住宅価格高騰：富裕層は土地を、若者は…懸念

金持ちは土地を、若者は…心配事を

ベトナム不動産協会（VARS）の報告によると、ベトナムの不動産市場は国民、投資家、政策立案者から特別な注目を集め、その大きな重要な役割をますます発揮している。

インド統計総局（現財務省統計総局）によると、近年の建設・不動産産業の国内総生産（GDP）への貢献度は平均で約10％となっている。そのうち、不動産産業は直接的に約3.5％を占め、GDP成長率への貢献度は平均で約0.5％となっている。

しかし、この地域の他の国々と比較すると、ベトナムのGDPに対する建設・不動産産業の平均的な貢献度はわずか約50％にすぎません。

需要と供給の不均衡により、住宅価格、特に大都市のマンション価格が上昇している。（写真：CP）

不動産が総経済資産に占める割合は、まだ約21%にとどまっており、先進国の35%を大きく下回っています。そのため、不動産市場には中長期的に大きな発展の余地が残されています。

しかし、現在の開発プロセスは、特に製品構造と大多数の人々の支払い能力との間の不均衡に見られるように、持続不可能な兆候を多く示しています。過去3年間、住宅供給は増加したものの、その大部分は高額な高級住宅セグメントに集中しており、投機を含む投資ニーズに主に応えています。

手頃な価格の住宅需要が満たされると期待される郊外地域でさえ、実際の販売価格は依然として住民の平均所得をはるかに上回っています。一方、市場の真の需要は依然として手頃な価格の住宅セグメントに集中しています。

需要と供給の不均衡により、住宅価格、特に大都市のマンション価格が高騰し、所得の伸び率をはるかに上回る新たな価格水準が確立されました。これは人々の住宅へのアクセスを狭めるだけでなく、価格バブル形成のリスクももたらしています。

住宅所有は人々にとってますます困難になっています。約50億ドンの2ベッドルームのアパートを購入する場合、月収5,000万ドンの世帯が収入のすべてを住宅購入に充てた場合、約8年かかります。住宅費を収入の3分の1以下に抑えるという原則に従えば、最大25年かかるでしょう。

低所得者向けの公営住宅でさえ、もはや「安く」はありません。60㎡のアパートの家賃は約15億ドンです。つまり、規定の最高収入（月4000万ドン）の世帯でも、約10年間、あるいはローンを利用する場合はさらに長期間、貯蓄を続けなければならないということです。

その結果、資産保有層と非保有層の間の格差は拡大している。不動産保有者は地価上昇の恩恵を受け続ける一方、非保有者は所得向上に向けた努力にもかかわらず、長期にわたり賃貸住宅に住まわざるを得ないリスクに晒されている。迅速な解決策がなければ、貧富の格差は数世代にわたって「固定化」され、社会保障や持続可能な都市化に直接的な影響を及ぼす可能性がある。

住宅価格の急激な上昇を「抑制」するための解決策が必要だ。

VARSは、不動産市場が持続的に成長し続けるためには、住宅価格の急騰に「ブレーキ」をかける解決策、つまり手頃な価格の住宅供給を一掃する解決策が必要だと考えています。供給が十分に多ければ、市場価格は実質的な需給バランスに応じて自律的に調整されるでしょう。

まず、法制度の整備を加速し、地方レベルでの執行能力を向上させる。用地取得におけるボトルネックへの対応は、透明性と効率性を確保しつつ、プロジェクトの実施期間を短縮する必要がある。

ベトナムの出生率は2024年に過去最低に落ち込み、住宅費の高騰が主な要因となっている。（イラスト写真/CO） — 住宅価格の急騰に「ブレーキ」をかける解決策が必要だ。（イラスト写真／CO）

同時に、土地使用料の滞納額に対して年5.4％の追加徴収を行う規制の撤廃を検討し、明確な土地使用料決定方法を速やかに公布することで、事業開発コストの低減を図り、住宅価格の引き下げ余地を創出する必要がある。

第二に、不動産市場の資金調達ルートを多様化し、銀行融資への依存度を低減する必要がある。社債市場を再構築し、効果的な中長期資金源とする必要がある。同時に、国家住宅基金の設立を促進し、不動産投資信託（REIT）を育成する必要がある。

第三に、社会住宅と手頃な価格の住宅プロジェクトを計画段階から優先し、インセンティブメカニズムを整備する必要がある。都市開発は、特に環状道路、地下鉄、高速道路といった交通インフラと連携させ、都市空間の拡大と中心部の地価上昇圧力の緩和を図る必要がある。同時に、専門的な賃貸市場を育成し、「住宅を所有しなければ生活が安定しない」という意識を緩和する必要がある。

第四に、市場主体の活動を評価、分類、監視するための基礎として、不動産市場の動向の監視と早期警戒のための一連の基準と規格を研究し、公布する必要がある。

この指数システムを通じて、管理機関は投機、需給の不均衡、異常な価格上昇、局所的な流動性の低下などの「逸脱」の兆候を迅速に検知し、適切な介入と調整措置を講じることができます。

この積極的な監視メカニズムを構築することで、問題が顕在化して連鎖反応を引き起こし制御が困難になったときにのみ対処するのではなく、早期に遠くからリスクを防止し、市場を安定させることができます。

また、全国の土地、住宅、不動産市場に関する統一的、同期的、透明性の高いデータベースの構築と完成を加速する必要がある。

これは、国家管理機関、研究機関、企業が市場を迅速かつ正確に監視、分析、予測、運営するのに役立つ重要な情報インフラストラクチャとなります。

「計画、取引、価値、法的地位、土地利用の変更に関する情報を含む、省庁、セクター、地方自治体間のオープンで相互接続されたデータシステムの構築は、監視と政策立案の有効性を向上させるだけでなく、透明性の向上、リスクの最小化、投機の防止、価格操作の防止、そして人々と企業の正当な権利の保護にも貢献します」とVARSは強調した。

出典: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html