観光産業の誘致により、リゾート不動産は再び成長軌道に戻れるのか？

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灰色の絵

ベトナムの観光・リゾート不動産市場はここ数年で力強い成長を遂げ、数千ものリゾートや高級観光不動産プロジェクトが開発・吸収されましたが、2022年半ば以降は継続的な変動と長期的な低迷に陥っています。主要経済セクターと位置付けられているこのセグメントは、観光産業の誘致によって早期に回復するのでしょうか？

リゾート不動産プロジェクトは2015年にベトナムで初めて登場し、爆発的に発展し、年間最大50％の成長率を記録しましたが、2018年に急激に減少し、その後は客観的および主観的な理由により継続的に変動しました。

具体的には、2015年から2017年にかけて、観光業の多様な発展に伴い、ニャチャン、ダナン、フーコックといった地域に集中して、数千もの観光・リゾート不動産プロジェクトが開発されました。また、地域特有の特徴を持つ数多くの大型観光・リゾートプロジェクトが、不動産大手によって開発され、世界的なブランド力と高い評価を持つ外資系企業も参加しました。特に、コンドミニアム型ホテルは、この種のプロジェクトが急増し、2016年から2017年にかけて非常に高い吸収率で市場に投入されました。

しかし、2018年までに観光・リゾート不動産は反転し、コンドテルの合法性、運営能力、投資家のコミットメント、価格など、投資家を躊躇させる多くの内部問題により下落しました。2020年には、新型コロナウイルス感染症の流行の影響により、観光・リゾート不動産市場は凍結の兆候を見せ、2021年末まで取引はありませんでした。

2022年初頭、低金利による容易なキャッシュフローが市場に流入し、投機筋への投資が活発化したことで、あらゆるセグメントで不動産需要が高まりました。この時期、リゾート不動産は、国内外からの観光客をターゲットとしたコロナ後の観光ブームの波をいち早く捉えました。2022年第1四半期には、大手不動産会社が数百ヘクタールから数万ヘクタール、さらには数十億ドル規模のリゾートプロジェクトの発表、投資提案、そして計画支援を次々と行いました。

2022年5月中旬、不動産市場は停滞の兆しを見せ始め、この「喜び」は長くは続かなかった。信用、社債などに対する一連の引き締め政策、その他様々な要因により金融市場の状況は悪化し、多くのリスクと金利上昇につながった。年末にかけて、容易なキャッシュフローはほぼ消滅した。未解決の法的問題に加え、高級リゾート観光プロジェクトを中心に、一連の不動産プロジェクトが一時停止を余儀なくされた。

多くの企業は、これまでの段階における急速な発展の「代償」を支払わなければなりませんでした。多くのプロジェクトが中断され、在庫が急増する一方で、新規供給は大幅に減少しました。

2023年には、国内のリゾート不動産新規物件は約3,165件となり、2022年比で80%以上減少する見込みです。取引量は予想通り回復せず、市場全体では2023年の成約件数はわずか726件にとどまりました。これらのプロジェクトは依然として法的問題を抱えているため、売却に踏み切れていません。一方、在庫物件は主に高級・高額商品であり、既に購入済みの投資家による損切り物件と直接競合しています。流通市場では、ビーチヴィラやリゾートショップハウスも、価格が急落しているにもかかわらず、売却が困難な状況に直面しています。

まだ改善の余地がある

不動産 - 観光産業の魅力により、リゾート不動産は再び成長できるでしょうか? — リゾート不動産は2024年も回復のチャンスがまだ多くあると予測されています。

これまでのところ、他のセグメントが多くの回復の兆しを見せている一方で、観光とリゾート不動産は依然として「暗い」状態から脱却できていません。観光産業は力強く成長しており、新型コロナウイルス感染症のパンデミック前の2019年とほぼ同水準に達しています。具体的には、2024年の最初の2か月間でベトナムを訪れた外国人旅行者は300万人を超え、前年同期比68.7%増、2019年比98.5%増となりました。

しかし、VARSは、法的枠組みの整備、計画の公表、進捗の加速、インフラプロジェクトの実施…特に、首相決定第147/QD-TTg号「2030年までのベトナム観光開発戦略」に基づき、観光を経済の牽引役として継続的に発展させていくという前提のもと、観光産業からの誘致が、企業によるプロジェクト開発の推進力となり、開発を加速させ、観光・リゾート不動産の新たな供給を市場に注入すると考えています。これにより、観光・リゾート不動産市場は、不動産市場全体の回復に速やかに追いつくことができるでしょう。

同時に、コンドミニアムやオフィステル向けのピンクブックの発行を容易にする政令10/2023/ND-CPは、今後、一定の浸透レベルに達し、開発者や投資家に希望をもたらし、それによって突破口を開くことになるかもしれない。

2024年の観光・リゾート用不動産の供給は、2023年と比較して約20％増加する見込みです。特に、ビーチアパートメントは、所有ニーズを満たすだけでなく、賃貸として活用してキャッシュフローを生み出すことができるため、このセグメントのハイライトとなっています。

ベトナムのリゾート不動産市場は、増加する観光需要と投資家の関心に支えられ、今後も発展の可能性を秘めています。しかし、持続可能な発展のためには、投資家はプロジェクトの計画と開発に注力し、自然景観を保護・尊重しつつ、観光とリゾートにとって好ましい環境を提供する必要があります。さらに、新たなトレンドに適応し、顧客の実際のニーズを満たす新たな体験や商品を提供する努力も必要です。同時に、高級ビーチヴィラから利便性の高いリゾートアパートメントまで、様々な顧客層のニーズに応えるために、商品の多様化も不可欠です。

N.Giang

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