ハノイとホーチミン市のアパート価格について解説

ハノイではマンションの販売価格や取引件数が急増した一方、ホーチミン市は停滞状態に陥った。

ベトナムの二大都市、 ハノイとホーチミンのマンション市場は明確に分化しており、対照的な色合いを生み出しています。両都市とも供給不足に直面しているにもかかわらず、価格や取引動向は全く異なります。

ハノイは暑くなり、ホーチミン市は暗い

サヴィルズ・ベトナムの2024年第3四半期レポートによると、ハノイの新築マンション供給戸数は5,265戸に達し、前四半期比95%増、前年同期比178%増となりました。ルミ・ハノイやQMSトップタワーといったプロジェクトが新築マンション供給戸数の66%を占め、残りは他の4つのプロジェクトの次期開発分です。

特に、ハノイ西部はクラスBマンションの供給が92%を占め、引き続き供給量をリードしています。サヴィルズ・ベトナムは、この地域では28のプロジェクトから21,000戸のマンションが新たに供給され、将来の総供給量の17%を占めると予測しています。

ハノイでは、新旧のマンションの価格が近年急上昇している。写真：THUY LINH

さらに、ハノイ市場の住宅販売吸収率は引き続き高く、6,840戸のマンションが販売され、前四半期比35%増、前年同期比226%増となりました。Bクラスマンションの吸収率は最大85%に達し、販売戸数の98%を占め、販売戸数の増加を牽引しました。このセグメントの新規供給戸数は、販売戸数全体の65%を占めました。

特筆すべきは、40億ドン以上の価格帯のマンションが販売戸数全体の70%を占めたことです。これは2020年のわずか2%から大幅に増加しており、ハノイ市場における高級マンションセグメントへのシフトを示しています。一方、20億ドン未満の価格帯のマンションは市場からほぼ姿を消し、総供給戸数のわずか1%を占めるにとどまりました。

対照的に、ホーチミン市のマンション市場はやや暗い状況です。2024年第3四半期のプライマリーマンションの供給戸数は、前四半期比13%減、前年同期比36%減のわずか4,871戸にとどまりました。市場は主に東部（トゥドゥック市）に集中しており、シェアは58%、西部（6区、ビンタン）は20%となっています。

当四半期の取引件数も前四半期比16%減、前年同期比4%減の1,915戸となりました。このうち、クラスBマンションは成約件数の66%を占め、新規供給の消化率は62%に達した一方、在庫の消化率はわずか35%でした。

さらに、ホーチミン市のプライマリーアパートメント価格は前四半期比12%下落し、1平方メートルあたり約6,800万ドンとなりました。主な理由は、プライマリー供給におけるAクラスおよびBクラスのアパートメントの割合が減少したことです。

サヴィルズ・ベトナムは、ホーチミン市では2024年末までに約6,700戸の新築マンションが販売開始されると予測しており、ビンホームズ・グランドパーク - ジ・オーパス・ワンやザ・フォレスト・ジェムといった著名なプロジェクトがその一例です。長期的には、現在から2027年までの76のプロジェクトから5万戸以上のマンションが販売開始される予定で、主にトゥドゥック市（将来の供給量の49%を占める）、第7区（12%を占める）、ビンタン（9%を占める）に集中しています。

サヴィルズ・ベトナムの副総裁トロイ・グリフィス氏によると、この対照的な理由は、ホーチミン市の在庫が減少し、法的問題や計画承認の遅れにより、販売開始される新規プロジェクトがあまりないことだという。

グリフィス氏は、主要アパートの供給が限られているにもかかわらず、規制が改正され、計画が更新され、主要なインフラプロジェクトが実施されるにつれて、今後の数四半期で状況は改善すると予想している。

なぜ？

多くの専門家は、ハノイとホーチミン市の市場の違いは需要と供給の要因だけでなく、各地域の法的背景、都市開発戦略、購入者のニーズにも大きく影響されていると述べています。

ワンハウジング市場調査・顧客インサイトセンター所長のトラン・ミン・ティエン氏は、ハノイもホーチミン市と同様に供給面で困難に直面しているものの、買い手の感情はより前向きであるとコメントした。

具体的には、2024年8月にハノイでは約3,100件の譲渡取引が記録されました。この件数は前月比で3%の微減となったものの、5月と6月と比較すると25%と大幅に増加しました。ティエン氏は、ハノイのアパート譲渡取引件数は9月と10月に微減または横ばいとなり、その後、不動産取引が最も活発となる年末に再び増加すると予測しています。

ベトアンホア不動産会社のトラン・カン・クアン社長は、需要と市場の平均販売価格を左右する最も重要な要素は供給だと評価しました。ホーチミン市では、ここ数年、法的問題による供給減少により、販売物件数がハノイの供給量に追いついていません。さらに、供給増加が緩やかで、販売物件のほとんどが高級セグメントに集中していることから、ハノイのマンション価格が上昇しています。

サヴィルズ・ベトナムのリサーチおよびS22M担当ディレクターのジャン・フイン氏は、手頃な価格の住宅はハノイとホーチミン市の両方でまだ十分に満たされていない潜在的なセグメントであると強調した。

サヴィルズ・ベトナムの統計によると、2019年から2023年にかけて、ハノイの不動産価格は年平均6%上昇​​したのに対し、ホーチミン市では年平均3%の上昇にとどまりました。しかし、両都市の個人所得の伸びはそれぞれ年平均4%と3%にとどまっており、住宅価格は人々の支払能力をますます超えています。

ジャン・フイン氏によると、この状況を解決するには、官民の緊密な連携が必要だという。さらに、持続可能な不動産市場には、特にBクラスおよびCクラスの住宅を中心とした多様なセグメントが必要だ。ハノイ市とホーチミン市では、主に中間所得層と若年層からの年間約5万戸のマンション需要が依然として十分に満たされていない。

「ホーチミン市とハノイ市は、土地コストを削減するため、ハノイ市はバクニン省、ホーチミン市はビンズオン省やドンナイ省といった近隣省への都市圏拡大を目指している。交通インフラや衛星都市開発への積極的な投資が、これらの地域の不動産市場を押し上げる原動力となるだろう」と専門家は予測している。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、アパートの供給問題を解決し、間接的に住宅価格を下げるためには、依然としてプロジェクトに対する法的障害を取り除くことが重要な課題であると語った。

同時に、投資家が社会住宅や低価格の商業住宅を開発するための条件を整備することで、アパートの価格が下がり、低所得者が収入に応じて住宅にアクセスできる機会が創出されます。さらに、国立銀行は投資家向けのプロジェクト開発に関する融資政策にも、より一層の配慮と支援を行っています。

増加する

ブリストル大学（英国）の上級講師であるホー・クオック・トゥアン博士は、住宅価格の上昇が所得の伸びを上回っていることは、ベトナムの住宅政策にとって大きな課題だと述べた。住宅価格が急激に上昇し続ければ、人々は住宅の購入を困難にし、需要減退のリスクにつながる。しかし、住宅価格が急落すれば、市場の安定に向けた警告信号となる可能性もある。

ホー・クオック・トゥアン博士は、ここ数年、土地利用に関する厳しい規制により、手頃な価格のアパートの供給が減少し、都市部の住宅建設が困難になっていると指摘した。トゥアン博士は、人口動態の要因と移民の年間4%の増加により、住宅価格は今後も上昇し続けると予測した。

出典: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm