過去3ヶ月間でバリア・ブンタウ省ダット・ドで10億ドン以上で購入できた土地はたった1区画だけです」とカイ氏は語った。

この投資家はまた、現在いくつかの土地の所有権が銀行にあるにもかかわらず、地主がまだその価格を「良い」水準に戻していないと個人的には考えているとも述べた。多くの地主は、銀行や他の鑑定会社の評価額よりも数億円も高い価格を提示する。

図1の土地投資家の予想価格はいくらでしょうか？ — プロジェクト用地は多くの投資家にとってお気に入りの選択肢です。

地主が2022年の最高値を基準に損切り水準を設定したため、投資目的での購入を希望する人が多数いたものの、取引が成立しなかった。多くの長期投資家にとって、50% の損切りでさえも利益の一部にすぎません。

また、売り手の視点から見ると、土地価格が高騰している時期に市場に参入する人もおり、土地価格が数百％も上昇することもあります。不動産投資には仲介手数料、弁護士費用、利子付きローンなどがかかることは言うまでもありません。ですから、1年後に元の価格で売ることに同意したとしても、まだ数億円の損失が出ることになります。そのため、顧客が「価格を圧迫」する状況に直面すると、多くの地主が取引に同意せず、市場の流動性が「凍結」したままになります。

また、一部の投資家からは、現在、ホーチミン市周辺省、特に土地フィーバーがまだ起こっていない市場の土地と農産物だけが、適正な購入価格となっているとのコメントもあった。しかし、開発志向が欠如しているため、将来的なリスクも高くなります。「波」が過ぎた地域では、30～40％の値下げは現時点ではまだ検討すべき価格です。

価格はさらに下がる可能性はありますか？

Batdongsan.com.vnによる不動産市場に関するレポートによると、2023年の土地価格は、価格上昇を待つ在庫を抱える投機目的の不動産（実際の住宅ニーズに応えず、消費を搾取する）では大幅に下落する傾向にあるが、土地全般は8～12％の下落にとどまる。タウンハウス、ヴィラ、将来建設予定のアパートの価格が最も下落し、約15～30％下落しました。2022年第2四半期と比較して、価格が最低40％まで下落した例外的なケースはごくわずかです。

一方、実際に住宅を必要とし、すぐに利用したい購入者に適したセグメントの住宅はほとんど売れていません。一部のプロジェクトでは、市場全体の心理的影響により依然として価格の低下が記録されましたが、調整は狭い範囲内にとどまりました。損失を出しながら売ろうとする混乱に巻き込まれないでください。

Batdongsan.com.vnが住宅購入者を対象に実施した心理調査によると、住宅価格は年末も引き続き下落すると予想する人が約56％で、上昇し続けると答えたのはわずか23％だった。その結果、回答者の54％は今後も金利は上昇し続けると答え、約20％は第3四半期以降金利は下がる可能性があるものの、2020～2021年の期間に戻ることは難しいと答えました。

図2の土地投資家の予想価格はいくらでしょうか？ — 調査対象者のほとんどが、近い将来に購入したい物件の種類として土地を選択しました。

対照的に、売却者グループでは、売却理由に関する調査データによると、49%が投資ポートフォリオの再構築を挙げている。 23% は使用されていないために売りに出されており、経済的な問題を解決するために譲渡しなければならない財政上の理由によるものはわずか 22% です。資金繰りの圧迫による損切りは大きくなく、大半の売り手は利益確定売りを期待して持ちこたえられる水準にある。

具体的には、資産保有者の最大42%が購入価格より少なくとも10%高い利益で売却したいと考えており、38%は10%未満の利益差での売却を受け入れています。商品を処分するために 5 ～ 20% の値引きを受け入れる人はわずか 16% 程度です。 20%以上の割引を受け入れる投資家の割合はわずか3%程度です。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏によると、不動産取引は最低水準に達しており、投機的な需要は消え、投資は減少し、不動産の購入のみが残っているという。市場は多くの投資家の買い手を失い、流動性に影響を及ぼし、2023年の土地価格にも影響が出ました。

不動産取引は、売り手と買い手の間に依然として大きな期待のギャップがあるため、成功することが困難です。現在、法的な問題は政府と地方自治体によって解決されています。銀行は金利が下がったときにも多くの肯定的なシグナルを記録しました。実際の住宅ニーズに応える消費者向け不動産は、まもなく回復するかもしれない。

一方、買い手は、即時利用可能、価格維持率の高さ、安全性、高い流動性などの基準を満たす不動産を優先しています。したがって、この製品グループは今後流動性が向上するでしょう。投機的な不動産グループの価格は引き続き下落する可能性があります。

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