ダナンでは多くのアパートプロジェクトが開発されている。写真：ハイ・アウ/TTXVN
ファム・ミン・チン首相は10月7日、住宅供給の増加、住宅価格の引き下げ、市場の安定化に向けた解決策の断固たる実施に関する公式文書第190/CD-TTg号を発表し、不動産税制を供給の増加、住宅価格の引き下げ、市場の安定化に向けた重要な解決策の一つと位置付け、 財務省に緊急に不動産税制に関する報告書をまとめるよう要請した。
不動産税改革の話は目新しいものではありません。市場が過熱したり崩壊したりする兆候が見られると、不動産への課税案が再び持ち上がります。これは、投機を抑制し、持続可能な歳入源を確保する解決策として挙げられます。しかし、議論が繰り返されるたびに、市場が冷え込むと、この話題は消え去っていきます。
長引く躊躇は、平均所得が低く住宅価格が高騰する中で、住民への影響に対する懸念から生じています。さらに、多数の不動産を所有する人々と、住宅を必要とする労働者階級という、相反する二つの利害関係者からの圧力が、この状況を一層悪化させています。
元天然資源環境省副大臣のダン・フン・ヴォ教授によると、この「矛盾」こそが管理機関を過度に慎重にさせ、税制改革が具体的な行動ではなく理論研究にとどまっている原因となっている。しかし、この遅延が続けば、市場は健全な運営状態に戻ることが難しくなり、投資判断が土地を保有して価格上昇を待つという期待ではなく、実際のキャッシュフローに基づくものになるだろう。
今回は、税制を市場秩序を回復するための「強力な救済策」と捉えており、政府の政治的決意はより明確になっていると見られています。その目標は、市場セグメントを実需に近づけ、投機を抑制し、販売価格を真の価値に近づけ、真に住宅ニーズを持つ購入者や、生産・事業に投資する人々に資金を提供することです。
しかし、税制を効果的に運用するには、透明性のあるデータ基盤が不可欠です。一方、長年にわたり、土地・取引情報システムは断片化され、複数の機関に分散した状態が続いています。各省庁や地方自治体はそれぞれ独自の基準でデータを構築しており、データの同期が取れていないため、税額計算の重要な要素である資産評価が不正確になることがよくあります。
ベトナム不動産研究所所長ブイ・ヴァン・ドアン氏によると、実現可能な税制を策定するには、まず各不動産の所有権、計画、所在地、面積から市場価値、取引履歴に至るまでのデータを「整理」することから始める必要があるという。
データの不足は、資産価値の過少申告を蔓延させ、歳入の損失につながるだけでなく、法を遵守する者と法を回避した者の間に不平等を生じさせるからです。その好例が「二段階課税」制度であり、これは税制改革を阻む最大のボトルネックとなっています。
長年の問題となっているのが、「二価格取引」の慣行です。実際の価格と公証された契約書に記載された価格が大きく乖離しており、多くの不動産が税負担を軽減するために契約価格の1.5倍から2倍の価格で売買されています。専門家によると、この現象は市場を歪めるだけでなく、真の価値に基づいた税制設計を不可能にしています。
ホーチミン市中心部の不動産。写真：Hong Dat/TTXVN
経済学者のヴー・ディン・アン氏は、公正な課税メカニズムを実現するためには、国家が実際の売買価格を管理しなければならないと分析している。しかし、現在の断片化されたデータシステムでは、管理機関は価格変動を完全に監視することがほぼ不可能であり、新たな政策を効果的に適用することが困難になっている。
専門家は概ね、今日の最大の「ボトルネック」は課税の是非ではなく、実際にどのように課税を機能させるかにあると認識しています。これを実現するためには、データの透明性、標準化された情報、取引の真の価値の検証、そして明確な実施ロードマップが喫緊の課題です。
これらの障壁が取り除かれることによって初めて、税制は市場の安定的かつ持続的な機能にとって重要な手段となるでしょう。逆に、「話題になる時は議論されるが、冷めると忘れ去られる」という悪循環に陥り続けるならば、不動産市場は長年続いてきた需給不均衡から抜け出すことが困難になるでしょう。
市場では、この税制が2つ目の不動産を所有する人々に直接的な影響を与えるのではないかという懸念が広がっています。しかし、専門家によると、この政策の目的は、複数の不動産を所有するすべての所有者を対象とするものではなく、むしろ、未使用または十分に活用されていない資産を保有する人々を対象としており、無駄を生じさせ、供給を制限しているとのことです。
グエン・クアン・トゥエン准教授は、正当なニーズを満たすために複数の不動産を所有する者と、価格上昇を待つために不動産を保有する者を区別する必要があると強調した。投機的なグループに対しては、資産の活用または譲渡を強制し、取引量を増加させて税収を補填するために課税が必要である。
この専門家は、課税による市場崩壊への懸念は根拠がないと主張している。売りは過剰なレバレッジをかけたり、短期的な投機を行っている人々の間でのみ発生するだろう。真の金融能力を持つ人々は大きな影響を受けないだろう。
市場は流動性を生み出すために、ある程度の投機活動を必要としています。しかし、投機は資産を蓄積して放置するのではなく、透明性があり、税金によって規制された事業活動に基づくものでなければなりません。
さらに、専門家が税制政策の実施を困難にするもう一つのリスクとして警告しているのが、他人名義の不動産登記です。多くの人が多数の不動産を所有しているにもかかわらず、課税逃れのために親族や知人名義で登記できるよう分割しています。これは、適切な規制対象を特定する上で大きな課題となります。
このような事態を防ぐには、土地登記システム、記録、地図を標準化し、相互接続する必要があります。情報が連携されれば、管理機関は異常な取引を検知し、真の所有者を特定し、脱税を抑制することができます。
出典：ベトナム+
出典: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm
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