不動産市場が安全かつリスクなく発展するために

ベトナムの不動産市場には依然として大きな可能性と発展の余地があるが、住宅価格は急騰しており、実質所得をはるかに上回っており、不動産を所有する人と住宅を所有できない人との間の格差が広がっている。

ベトナム統計総局によると、近年の建設・不動産産業のベトナム総GDPへの貢献度は平均で約10%となっている。そのうち、不動産産業は直接的に約3.5%を占め、GDP成長率への貢献度は平均で約0.5%となっている。しかし、ベトナムのGDPへの貢献度は、同地域の他の国と比較すると平均で約50%にとどまっている。

不動産の規模は経済資産全体に占める割合が約21％にとどまっており、先進国の35％を大きく下回っています。

供給は増えているが構造は不均衡

ベトナム不動産ブローカー協会は、過去3年間で住宅供給量は急増したものの、供給構造は依然として不均衡であると述べている。新規供給の大部分は、投機目的のものも含め、投資ニーズに応える高級・高付加価値プロジェクトに集中している。

手頃な価格の住宅供給が期待される郊外地域でさえ、実際の販売価格は依然として住民の平均所得を大幅に上回っており、中心部と比べると「比較的低い」程度である。一方、市場における最大の需要は、手頃な価格の住宅セグメントにある。

現在の市場発展プロセスには、特に製品構造と人々の支払い能力の不一致など、持続不可能な兆候が依然として多く見られます。

需要と供給の不均衡により、住宅価格、特に大都市のマンション価格は急騰し、新たな価格水準を確立し、実質所得の伸び率をはるかに上回っています。これは、大多数の人々の住宅取得の機会を狭めるだけでなく、価格バブル形成のリスクも高めています。

住宅価格と所得が変わらないと仮定すると、住宅購入のしやすさは急激に低下しています。都市部で約50億ドンの2ベッドルームアパートメントを購入する場合、月収約5,000万ドンの高所得世帯であれば、収入のすべてを住宅購入に充てれば約8年、住宅費を収入の3分の1以下に抑えるという原則に従えば25年かかります。

この原則によれば、都市部の低所得者向けに設計された社会住宅部門でさえ、60平方メートルのアパートの価格が約15億ドンともはや「安い」ものではなく、承認基準に従って「最高レベル」の総所得（月4000万ドン）を持つ世帯でさえ、約10年間貯蓄することを余儀なくされる。

実際、ローンを利用する場合、この数字ははるかに大きくなります。その結果、既に資産を保有しているグループと保有していないグループの間の格差はますます固定化され、不動産価格の上昇は実際には既に資産を保有している少数の人々を豊かにするに過ぎません。

供給が十分に大きい場合、市場価格は実際の需要と供給のバランスに応じて自己調整されます。

住宅価格の上昇を「抑制」する4つの解決策

そのため、ベトナム不動産ブローカー協会は、不動産市場が市場自体と経済にリスクを与えることなく成長し続けるためには、住宅価格の急激な上昇に「ブレーキ」をかける解決策が必要だと考えています。

まず、地方機関の執行能力の向上と並行して、新たな法制度の実施を導く文書の整備を加速させる必要がある。同時に、各地域の社会経済発展目標、インフラ整備状況、都市開発の進捗状況に応じて、各地域、その時々の状況に応じた柔軟な政策調整を行い、地方分権と権限委譲を強化する必要がある。

用地取得におけるボトルネックも透明かつ効果的な方法で処理する必要があり、人々の権利を確保しながら企業の実施時間を短縮する必要があります。

2024年8月1日までに土地の割当・貸借を決定したものの、まだ地価が確定していない場合、土地使用料の延滞金として年5.4％を加算徴収する規制の撤廃を検討し、明確かつ安定した土地使用料の決定方法を速やかに公布することにより、事業開発コストの低減につながり、ひいては住宅価格の引き下げ余地を生み出すこととなる。

第二に、資金調達チャネルの多様化を図り、銀行融資への依存度を低減する必要がある。社債市場を再構築し、効果的な中長期資金源とする必要がある。同時に、国家住宅基金の設立を促進し、不動産投資信託（REIT）を育成する必要がある。

第三に、社会住宅と手頃な価格の住宅プロジェクトを計画段階から優先し、インセンティブメカニズムを整備する必要がある。都市開発は、特に環状道路、地下鉄、高速道路といった交通インフラと連携させ、都市空間の拡大と中心部の地価上昇圧力の緩和を図る必要がある。同時に、専門的な賃貸市場を育成し、「住宅を所有しなければ生活が安定しない」という意識を緩和する必要がある。

第四に、全国の土地・住宅・不動産市場に関する統一的、同期的、かつ透明性の高いデータベースの構築と完成を加速させる必要がある。計画、取引、価格、法的地位、土地利用変更に関する情報を含む、省庁、部局、地方自治体間のオープンで相互接続されたデータシステムの構築は、監視と政策立案の有効性を向上させるだけでなく、透明性の向上、リスクの最小化、投機や価格操作の防止、そして住民と企業の正当な権利の保護にも貢献する。

出典: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/