土地利用目的の変更に数千億ドンを支払わなければならない場合、企業は困難に直面する。

chuyển mục đích sử dụng - Ảnh 1. — 工場を建設するための土地を得るために、多くの企業は土地を州に引き渡し、その後毎年支払いをして借り戻さなければならなかった - 写真: NH

2000年代には、政府の要請により、ホーチミン市の製造業は環境汚染を避け、都市開発やサービス開発のために中心部の土地を放棄するため、郊外へ移転しました。多くの人々が郊外の自分の土地に工場を移転しました。

しかし、1/2000の区画計画がなく、工場建設には適していないため、人々は土地を国に引き渡し、5年から10年の短期契約で毎年料金を支払ってこの土地を借りなければなりません。

しかし、賃貸借契約の期限が切れたり、企業が土地賃貸借契約を清算して古いピンクブックを再発行したい場合には、困難に直面することになります。

典型的な事例として、クオン氏は工場移転のため、ビンチャン区（旧ビンチャン）に5,930平方メートルの農地2区画を購入しました。2006年、彼は所有する会社に上記の土地を譲渡し、生産・事業用地への用途変更を申請しました。

しかし、当該土地は既存の住宅改修計画に属し、1/2000規模の詳細な建設計画がないため、当局は当該企業に10年間（2010～2020年）の短期で土地を賃貸することに決定し、賃貸面積は工場建設用地として5,150㎡、残りの780㎡は運河保護通路に属するため、農地のままとなっている。

2017年、リース期間の終了が近かったため、会社はリースの延長を希望しましたが、その土地は現在、都市住宅地利用計画中であり延長することができなかったため、会社はクオン氏本人に土地を返還する手続きを完了しました。

この間、彼はまた、土地のリース期間の満了時に継続使用するために、土地のリース期間の延長、土地利用目的の変更、または現状または当初のステータスに応じたピンクブックの再発行を要求する申請を多数提出しました。

しかし、2024年までに住宅用地への転用が認められたのは4,800㎡のみで、土地使用料を100%支払わなければならず、農地価格の控除も受けられませんでした。残りの350㎡の生産・事業用地は住宅用地への転用が認められず、ピンクブックも発行されず、土地の賃貸契約を更新し、毎年の賃料を支払わなければなりませんでした。

同様に、フォンさんも土地を相続し、工場建設のために毎年支払いを受ける形でホーチミン市に土地を譲渡しリースバックした。

同社は2018年に土地の資産をフオン氏に譲渡し、引き続き使用できるよう土地を引き渡したが、規則により、フオン氏は残りの期間2020年までしか土地を借り続けることができない。

フオンさんは長年にわたり、古い赤い本の再発行を要求してきましたが、現在まで再発行を規定する法的な規定がなく、困難な状況に置かれています。

「高額な転換料を支払う余裕がないため、土地利用目的を変更することはできません。しかし、事業が困難な状況になれば、賃貸借契約を解約して土地賃料を削減し、再び同じ土地利用権を取得したいのですが、それができません。土地のリース期間を延長し続けざるを得なくなった場合、それがいつまで続くか分かりません」とフォンさんは語った。

法的規制の欠点を克服する必要性

専門家によると、政令103号は、毎年賃料を支払う私有地と国が賃借する公有地を明確に区別していない。この区別がないため、住宅用地への転用に際しては、どちらの土地も転用時の地価（土地価格は0）に応じて住宅用地使用料の100%を支払わなければならない。

その結果、土地利用者が土地を購入するために費やした実際の土地価値が計算されないため、土地利用者は他の農地よりもはるかに高い土地使用料を支払わなければなりません。

現行法では、土地賃貸借契約の終了時に、ピンクブックを現在の状態、あるいは賃貸借前の状態に戻して再発行する仕組みが規定されていません。また、この場合の土地の回収に関する規定もないため、個人や企業にとって、土地賃貸借契約終了時のピンクブックの発行において多くの問題が生じています。

ホーチミン市弁護士会所属のトラン・ミン・クオン弁護士は、国が賃借する公有地ではなく、世帯や個人から毎年賃料を徴収して賃借されている土地、相続または自己築造された土地に対する土地利用転換料に関する政令103号を改正・補足する必要があると述べた。住宅地への転用の場合、土地利用料は、住宅地価格の100%ではなく、転用時点の非農業生産事業用地または農業用地として計算される。

また、これらの場合には、必要がなくなった場合には賃貸借契約を早期に解約し、賃貸借前の土地の現状や種類に応じてピンクブックを再発行してもらう権利があります。

ゴック・ヒエン

出典: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm