ハノイのアパート価格は上昇を続け、手頃なアパートはなくなり、ホーチミン市の土地ブローカーが価格をつり上げるのを防いでいる

高級マンションの過剰供給、大多数の人々にとって手頃な住宅の不足、ホーチミン市の新しい土地価格表の影響の評価、2024年のマンション売買の手続き...これらは最新の不動産ニュースです。

最新の不動産： ハノイとホーチミン市では、大多数の人々の収入に適した価格のアパートのセグメントはもう存在しません。 （写真：海安）

不動産価格が急騰

国会監視団は「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」の監視結果に関する報告書を国会の監視団に送付した。

2015年から2021年を振り返ると、市場は力強く発展し、供給は豊富で、観光マンション（コンドテル）、リゾートヴィラなど、多くの新しいタイプの不動産が登場しました。しかし、監督チームは、不動産商品の構造が不合理で、需給がアンバランスで、主にハイエンド層をターゲットにしており、金融投資目的であり、大多数の人々の収入に適した商品が少ないことに「欠陥がある」と評価しました。

2022年から2023年にかけて不動産市場は低迷し、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる圧力で2015年から2021年の期間の欠点や限界が露呈し、事業運営は多くの困難に直面しました。現時点では、供給は以前の期間に比べてはるかに限られています。大多数の人々の所得増加に比べて、不動産価格は急騰している。

ハノイやホーチミン市では、大多数の人々の収入に適した価格のアパートはもう存在しません。

統計によれば、不動産商品の構造におけるギャップはますます大きくなっている。ハノイ人民委員会の報告によると、中高級マンションセグメントが大部分を占めている。 2022年、マンション価格は非常に高騰し、取引量は少なく、市場に出回っている商品の約10％を占めるに過ぎず、個々の住宅価格は高止まりし、取引はほとんどありませんでした。

ホーチミン市では、不動産取引が激減し、不動産価格が制御不能に上昇し、価格と価値のバランスが崩れている。ホーチミン市不動産協会によると、2021年から市内には手頃な価格のアパート（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）がなくなるという。

一方、多くの住宅不動産プロジェクトは困難に直面し、スケジュールが遅れ、実行が遅く、行き詰まっており、企業がプロジェクトに投資した土地と資本の莫大な無駄を引き起こしています。これにより、投資家にとっての困難とコストが増加し、製品価格が上昇します。

監理代表団の報告書はまた、市場には高級住宅製品、広い敷地、高価格が溢れている一方で、大多数の人々のニーズに適した社会住宅製品や低価格住宅が不足しているという不適切さを指摘した。さらに、社会住宅の平均価格は、受給者の収入に比べて依然として高すぎます。

さらに、120兆ドンの融資パッケージによる社会住宅融資プログラム、労働者住宅、古いアパートの改修と再建の支払いが遅いこと、条件と手続きが複雑であること、金利が高いこと、投資家と社会住宅購入者がこの融資パッケージにアクセスできるように誘致し、奨励することが効果的でないことが、社会住宅の発展に対する大きな障害となっている。

上記の現実を踏まえ、監督代表団は、2021年から2030年の間に低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するための投資プロジェクトを効果的に実施し、進捗状況、品質、受益者のニーズ、労働条件、生活条件への適合性を確保するための具体的な解決策を提案することが、直ちに実行する必要があるタスクの1つであると勧告します。

長期的には、監督代表団は、国際慣行を参考にし、ベトナムの社会経済状況に合わせて、広大な土地や多くの住宅を使用する人々、土地の利用が遅い人々、または土地を休耕している人々に対するより高い税率の規定を含む新しい税法の研究、修正案、補足案の早期完了と公布を勧告し、土地法の革新的な内容との整合性を確保し、土地の管理と利用の効率性を改善し、所得の再分配の目標を達成し、国家予算のための合理的かつ安定した収入源を動員することを提言する。

ハノイのアパート価格は引き続き最高値を更新

Batdongsan.com.vnのオンラインデータによると、ハノイのアパートの価格は短期間で継続的に最高値に達している。 2018年の初め、ハノイとホーチミン市のアパートの販売価格はそれぞれ2,700万VND/m2と3,100万VND/m2でした。しかし、6年後の2024年までに、ハノイのアパートの平均価格上昇率は70％に達するのに対し、ホーチミン市のアパートの上昇率は低く、55％に達すると予想されています。

ベトナム不動産協会のデータも、ハノイのマンション価格の急騰を裏付けている。したがって、2023年のハノイのアパート価格指数は2019年と比較して約38パーセントポイント上昇しました。一方、ホーチミン市のアパート価格指数は約16パーセントポイントの上昇にとどまりました。実際、マンション価格の上昇は依然として続いており、最近では平均して月1億～2億ドンの増加となり、さらに勢いを増しています。

上記の状況に直面して、南部地域の Batdongsan.com.vn ディレクターの Dinh Minh Tuan 氏は、アパート市場では、プロジェクトの平均増加率は 8 ～ 12% で変動するだろうとコメントしました。これはプラスの増加とみなされます。価格上昇率が平均上昇率よりも高い場合、市場は持続不可能な兆候を示しています。

ハノイのアパート市場について、トゥアン氏は、最近アパートの価格は継続的に上昇しており、短期間でも価格が継続的に上昇していると述べた。したがって、ある一定の閾値、おそらく今後 2 ～ 3 年では、ハノイのアパートの価格は上昇せず、上昇するとしてもその上昇率は緩やかで、5 ～ 6% 程度で変動するにとどまるでしょう。

「土地ブローカー」が調整された土地価格表を利用して価格を「つり上げる」ことを防ぐ

ホーチミン市人民委員会がこのほど発表した、2025年10月31日から12月31日まで適用される調整済み土地価格表について、不動産専門家らがその影響についてコメントした。

都市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏によると、調整された土地価格表は市場価格に基づく評価の原則に従って作成されているとのこと。起草機関はビジネス界や専門家から多くのコメントを受け取っている。

HoREAの会長は、7月末に意見募集のために公開された草案と比較して、新たに発行された土地価格表は調整され、前向きな方向に「合理的に」変更されたと述べた。

例えば、ホックモン地区では、草案によれば、一部の場所では土地価格が2020年の価格表に比べて50.7倍に上昇したが、調整された価格表では、このレベルは40倍近くの上昇にとどまった。

チャウ氏によると、その影響について、調整された土地価格リストは、10月31日以降の場合と比較して、今年の最初の10か月間に金銭的義務を履行した人々の間で公平性を確保するという。

「調整された土地価格表は、商業用住宅プロジェクトの価格設定が現在、剰余金方式に基づいているため、不動産市場にまだ直接的な影響を及ぼしていません。しかし、しばらくすると、投資家がプロジェクト実施のために土地使用権の譲渡を受けると、人々は以前よりも高い価格を求めるようになり、住宅価格の上昇につながるでしょう」とチャウ氏は述べた。

HoREAの議長は、調整された土地価格表を利用して投機を行い価格を「つり上げる」可能性のある「投機家、土地ブローカー、不正事業者」の活動を規制するための措置を政府機関が講じるべきだと勧告した。

2024年のマンション売買手続き

2023年住宅法第160条によれば、住宅の売買取引は次の6つの条件を満たす必要がある。

具体的には、（１）法律で定められた証明書を有していること。

（２）紛争解決、苦情、告訴に関する法律の規定に従って所有権に関して紛争、苦情、訴訟が発生していないこと。

（３）期限付き住宅所有の場合におけるその住宅所有期間内

（4）判決の執行または管轄国家機関の法的効力を有する行政決定の執行のための差押えの対象とならず、また、裁判所または管轄国家機関の決定による臨時緊急措置または予防措置の適用の対象とならないこと。

（５）土地の埋め立ての決定、または管轄当局による住宅の撤去もしくは破壊の通知があった場合を除きます。

（６） （２）及び（３）に規定する条件は、将来の住宅の購入及び分割払いには適用されない。

注: 次の住宅取引には住宅証明書は必要ありません: 将来の住宅の売買。解散または破産の場合の住宅の売却。感謝の家、愛の家、強い連帯の家への寄付を組織します。

住宅建設投資プロジェクトにおける投資家の利用可能な住宅のうち、以下の場合に売買：公有資産に属する住宅。社会住宅、人民武装勢力向け住宅、公有財産に属さない再定住用住宅。家の相続を受ける。

本条項に規定する取引に参加するための住宅条件を証明する文書は、政府の規制に従うものとする。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html