ハノイではアパートの価格が高騰し続け、手頃なアパートは残っていない。ホーチミン市では不動産業者による価格のつり上げを抑制する対策が講じられている。

高級マンションの過剰供給、人口の大多数が購入できる手頃な価格の住宅の不足、ホーチミン市の新しい土地価格表の影響の評価、2024年のマンション売買手続きなど、最新の不動産ニュースをご紹介します。

最新の不動産ニュース： ハノイとホーチミン市では、大多数の人々が購入できる価格帯のマンションはもはや存在しません。（写真：ハイアン）

不動産価格が急騰した。

国会の監督代表団は、「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」に対する監督結果報告書を代表団に提出した。

2015年から2021年を振り返ると、市場は供給が豊富で、観光用マンション（コンドテル）、リゾートヴィラなど、多くの新しいタイプの不動産が登場し、活気に満ちて力強く発展しました。しかし、監視チームは、不動産商品の構造に「不備」があり、合理的ではなく、需要と供給のバランスが崩れ、主にハイエンド層と金融投資目標をターゲットにしており、大多数の人々の収入に適した商品が少ないと評価しました。

2022年から2023年にかけて、不動産市場は低迷し、新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響で2015年から2021年にかけての欠点や限界が露呈したため、企業は多くの困難に直面しました。この時期、供給は前期よりもはるかに限られており、大多数の人々の所得増加に比べて不動産価格は急騰しました。

ハノイとホーチミン市では、大多数の住民が購入できる価格のアパートはもう存在しません。

統計によると、不動産商品構造の格差は拡大している。ハノイ人民委員会の報告書によると、中価格帯と高級価格帯のマンションが市場の大部分を占めている。2022年にはマンション価格が急上昇したものの、取引件数は少なく、市場に出回っている商品の約10%を占めるにとどまった。戸建て住宅の価格は高止まりし、取引はほとんど行われなかった。

ホーチミン市では、不動産取引が急激に減少する一方で、不動産価格は制御不能なほど上昇しており、価格と価値のバランスが崩れています。ホーチミン市不動産協会によると、2021年以降、市内には手頃な価格帯のマンション（1平方メートルあたり2,500万ドン未満）は存在しなくなりました。

一方、多くの住宅不動産プロジェクトは、障害、遅延、実行の遅延、停滞に直面しており、企業が投資した土地と資本の大幅な無駄が生じています。これは投資家にとっての困難とコストを増大させ、製品価格の上昇を招いています。

監督官庁の報告書はまた、高級、大型、高額な住宅が供給過剰となっている一方で、大多数の住民のニーズを満たす公営住宅や低価格住宅が不足しているという市場の不十分さを指摘した。さらに、公営住宅の平均価格は、受給者の収入に比べて依然として高すぎる。

さらに、社会住宅、労働者住宅、老朽化し​​たアパートの改修・再建のための120兆ドン規模の融資パッケージからの資金の支出が遅れていること、複雑な条件と手続き、そして高い金利が相まって、投資家や社会住宅購入者をこの融資パッケージに誘致・促進する上で効果を上げていません。これらは社会住宅の発展にとって大きな障害となっています。

上記の事実に基づき、監督代表団は、2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅の建設に投資するプロジェクトを効果的に実施し、進捗、品質、受益者のニーズと生活条件への適合性を確保するための具体的な解決策を提案することが当面の課題の1つであると勧告する。

長期的には、監督代表団は、広大な土地を所有する者、複数の住宅を所有する者、土地の利用が遅れている者、土地を休耕している者に対する税率引き上げ規定を含む、税法の改正、補足、および新法の制定に関する調査と提案を早期に完了することを提言する。これにより、土地法の革新との整合性が確保され、土地管理と利用の効率性が向上し、所得再分配の目標が達成され、国際慣行に基づき、ベトナムの社会経済状況に適合した、国家予算のための合理的かつ安定した財源が確保される。

ハノイのアパート価格は新たな高値を更新し続けている。

Batdongsan.com.vnのオンラインデータによると、ハノイのマンション価格は短期間で記録的な高値を更新し続けています。2018年初頭、ハノイとホーチミン市のマンションの希望価格はそれぞれ1平方メートルあたり2,700万ドンと3,100万ドンでした。しかし、6年後の2024年には、ハノイのマンションの平均価格上昇率は70%に達したのに対し、ホーチミン市では55%にとどまりました。

