土地評価は、土地関連の問題や違反を解決する上で重要な問題です。

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8月7日午後、トラン・ホン・ハ副首相は、土地価格を規制する政府法令44/2014/ND-CPのいくつかの条項を修正および補足する法令案に関する対面およびオンラインの合同会議を主宰した。

会議には、天然資源・環境省、財務省、計画投資省、公安省、建設省、政府監査院、国家監査院、国会経済委員会、企業における国家資本管理委員会の指導者や代表者、22の省や市の代表者、専門家、不動産協会、評価会社などが出席した。

土地の評価は、土地関連の紛争や違反を解決する上で重要な問題です（図 1）。 — チャン・ホン・ハ副首相が会議の議長を務めた。

土地資源の有効活用を図るため、具体的な土地価格の決定プロセスを改革する。

天然資源環境省の報告書によると、政令第44号は、直接比較法、控除法、所得法、剰余金法、土地価格調整係数法を含む5つの土地評価方法を規定している。特定の土地評価方法により、土地価格は市場価格とほぼ一致するようになり、国家予算の歳入損失が抑制され、土地を収用された人々の権利が確保されている。

しかし、施行から9年以上が経過した現在、土地評価方法に関する一部の規定には限界や欠陥が明らかになっています。一部の地域では依然として適用に混乱が生じており、土地評価の進展に影響を与えています。一部の土地評価方法は、市場情報の実態に合致しておらず、土地利用権の透明性が欠如しており、地価データベースが不完全な状況下での国家による地価管理には適していません。土地評価方法の適用内容や適用条件に関する規定には一部矛盾や具体性の欠如が見られ、同一の土地区画に異なる評価方法を適用しても結果が異なるケースも見られます。

したがって、法令第44号のいくつかの条項を修正および補足する法令を公布し、土地の評価方法に関する規制を速やかに改善し、土地資源の有効活用を確保するために具体的な土地価格を決定する手順を革新し、地方自治組織法および2023年5月6日付の政府決議第73/NQ-CP号に規定されているように、具体的な土地価格を決定するために省人民委員会から地区人民委員会への権限委譲を地方が統一的に実施するように指導する必要がある。

土地の評価は、土地関連の紛争や違反を解決する上で重要な問題です（図 2）。 — 副首相は、土地評価における不正は主に誤った方法の適用、あるいは客観的、透明性、正確性に欠ける入力データの使用から生じていると述べた。

提案された解決策は、過去数年間の土地評価業務における既存の欠点、困難、および障害を克服することを目的としています。具体的には、土地評価方法の見直しと改善、比較評価法への減額法の統合、そして評価者の仮定や主観的判断の要素を軽減し、実施を容易にするために剰余法の一部の内容を修正・補足することが含まれます。

この規則は、土地評価方法の選択と適用の一貫性を確保するために各土地評価方法の適用条件、土地評価方法を適用するために収集する情報源、地価調整係数法を適用できるケースの拡大などを規定しています。

政令草案には、比較法、所得、剰余金を適用する際、地価調整係数法による特定地価の決定結果も同時に比較しなければならないこと、省人民委員会が地区人民委員会に特定地価の決定を委任した場合の特定地価の決定手順、土地評価に関する諮問機能を有する組織を選定できない場合、および特定のケースに対する経過規定などの規定も追加されている。

土地の評価は、土地関連の紛争や違反を解決する上で重要な問題です（図 3）。 — 会議はオンラインで行われた。

適切な検証と組み合わせた土地評価方法を適用することで、誠実さと客観性が確保されます。

会議で演説したチャン・ホン・ハ副首相は、今後、改正土地法が可決されれば、あらゆる評価方法を適用する基礎として土地価格データベースを構築し、土地価格地図を作成するための重要な法的根拠となるだろうと述べた。

まず、管理機関と土地評価コンサルティング部門は、適切な検証を組み合わせ、誠実性、客観性、正確性、市場価値との整合性を確保し、主観的な意見への依存を最小限に抑え、管理機関、土地評価コンサルティング部門、法執行機関間の信頼性を確保しながら、土地評価方法の選択と適用の方法について合意する必要があります。

チャン・ホン・ハ副首相は、「土地評価は、土地に関連する現在の困難、障害、そして違反を解決する上で重要な課題です。政令44号の改正には、健全な方法論、科学的根拠、そして実践的な経験が必要です」と明言しました。

土地評価方法（比較法、収益法、剰余法）は、世界中の多くの国で用いられてきました。これらの方法では、正確な評価方法を適用するためには、土地市場に関する入力情報とデータが不可欠です。それぞれの評価方法は、それぞれの土地区画に利用可能な具体的な入力情報とデータに基づいて適用されます。

土地の評価は、土地関連の紛争や違反を解決する上で重要な問題です（図 4）。 — 専門家らが会議に出席した。

副首相は、天然資源環境省に対し、恣意性と主観性を避け、最も適切な評価方法を適用する基礎として、財務省、建設省、その他の省庁、部門、協会と緊密に連携し、各特定の土地区画およびプロジェクトに関する入力情報とデータを収集するための基準と条件をさらに明確にするよう指示した。

副首相は「入力情報の基準は、一貫性があり、透明性があり、公開されており、簡素で、実行可能で、適切な評価方法を適用する基礎となるものでなければならない」と述べ、起草機関に対し、土地評価の実施手続きにおいて、管理機関、評価コンサルティング組織、評価鑑定協議会などの権限と責任を明確にするよう要請した。

副首相はまた、土地法改正案が可決され、価格区分に基づく土地評価方法の適用が可能になったとしても、価格区分に基づく土地データが十分に収集されていない地域では、他の評価方法を適用すべきであると指摘した。土地市場価格の変動を綿密に監視している地方自治体は、価格区分に基づく評価方法の適用を進めることができる。

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