2024年11月30日付国会決議第171/2024/QH15号（NQ171）「土地使用権の受領または保有に関する合意を通じた商業住宅プロジェクトの実施の試行」に基づき、政府は、関係省庁および省庁レベルの機関に対し、割り当てられた機能と任務の範囲内で、本決議の実施を組織し、実施状況を監視、検査、審査するよう指示する責任を有する。
多くの商業住宅プロジェクトのボトルネックを解消することは、不動産市場の発展に役立つ
元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォー教授は、決議171号の適用により、多くのプロジェクトの障害が解消されるだろうと断言した。
決議171が公布される以前の2024年土地法は、非居住地における商業住宅プロジェクトの実施を依然として制限していたため、不動産市場の期待に応えられていなかったことは注目すべき点です。特に、新規および大規模な不動産プロジェクトの多くは非居住地で実施されることが多いため、企業や個人が居住地にアクセスすることが困難でした。
そのため、ダン・フン・ヴォ教授によると、企業が商業用住宅を開発するための土地基金をより柔軟に創設することで、住宅供給不足の解決が期待されるという。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市が決議171号に基づき実施予定のプロジェクトが440件以上登録され、その面積は約2,000ヘクタール以上であると発表したと述べた。しかし、このプロジェクト数は旧ホーチミン市のみを対象としており、旧ビンズオン省にはさらに約200件のプロジェクトがある。したがって、旧バリア・ブンタウ省を除くと、パイロット事業に登録されているプロジェクトは640件以上となる。各プロジェクトに約830戸の住宅が建設されると仮定すると、ホーチミン市には今後3～10年で53万戸以上の住宅が建設されると推定される。
現在、ホーチミン市には多くの土地があり、様々な種類の土地があり、一部は公有地に関連しています。そのため、決議171号は、市人民委員会および人民評議会への承認申請のための審査を認めています。旧ビンズオン省は既に承認申請済みです。チャウ氏によると、これは市場と経済にとって非常に前向きな情報です。この決議は、利用可能な土地資金を持つ投資家に焦点を当てています。これらのプロジェクトは、人民評議会の承認後、迅速に投資承認手続きを完了します。追加資金の移転を受けるプロジェクトも、まもなく土地資金を確保できる可能性があります。
「例えば、以前は企業が10ヘクタールの土地を所有している場合、1～2ヘクタール多く購入する方が早かったのです。さらに、政府と各省庁も作業部会や政府運営委員会を通じて問題解決に注力しています。さらに、ホーチミン市の指導者たちは、解決済みの数百件のプロジェクトのうち、HoREAが提案した進行中または未実施のプロジェクト68件に関連する問題の解決にも尽力すると表明しました」とチャウ氏は述べた。
レ・ホアン・チャウ氏によると、ホーチミン市は住民へのピンクブックの発行を推進し、追加の土地使用料の計算を完了するためのソリューションを強化している。さらに、ホーチミン市はHoREAと定期的に会合を開き、事業の障害を取り除く方法を探る予定だ。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、ベトナムでは約1,000件のプロジェクトが停滞しており、その額は300億米ドルに相当すると述べた。この資金の流れが解消されれば、経済は大きく活性化し、企業や投資家の信頼感が高まるだろう。
Chuong Duong Home 社会住宅プロジェクト、ホーチミン市トゥドゥック区 写真: Quoc Anh
数百のパイロットプロジェクトが予定されている
ホーチミン市建設局は、決議171号に従って土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する合意を通じて商業住宅を開発するパイロットプロジェクトを実施するための条件、基準、場所、および計画されている土地面積についてコメントした。
以前、ホーチミン市農業環境局は決議171を履行し、決議171に従って商業住宅を開発するパイロットプロジェクトを実施するために計画されている442の場所と土地区画について意見を述べるよう建設局に要請した。
建設局は、場所と計画された土地区画が、一般計画プロジェクト、詳細計画プロジェクト、および 1/2,000 ゾーニング計画に適合しているかどうか、住宅開発プログラムと計画に適合しているかどうか、現在の場所と土地区画と周辺地域のインフラとの交通の接続性についてコメントしています。
