土地法（改正）施行による不動産供給量の増加が見込まれる

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画像_0950.jpg — 土地法（改正）の施行は不動産市場にプラスの影響を与えるでしょう。

Batdongsan.com.vn南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、土地法（改正）はベトナムの不動産市場にプラスの影響を与えるだろうとコメントしました。これにより、土地価格が市場価格に近づき、土地利用効率が向上するため、持続可能な形で地価上昇に貢献するでしょう。具体的には、土地法（改正）は土地価格の枠組みを撤廃し、市場メカニズムに基づいて地価を決定します。これにより、回収対象土地の所有者への補償権が確保され、多目的利用、農地転用、生産のための土地集積への寄与に関する規制が設けられます。また、公共サービスユニットのための賃貸、合弁、組合の権利が認められ、農業生産に直接関与していない主体による農地の譲渡が認められ、土地利用目的の転換事例が拡大されます。

トゥアン氏によると、上記の規制はすべて土地利用の効率性を向上させ、農地や非商業用地などの土地価格の上昇に貢献し、ひいては不動産価格全体の上昇につながるという。さらに、不動産供給も改善されるだろう。多くのプロジェクトが長期にわたって遅延する理由の一つは、補償不足による用地造成の困難さである。したがって、市場の現実に基づいた価格設定メカニズムは、土地基金の迅速な活用を支援するだろう。

トゥアン氏によると、以前は土地へのアクセスが明確に規制されていなかったものの、現在は土地法（改正版）において具体的な規制が設けられており、商業用途に利用可能な土地の種類や、どの種類の土地がどのニーズに合致するかは、土地使用権の入札や競売を通じて決定する必要があることなどが含まれる。不動産プロジェクトの投資家が土地資金にアクセスするための方法と規制がより明確になれば、不動産市場への商品の供給は今ほど不足することはなくなるだろう。

土地法（改正）には、より多くの人々の土地へのアクセスを拡大し、彼らの権利をより完全に保護するための規定も含まれています。具体的には、海外在住者を含むベトナム国民の土地利用権の範囲拡大、少数民族に対する土地政策などです。同時に、土地法（改正）は、土地を回収された人々の権利と利益、土地利用計画の実施、行政手続き、個人および企業への証明書の発行（例えば、不動産プロジェクトの譲渡の受理、農地の自動延長など）についても規定しています。

しかし、トゥアン氏は、不動産事業者は土地法（改正版）の施行に過大な期待を抱くべきではないと述べた。この法律が理解され施行されるまでには約8～12ヶ月かかるため、不動産市場の早期回復につながるだろう。国会が同法を早期に可決したのも、まさにこのためである。これにより、不動産市場に関わる関係者は、今から2025年までの間に、適応策と適用計画について議論し、理解を深め、準備を進めることができる。

DKRAグループのプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏も同様の見解を示し、土地価格が市場価格に追随すればプロジェクトコストは確実に増加するものの、法的枠組みはプロジェクトの長期化に伴う財務費用やその他の具体的なコストの削減に役立つと述べた。「不動産事業における問題の70%は、土地評価や補償地価の枠組みなど、多くの問題を含む法的問題に起因しています。通常、プロジェクトの開発は、法的手続きの開始から販売開始まで、約1～3年かかります」とタン氏は述べた。

しかし、現実には多くの不動産プロジェクトは、法的手続きの完了に予想よりも5～7年も長くかかり、行き詰まると無期限に延長される可能性があります。費用が当初の見積もりを超えると、投資家はそれをすべて売却価格に計上します。これが供給の逼迫、キャッシュフローの損失、そして長年にわたる住宅価格の高騰の原因となっています。そのため、土地法（改正）は、企業にとって不必要なコストの原因となると考えられる法的障壁を撤廃します。

一方、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、「土地法、住宅法、不動産事業法（改正）など、新たに可決された（改正された）法律は2025年1月まで発効しないため、依然としていくつかの法的問題が残るだろう」と述べた。「そして、法律は、信用政策、銀行融資金利、債券など、不動産プロジェクトの発展に最も大きな影響を与える問題である。したがって、VARSは、政府が土地法（改正）の施行の詳細と指針となる政令と通達を早急に公布し、土地法（改正）が住宅法と不動産事業法（改正）と同時に発効するよう勧告する」とディン会長は述べた。

多くの不動産専門家は、短期的には新地価公示が不動産事業に一定の影響を与えると予測しています。しかし、長期的には、土地法、住宅法、不動産事業法（改正）の施行により、不動産事業者の投資・事業活動を困難にしてきた重複した矛盾した問題が解決されるでしょう。また、実体投資家は土地へのアクセスが容易になり、法的手続きの短縮によりプロジェクト開発コストも削減され、商品価格も適正な水準に調整されるでしょう。

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