不動産市場が回復するためには、融資金利はどの程度であるべきでしょうか？

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住宅ローンの需要が高い

Batdongsan.com.vnは最近、住宅購入を希望する人々を対象に、金融レバレッジの利用の必要性について調査を実施しました。調査によると、住宅購入のために銀行から融資を受ける必要があると回答した人は73%を超え、融資を受けていないと回答した人はわずか27%でした。住宅購入のために融資を受ける必要がある顧客のうち、最大41%は住宅価格の30%未満の融資を受け、30%は住宅価格の30%から70%の融資を受けています。

この調査結果によると、2023～2024年の住宅ローン金利の予想について議論したところ、回答者の約44%が、住宅ローン金利が8%を下回ることは家計管理上妥当であり、2024年には金利がこの水準まで下がると予想しています。また、住宅購入者の33%は、ローン金利が8～10%で変動する場合の借り入れを受け入れており、10～13%の金利に同意するのは約14%にとどまりました。

不動産市場を活性化させるには、貸出金利はどうあるべきか？図1 — 住宅ローンの需要は依然として高い。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏によると、多くの住宅購入者が金融レバレッジを大胆に利用しようとしない理由は、経済的な困難、不安定な仕事、不確かな収入を心配し、それが彼らにプレッシャーを与え、ローンの利息を支払うことができなくなるためだという。

「月収4,000万ドン未満の世帯の多くは、不動産購入に毎月最大2,000万ドン以下しか使えません。月収4,000万ドンを超える世帯は、月々の固定住宅ローン返済額が3,000万ドン以下しか受け入れられません。月収2,000万ドン未満の低所得世帯の場合、この額は最大でも800万～1,000万ドン程度です」とロン氏は述べた。

これまで、住宅購入の意思決定に大きな影響を与える要因として、金利と住宅価格の2つが挙げられてきました。これはまた、新型コロナウイルス感染症の流行以前と比較して、動員金利が依然として高い水準にあるため、実際に住宅を必要としているものの、金融レバレッジを活用する必要がある多くの人々が決断を下せないという問題でもあります。

Batdongsan.com.vnの調査によると、住宅購入者の72%が、現在の不動産価格は依然として高水準、あるいは非常に高く、現在の市場においてほとんどの労働者が購入できる範囲を超えていると評価しています。また、回答者の75%は、現在の融資金利も高水準、あるいは高すぎるため、多くの人が融資をためらっていると述べています。さらに、融資手続きの複雑さも、多くの人々が銀行からの資金調達チャネルを利用することをためらわせたり、利用をためらわせたりする原因となっています。

金利は急激に低下することはほとんどない

ベトナム国家銀行（SBV）はこれまで4回にわたり、運営金利を引き下げてきました。さらに、2023年7月8日付の政府決議97/NQ-CPでは、SBVが引き続き金利水準を引き下げるための同時的かつ抜本的な対策を実施し、特に貸出金利を少なくとも1.5～2%引き下げることを目指すと強調されました。

この抜本的な方針のおかげで、SBVにはまだ運用金利を引き下げる余地があるため、平均12か月預金金利は2023年末までに年間6〜6.5％に低下する可能性が高いと予想されます。

しかし、専門家によると、中央銀行は金利抑制策を講じているものの、年末6ヶ月間で売買金利が急激に低下することはないという。そのため、現在、一部の商業銀行の変動金利は依然として12～13.5%が一般的であり、優遇期間終了後も14.2%の金利を設定している銀行もある。この金利は長期間続くと予想され、10%を下回る水準までさらに低下する可能性は低い。

不動産市場を活性化させるには、貸出金利はどうあるべきか？図2 — 不動産市場は依然として銀行金利からのプラスの影響を待っている。

Batdongsan.com.vnの専門家は、「低金利時代」に戻るには、市場に影響を与える多くの要因が必要になると指摘しています。そのため、短期的には金利の急激な低下を期待するのは難しいでしょう。2024年には金利は引き続き低下するかもしれませんが、10%を下回ることはまずないでしょう。金利がそれほど魅力的ではないため、短期的に市場の回復を期待するのは困難です。

ベトナム不動産ブローカー協会によると、キャッシュフローは市場に戻りつつある兆候を見せており、顧客は10～11%の金利で新規ローンを組んでいる。しかし、不動産市場が反応するのは平均金利が10%を下回った場合のみだ。なぜなら、10%は投資家が借り入れ可能な金額だからだ。

しかし、金利は不動産市場に影響を与える要因の一つに過ぎません。現在の金利引き下げは、変動金利のローンを抱える個人投資家を支援するだけで、借り入れを必要とする人々を引き付けるものではありません。一方、不動産市場は依然として流動性の回復を待たなければなりません。流動性は、投資家の市場への信頼が回復し、経済内部の状態が好転した場合にのみ改善されるでしょう。

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