リゾート不動産業界は依然として「息切れ」

赤字事業、多額の負債

ハノイ証券取引所（HNX）に財務状況を報告したところ、多くのリゾート不動産企業が今年上半期に損失を出した。

フーコック島（キエンザン省）のリゾートチェーンを管理するフーコック観光投資開発株式会社は、昨年の同時期に8320億ドンの利益を上げていたのに対し、約3060億ドンの損失を発表した。その結果、自己資本利益率はマイナスとなります。

クイニョン（ビンディン省）のリゾートプロジェクトの投資家であるオル・フンティン・クイニョン・エンターテイメント・サービス株式会社は、この期間も1990億ドン以上の損失を出し、前期の340億ドンの損失を拡大した。

この会社も2023年通年で1520億ドン以上の損失を出しました。これまでの2021～2022年の期間における同社の総利益は6,110億ドンを超えていた。フンティンクイニョン社はまた、債券保有者と一部債券の利払いを延長するよう交渉しており、支払い時期は今年第1四半期から7月〜8月に延期されている。

ハイフォンで観光事業を行っている別の企業、ヴァン・フオン投資観光株式会社も、今年最初の6か月間で344億ドンの損失を報告した。報告書がHNXに送られた2021年以降、ヴァン・フオン観光局は損失を出している。同社は総額1172億ドンの損失を被った。

ダナンのリゾートプロジェクトを所有し、継続的に損失を出しているもう1つの企業は、トンキンランド株式会社です。今年上半期、同社は80億ドン以上の損失を出した。同社は2021年から2023年まで連続して損失を出し、総損失は615億ドンとなった。

カインホア省とニントゥアン省で多くのリゾート事業を展開するクリスタルベイ株式会社も、今年上半期に約760億ドンの損失を出した。この数字は、昨年の同時期の約1,360億ドンの損失と比較すると縮小している。

また、ハロン（クアンニン省）、フーコック（キエンザン省）のリゾートプロジェクトの投資家であるBIM不動産株式会社も、昨年の同時期に8100億ドンの利益を上げていたのに対し、3410億ドンの損失を報告した。この損失は同社が報告した2021年以来初めてのものだ。同社は2021年から2023年にかけて連続して利益を上げ、総額4兆6,110億ドンの利益を上げた。

多くの企業は損失を出すだけでなく、負債が自己資本の数倍にもなる高い財務レバレッジを利用しています。 6月30日現在、フーコック観光会社の負債比率は13.69倍で、負債額は約40兆8000億ドンに相当した。そのうち、未償還債券債務は約7兆5,090億VNDです。

フンティンクイニョン社の負債比率は4.86倍で、負債額は約38兆7,680億ベトナムドンに相当します。そのうち未償還債券債務は7兆2590億VNDである。

ヴァン・フオン観光会社の負債比率は8.32倍で、負債額は24兆3,020億ドンに相当します。そのうち、未償還債券債務は4兆600億ドンを超えています。

トンキンランドは高い財務レバレッジも活用しています。 6月30日時点で負債比率は5.1倍に増加し、負債額は1兆1,050億ドンに相当した。同社は依然として約220億ドンというわずかな未払い債券債務を抱えている。

BIM不動産会社の負債/資本比率は2.86倍で、負債額は20兆1,400億ベトナムドンに相当します。そのうち、未償還債券債務は5兆4,220億VNDを超えています。

長期的な回復力

建設省の第2四半期定期報告書によると、全国でホテルやリゾートの新規供給が記録され、多数の優れたプロジェクトが稼働を開始した。しかしながら、この市場は依然として停滞しており、回復の兆しは見られません。

DKRAグループの副総裁であるヴォ・ホン・タン氏も同様の見解を示し、8月の全国のリゾート不動産市場は依然として暗いとコメントした。この部門の調査データによれば、リゾートヴィラについては、供給が数か月間ほぼ横ばいで、流動性が低く、需要は前月に比べて22％減少しています。

一次販売価格は大きな変動はなく、横ばい傾向が続きました。リースバック、バイバック、金利支持などの政策は引き続き広く適用されていますが、期待したほどの効果は得られていません。タン氏は、投資家の信頼とこの分野の回復がまだ非常に低いため、市場は流動性と価格上昇の可能性に関して多くの困難に直面し続けていると述べた。

リゾート不動産は長期的には回復すると予想されている（イラスト：Trinh Nguyen）。

タウンハウスやリゾートショップハウスについても、状況はそれほど良くない、とタン氏は語った。流動性はほぼ停滞し、ほとんどのプロジェクトがポートフォリオを閉鎖したため、市場では過去 1 か月間に取引が記録されませんでした。

一次価格に大きな変動は見られなかったが、二次市場では価格が30～40％下落した商品もあったものの、依然として流動性の問題に直面している。購買力の急激な低下、新規供給の不足、高額在庫などがここ数カ月の間に大きな障害を引き起こし、このセグメントは「長期の休眠」サイクルに陥りそうになっています。

タン氏は、コンドテルに関しては、主に古いプロジェクトの在庫（総供給量の99％を占める）により、供給は引き続き減少していると述べた。市場の需要が大幅に減少し、販売価格水準もあまり変動していない。市場は依然として流動性の問題に直面しており、短期的には回復の兆しは見られません。

Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、リゾート不動産市場は未解決の問題を解決し続けている最中であることを認めた。今年の最初の 8 か月間、マクロレベルでは、観光客数や消費率など、この市場を支える要因はすべて好調に成長しました。しかし、市場開発志向の観点から見ると、投資家は皆、製品の生産に問題を抱えています。

トゥアン氏によると、製品出力は良好なレバレッジ比率を備え、非常に持続可能な収入を生み出す必要がある。市場に参加する投資家は、この不動産を保有し、賃貸収入があるか、または個人的な目的に適している必要があります。しかし、これらの問題は両方とも解決されておらず、市場が発展し続けるまでにはまだまだ長い道のりが残っています。

リゾート不動産市場が回復するには少なくとも2026年まではかかるだろうと彼は予測している。なぜなら、購入者の検索需要は過去 4 年間横ばいであり、市場の需要が他の種類の不動産よりも低くなっているからです。また、このセグメントにアクセスしようとするバイヤーを引き付けるための特別なポリシーもあまりありません。

もう一つの問題は、投資家の資本が変化したことです。これまで、投資家は長期にわたって購入者に同行する多くのポリシーを実施してきました。しかしその後、市場が資金源の困難に直面し、投資家は魅力的な政策を数多く提供できる余力を失いました。

「リゾート不動産は、市場全体が回復傾向にある中で、供給が不足し、需要が低迷しています。そのため、このセグメントが持続可能な状態に戻るのは、2026年末まで待たなければなりません」とトゥアン氏は述べた。

明確にするために、トゥアン氏は、現在のリゾート不動産市場にはより明確な法的枠組みが必要であると説明した。さらに、一般市場では、実際の住宅ニーズへの対応、タウンハウス、個人住宅、土地などの他のセグメントからの回復も必要です。人々はこれらのタイプに参加し、流動性と良好な成長を生み出し、その後、リゾート不動産などのリスクが高い可能性のあるセグメントに移行します。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm