不動産業界は損益が混在し、債務の解決に苦戦している。

絡み合った利益の図

不動産市場は近年、多くの好材料に支えられ、新たな循環への足掛かりを築いています。プロジェクトの法的問題は解決し、市場の供給は改善し、流動性も向上しました。これにより、多くの企業が悪循環から脱却し、事業状況を回復させ、「甘い果実」を収穫することができました。

これまでの業績で最も好調なのは、ビンホームズ株式会社（証券コード：VHM）で、純売上高は約15兆6,980億ドンとなり、前年同期の2倍となりました。経費を差し引いた後の連結税引後利益は2兆6,520億ドンとなり、前年同期の約3倍となりました。

企業利益の急増の要因は、中核事業活動によるものです。そのうち、不動産譲渡収入は76%増加し、約7兆2,000億ドンに達しました。

これらの財務指標は、今年の年次株主総会でビンホームズ取締役会長ファム・ティエウ・ホア氏が述べた評価を部分的に裏付けるものでもある。同氏は、不動産市場は依然として一定の課題や変動に直面しているものの、多くの明るい見通しを有しているものの、その多くは好ましい状況にあると述べた。

同社の主任会計責任者であるレ・ティエン・コン氏は、今年の当社の収益と利益の原動力は主に3つの柱にあると述べた。第一に、前年に販売を開始したプロジェクトの継続的な建設、実施、そして引き渡し。第二に、進行中のすべてのプロジェクトを引き続き販売開始すること。第三に、大口の卸売による成長の原動力である。

今年第1四半期に好業績を記録した北部のもう一つの不動産会社は、Van Phu - Invest Joint Stock Company（株式コード：VPI）です。

ヴァン・フー・インベストの取締役会長ト・ヌー・トアン氏は文書の中で、不動産セクターはほとんどの面で前向きな変化が見られ、その中で最も力強い回復が見られるのは北から南まで3つの地域すべてに広がるアパートとマンション部門であると述べた。

しかし、トアン氏は、不動産市場のサイクルは通常約10年であるものの、近年の経済・政治要因の変動により、このサイクルは変化し、過去の一般的なルールには従わなくなっていると注意深く指摘しました。そのため、企業は市場ルールを合理的に分析し、個々の事業や投資の意思決定を行う前に、常に必要な注意を払う必要があります。

同社は今年第1四半期に1420億ドンを超える税引後利益を計上し、前年同期の2倍以上となった。同社は、利益の急増は、アパート賃貸収入や不動産譲渡収入に加え、その他のサービス収入の計上によるものだと説明した。

もう一つの重要な点は、Van Phu-Investとその子会社が期限到来の借入金を完済したため、同社の支払利息が同時期と比較して大幅に減少したことです。その結果、財務活動による利益は1,220億ドンとなり、同時期の2.5倍となりました。

Doanh nghiệp bất động sản lỗ lãi đan xen, loay hoay giải quyết nợ - 1 — 不動産事業は今年第1四半期に利益と損失が混在した（イラスト写真：Trinh Nguyen）。

ナムロン・インベストメント株式会社（証券コード：NLG）も同様の成長傾向にあり、売上高は前年同期比6倍以上となる1兆2,910億ドン（約1400億円）を超えました。これは主にプロジェクト引渡し収入によるものです。経費を差し引いた利益は1,080億ドンを超え、2022年以来の四半期最高益となり、前年同期の損失と比較して大幅に改善しました。

同社は、第1四半期の業績が好調に推移したと発表した。これは主にホーチミン市、カントー、ドンナイの各プロジェクトにおける製品納入の継続によるものだ。また、年初から4ヶ月間では売上高が2兆5,760億ドンに達し、前年同期比で約2.2倍に増加した。

しかし、テト休暇の影響で年間の底値とみなされることが多い第1四半期に、すべての企業が成長の勢いを維持できたわけではない。ハ・ド・グループ（証券コード：HDG）は、第1四半期の税引後利益が約2,070億ドンに達し、前年同期比22%減少したと発表した。

2024年の同社の税引後利益は前年比で48%以上減少しました。ハ・ド氏は、既存プロジェクトにおける法的問題が政策メカニズムの変更による多くの影響を依然として抱えているため、2024年の投資額が計画を下回ったと説明しました。

これらの問題は、今年第1四半期の業績が改善しなかった一因となっている。同社は、不動産収入の計上漏れと、ホンフォン4太陽光発電プロジェクトの売電価格差引当金の計上漏れを、税引後利益の急減の理由として挙げている。

一方、ノバランド・グループ（証券コード：NVL）は、第1四半期に4,760億ドン超の損失を計上したと発表した。これは主に為替差損やその他の営業損失によるものだ。しかし、前年同期の約6,010億ドンの赤字と比べると損失は改善している。収益は、多数のプロジェクトの引渡しにより、同時期の2.5倍となる1兆7,780億ドン超に達した。

3月31日現在、グループの総資産は234兆8,070億ドンを超え、在庫は148兆6,390億ドンに達しました。このうち、土地ファンドと建設中のプロジェクトの価値が95%を占め、残りは完成済み不動産、不動産物件、そして顧客への引き渡しを待つ完成済み不動産です。

債務処理への取り組み

ビンホームズは、収益と利益の増加に加え、前四半期にプロジェクト資金調達のため負債も増加しました。3月31日時点の同社の長期および短期債務残高は約87兆9,500億ドンで、年初比8%増加しました。負債増加の大部分は社債発行によるものです。ビンホームズの負債比率は、第1四半期末時点で37%から39%に上昇しました。

当四半期、当社はベトナム技術商業証券株式会社の助言を受け、年12%の固定金利で債券を発行しました。これらの債券は無担保、またはリゾート不動産プロジェクトの土地使用権や土地に付随する資産、もしくは上場株式によって担保されています。

収益と利益の増加に加え、Van Phu - Investの負債も増加しました。具体的には、3月31日時点の長期および短期債務残高は約5兆9,510億ドンに達し、年初比31%増加しました。負債増加の大部分は、長期銀行融資（約1兆4,340億ドン）によるものです。これらの融資は、Vietcombank、MB、SHB、VPBankなど、多くの銀行から提供されました。

ビンホームズと比較すると、ヴァンフーの負債比率はかなり高く、年初は90％だったが、第1四半期末には114％に増加した。