建設省は、プロジェクトに含まれる国有地の位置、境界、法的地位が確定していない現行プロジェクトについては、コメントの根拠はないと述べた。決議171号に規定されている建設計画及び都市計画に基づき施設の移転が必要となる区域を含むプロジェクト実施区域については、移転施設区域の確定は建設省の管轄ではない。
建設局によると、現在、プロジェクトが実施されているエリアと場所は投資政策の承認を受けておらず、多くの投資家は依然として土地使用権の譲渡を受けるために交渉中である/土地使用権を持っておらず、投資家として承認されておらず、投資プロジェクトを設立しておらず、プロジェクト実施の進捗のどの段階も承認されていません。したがって、プロジェクトが全体計画、詳細都市計画と一致し、プロジェクトが実施された場合（主務機関が投資政策を承認し、法定土地、計画などを完了した場合）、のみ、プログラムの目標と方向性、および段階的な住宅開発計画と一致していると認められます。
ホーチミン市中心部、ティ・サック通りとタイ・ヴァン・ルン通りに隣接する、2,000平方メートルを超える敷地面積を誇るタン・タン投資貿易有限公司のプロジェクトがその好例です。建設局によると、この土地は一部が総合計画プロジェクトに適しており、一部が1/2,000スケールのゾーニング計画に適合しています。住宅プロジェクトは、1/2,000スケールのゾーニング計画に基づく複合的な土地利用計画機能を備えた土地として適しています。
しかし、商業サービス、オフィス、アパート、公共駐車場の機能とプロジェクトの建築計画基準（2017年にホーチミン市人民委員会により承認）は、930ヘクタールの中心部の計画スキームで機能（オフィス、プロジェクト内の世帯の現地再定住用アパート）と比較して変更されており、建築計画基準が更新されています。したがって、次の規定手順を実施するための法的根拠として、1/2,000規模のゾーニング計画を現地で調整する手順を実行する必要があります。以前、1区（旧）の人民委員会は、この土地での住宅プロジェクトの開発は、住宅開発プログラムと計画における住宅開発ソリューションの方向性とグループと一致しているとコメントしました。2018年、ホーチミン市人民委員会は、投資方針を承認し、Tan Thanh Trading Investment Company Limitedの投資家を認める公式文書を発行しました。
国会決議第171/2024/QH15号に基づき、省人民委員会は、パイロットプロジェクト計画地リストを公布する決議を同級人民評議会に提出し、承認を求めるものとする。省人民評議会は、土地収用を必要とする工事及びプロジェクトリストの承認と同時に、パイロットプロジェクト計画地リストを審議し、承認するものとする。
2028年の概要
決議171号によれば、政府は2028年に決議171号の3年間の実施を振り返り、5年間の実施を総括して2030年の会期末に国会に報告することになる。
省及び中央直轄市の人民評議会及び人民委員会は、当該地方における本決議の実施を組織する責任を負う。省及び中央直轄市の人民委員会は、試行実施期間中の12月31日までに毎年の実施結果を政府に報告する責任を負う。また、地方レベルにおける3年間の予備的レビューの結果を2028年1月31日までに報告する責任を負う。さらに、地方レベルにおける5年間の総括レビューの結果を2030年1月31日までに報告する責任を負う。
決議171号の実施を加速するため、政府は2025年4月1日、決議171号の実施の詳細を定めた政令第75/2025/ND-CP号を公布した。これに伴い、パイロットメカニズムに基づく住宅プロジェクト実施の登録期間終了から15日以内に、省レベルの管轄土地管理機関は、パイロットプロジェクト実施のために提案された土地区画の条件と基準を検討・評価し、パイロットプロジェクト実施が見込まれる土地区画のリストを作成し、省人民委員会に提出するものとする。
レ・タン建設株式会社 代表取締役レ・ヒュー・ギア氏：
資本は豊富になる
プロジェクトの進捗が軌道に乗れば、銀行からの融資へのアクセスが容易になるため、不動産市場への資金は2025年以降豊富になるでしょう。そのため、2027年には不動産市場が活況を呈する可能性があります。
国会財政予算委員会委員、ホアン・ヴァン・クオン教授：
多くの障害を取り除く
決議171号は、停滞しているプロジェクト、特に土地譲渡や法的手続きに関連するプロジェクトにおける多くの障害を取り除くことになります。これらの解決策により、2025年半ば以降、多くの「黄金の土地」プロジェクトは障害を取り除き、再入札なしで、計画や価格の調整のみで実施を継続できるようになります。
出典: https://nld.com.vn/khoi-thong-du-an-nha-o-thuong-mai-196250716215750344.htm
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