土地評価は、土地関連の問題や違反を解決する上で重要な問題です。

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8月7日午後、トラン・ホン・ハ副首相は、土地価格を規制する政府法令44/2014/ND-CPのいくつかの条項を修正および補足する法令案に関する会議を対面およびオンラインで主宰した。

会議には、天然資源省、環境省、財務省、計画投資省、公安省、建設省、政府監査院、国家監査局、国会経済委員会、企業における国家資本管理委員会の指導者や代表者、22の省や市の代表者、専門家、不動産協会、鑑定士などが出席した。

土地の評価は、1 世紀における土地侵害を解決する上で重要な問題です。 — チャン・ホン・ハ副首相が会議の議長を務めた。

土地資源の解放を確実にするために、具体的な土地価格決定手順を革新します。

天然資源環境省の報告書によると、政令44号には5つの土地評価方法が含まれており、直接比較、控除、収益、剰余、土地価格調整係数などが含まれています。具体的な土地評価を通じて、土地価格は市場価格とほぼ一致するようになり、国家予算の収入損失が抑制され、土地を回収された人々の権利が保障されます。

しかし、施行から9年以上が経過した現在、土地評価方法に関する一部の規定には限界や欠陥が露呈している。一部の地域では依然として適用と実施に混乱が生じており、土地評価の進展に影響を与えている。一部の土地評価方法は市場情報の実態に合致しておらず、土地使用権の透明性が依然として欠如しており、土地価格データベースが不完全な状況下では、国家による地価管理には適していない。土地評価方法の適用内容と条件に関する規定には不適切かつ不明確な点があり、同じ土地区画に異なる評価方法を適用しても結果が異なるケースも発生している。

したがって、法令第44号のいくつかの条項を修正および補足する法令を公布し、土地評価方法に関する規制を速やかに完成させ、土地資源の統一を確保するために具体的な土地評価手順を革新し、同時に、地方自治組織法、2023年5月6日付政府決議第73/NQ-CP号の規定に従って、省人民委員会が地区人民委員会に具体的な土地価格を決定する権限を与えることを地方が統一的に実施するように指導する必要があります。

図 2 の土地侵害を解決するには、土地の評価が重要な問題となります。 — 副首相は、土地評価における違反は主に、手法の誤った適用や、客観性、透明性、正確性に欠ける入力データの使用によるものだと述べた。

提案された解決策は、これまでの土地評価における欠点、困難、そして障害を克服することを目的としています。具体的には、土地評価方法の見直しと改善、例えば、比較評価法への減額評価法の統合、剰余評価法の一部内容の修正・補足などにより、想定要素や評価者の主観的判断を減らし、実施体制の利便性を向上させることなどが挙げられます。

土地評価方法の選択と適用を統一するために各土地評価方法の適用条件を規定し、土地評価方法を適用するために収集される情報源、地価調整係数法の適用事例を拡大する...

また、政令草案には、比較法、収益法、剰余金法を適用する際には、土地価格調整係数法による特定土地価格の決定結果と比較しなければならないこと、省人民委員会が地区人民委員会に特定土地価格の決定を許可した場合の特定土地価格の決定手順、土地評価に関する諮問機能を有する組織を選択できない場合、いくつかのケースに対する経過措置などの規定も追加されている。

図 3 の土地侵害を解決するには、土地の評価が重要な問題となります。 — 会議はオンラインで接続されます。

適切な検証と組み合わせた土地評価方法を適用し、誠実さと客観性を確保する

会議で演説したチャン・ホン・ハ副首相は、今後、土地価格データベースの構築と、あらゆる評価方法を適用する基礎となる土地価格地図の作成のための重要な法的根拠となる改正土地法が可決されるだろうと述べた。

近い将来、管理機関と評価コンサルティング部門は、適切な検証と組み合わせた土地評価方法の選択と適用方法について合意する必要があります。これにより、正直さ、客観性、「緊密で正確、市場価値と一致している」こと、主観的な意志にあまり依存しないこと、「管理機関、コンサルティング部門、土地評価、法執行機関から信頼される」ことが保証されます。

チャン・ホン・ハ副首相は、「土地評価は、土地に関する現在の困難、障害、そして違反を解決する上で重要な課題です。政令44号の改正には、正しい方法論、科学的かつ実践的な根拠が必要です」と述べた。

土地評価方法（比較法、収益法、剰余法）は、世界中の多くの国で既に採用されており、土地市場に関する情報と入力データは、正確な評価方法を適用するための重要な根拠となっています。各評価方法は、個々の土地区画の情報と入力データの状況に応じて適用されます。

図 4 に示すように、土地評価は土地侵害を解決する上で重要な問題です。 — 会議に出席した専門家たち。

副首相は天然資源環境省に対し、財務省、建設省、各省庁、支部、協会と緊密に連携し、恣意性と主観性を避け、最も適切な評価方法を適用する基礎として、各土地区画と特定のプロジェクトに関する情報と入力データの収集基準と条件を明確にするよう指示した。

「入力情報の基準は統一され、透明性があり、公開され、簡素で、実行可能で、適切な評価方法を適用する基礎となるものでなければならない」と副首相は述べ、起草機関に対し、土地評価の実施手続きにおける管理機関、評価コンサルタント組織、評価協議会などの権限と責任を明確にするよう要請した。

副首相はまた、土地法改正案が承認され、価格帯に基づく土地評価方法の適用が可能になったとしても、価格帯別の土地データが十分に収集されていない地域では、他の評価方法を適用する必要があると指摘した。地域内の土地市場の価格変動を綿密に監視している地方自治体では、価格帯に基づく評価方法を適用することも可能である。

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