ベトナム不動産ブローカー協会のデータからも、ハノイのマンション価格の急騰が裏付けられています。2023年のハノイのマンション価格指数は、2019年と比較して約38パーセントポイント上昇しました。一方、ホーチミン市のマンション価格指数は約16パーセントポイントの上昇にとどまりました。実際、マンション価格の上昇傾向は依然として続いており、最近ではさらに強まっており、平均で月1億～2億ドンの上昇となっています。

上記の状況を踏まえ、Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、マンション市場において、プロジェクトごとの平均価格上昇率は8～12%の範囲になるとコメントしました。これはプラスの上昇率と見られています。価格上昇率が平均よりも高い場合、市場は持続不可能な兆候を示しています。

ハノイのマンション市場について、トゥアン氏は、マンション価格は近年継続的に上昇しており、短期間で急騰したこともあると考えています。そのため、おそらく今後2～3年以内に、ハノイのマンション価格の上昇は止まるでしょう。あるいは、上昇幅は緩やかで、5～6%程度の変動にとどまるでしょう。

土地仲介業者が調整された土地価格表を悪用して価格をつり上げるのを防ぎます。

ホーチミン市人民委員会が最近発行し、2025年10月31日から12月31日まで適用される調整された土地価格表に関して、不動産専門家がその影響について評価を示した。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、調整後の土地価格表は市場価格に基づく評価の原則に従って作成されたとのことです。起草機関は、業界団体や専門家からの多くの提案を取り入れています。

HoREAの会長は、7月末にパブリックコメントに出された草案と比較して、新たに発行された地価表は「合理的かつ適切な」方向に調整・変更されたと考えている。

例えば、ホックモン地区では、草案によれば、一部の地域の土地価格は2020年の価格表と比較して50.7倍に上昇したが、調整された価格表では、この上昇は40倍近くにとどまる。

チャウ氏によると、その影響について、調整された土地価格表は、今年最初の10か月間に金銭的義務を履行した人と10月31日以降に支払った人との間の公平性を確保するという。

「調整された土地価格表は、商業用住宅プロジェクトが現在、剰余金方式で評価されているため、不動産市場に直ちに影響を与えていません。しかし、しばらく経ってから、開発業者がプロジェクト開発のために土地使用権を取得すると、人々は以前よりも高い価格を求めるようになり、住宅価格の上昇につながるでしょう」とチャウ氏は述べた。

HoREAの議長は、調整された土地価格表を利用して投機を行い価格をつり上げる可能性のある「土地投機家、仲介人、悪徳業者」の活動を規制するための措置を政府機関が講じる必要があると示唆した。

2024年のマンション売買手続き

2023年住宅法第160条によれば、住宅の売買に関わる取引は次の6つの条件を満たす必要がある。

具体的には、（１）法令で定める証明書を有すること。

（２）紛争解決、苦情、告発に関する法律に規定されている所有権に関する継続中の紛争、苦情、訴訟の対象となっていないこと。

（３）期限付住宅所有の場合において、現在その所有期間内にあること。

（4）判決の執行のため、または管轄の国家機関の法的効力のある行政決定の執行のために差し押さえの対象とならず、また裁判所または管轄の国家機関によって決定された臨時の緊急措置または予防措置の対象とならないこと。

（５）土地の埋め立ての決定があった場合、または所轄官庁から家屋の取り壊しの通知があった場合には、この限りではない。

（６）（２）及び（３）に規定する条件は、建設中の住宅の売買又は賃貸の場合には適用されない。

注: 以下の住宅取引には所有権証明書は必要ありません: 建設中の住宅の売買、解散または破産の場合の住宅の売却、慈善目的の住宅、困窮者のための住宅、国家連帯のための住宅の寄付の組織。

公共資産に属する住宅、社会住宅、人民武装勢力向け住宅、公共資産に属さない再定住用住宅、相続住宅などの場合、住宅建設プロジェクトの開発者から既存住宅の売買。

本条項に規定する住宅取引の適格性を証明する文書は、政府の規制に従って実施されるものとする。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html