倉庫賃貸の需要は低迷、一部のプロジェクトでは機能変更が必要
JLLによると、倉庫需要が低迷する中、南部の一部の既設倉庫プロジェクトでは機能が転換されており、中には床面積の60%以上を転換したプロジェクトもあるという。
JLLベトナムは、2024年第1四半期に新規プロジェクトが1件のみ開始されたことを受け、南部市場の既設倉庫市場について暗い見通しを示しました。しかし、市場全体で記録された新規賃貸取引件数は非常に少なく、主に国内消費を担う小売業者とeコマーステナントの間での取引でした。
輸出入活動の長期にわたる低迷は、物流施設のパフォーマンスに圧力をかけています。特に国際市場で事業を展開する3PL（サードパーティ・ロジスティクス・プロバイダー）は、倉庫のキャパシティを縮小せざるを得なくなりました。こうした縮小は、市場が抱える継続的な課題への直接的な対応です。
2024年第2四半期までに、市場は新規リース契約の受付数から明るい兆しを示唆しています。年末にかけては、取引が成立し、明るい見通しが期待されます。
輸出入活動は回復の兆しを見せたものの、その改善は緩やかでした。国内市場は引き続き物流需要の主な牽引役となっています。前四半期の純吸収量は約16,000平方メートルで、前四半期の約3倍となりました。
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| 国内市場は引き続き物流需要の主な牽引役となっています。 |
当四半期も市場は引き続き供給増加に見舞われ、SLPはロンアン地区でSLPパーク・ロンハウ・プロジェクトの第2フェーズを開始し、27,000平方メートルを超える新規賃貸可能面積を追加しました。SLPは南部地域で2つのプロジェクトを成功裏に完了させ、市場シェア8.8%を獲得し、上位5社の中で確固たる地位を築きました。
しかし、倉庫需要が低迷する中、一部のプロジェクトでは資産の転換が進んでいる。JLLによると、 ビンズオン省の大規模な既設倉庫プロジェクトでは、床面積の60%以上が既設工場に転換されたという。
その結果、市場全体の供給量は190万平方メートルに落ち込み、前四半期比では3.7%減少したが、前年比では依然として12.3%増加した。
南部市場の暗い状況とは対照的に、北部の既設倉庫市場は2024年第2四半期も安定を維持しました。特に、「チャイナ+1」シフトの文脈で製造業への投資と開発が進んでいるため、製造業グループによる倉庫リースの意欲がますます高まっています。
第2四半期の純吸収面積は27,000㎡に達し、 バクニン省とハイフォン省が牽引しました。連続してプラスの純吸収面積を記録した後、今四半期の新規賃貸面積は前四半期と比べると比較的控えめでしたが、市場における多くの困難を鑑みると、全体としては依然として非常に楽観的な状況です。
北部市場でも、前四半期にバクニン省で約46,000平方メートルの2つの新規プロジェクトが誕生しました。
特に、イエンフォン工業団地のホライゾンパークプロジェクトは、投資家であるIDECグループの市場参入となり、LEEDゴールド認証、床荷重5トン/平方メートル、NFPA防火基準など、優れた基準を備えたプレハブ倉庫を提供します。
さらに、フレイザーズ・イエンフォン2Cプロジェクト第1フェーズは、開発業者フレイザーズにとって北部の市場シェアを拡大するための一歩でもあります。
JLLベトナムのコンサルティング・リサーチ担当シニアディレクター、トラン・レ氏は、2024年後半の北部市場は、バクニン省とフンイエン省で約13万1,000㎡の賃貸可能面積を記録し、大幅な新規供給が見込まれると予測しています。注目すべきプロジェクトとしては、フレイザーズ・フンイエン、トゥアンタン3B工業団地、SLPパーク・トゥアンタンIIなどが挙げられ、2024年末までに市場総供給量は130万㎡を超える見込みです。
2025年上半期までに、BWID、フレイザーズ、ベトナム工業団地、LOGOS、MEAなどの大手投資家から引き渡されたプロジェクトのおかげで、市場は急速に拡大し続けると予想されています。
南部市場だけでも、供給過剰と需要低迷に対応するため、既設工場へのシフトが進んだことで新規供給が大幅に減少しました。2024年後半に完成する新規施設は約10万平方メートルにとどまると予想されています。
既存のデベロッパーであるBWIDとIPベトナムは、新規プロジェクトの継続的な投入を通じて市場シェアを拡大し続けています。資産転換戦略に加え、注目すべきもう一つのトレンドは、複合用途プロジェクトの台頭です。これらの施設は、倉庫と工場の両方の用途に適したスペースを提供し、多様なテナントを誘致し、稼働率の向上に寄与しています。
このイベントは、投資新聞社が企画投資省の後援、ベトナム産業不動産協会（VIREA）の協力を得て主催し、火曜日（2024年7月30日）にマイハウスサイゴンホテル（ホーチミン市）で開催されます。
「新たな投資の波を歓迎するためのグリーン化」をテーマとするフォーラムでは、ベトナムの産業用不動産市場の見通しと新たな課題の評価に焦点を当て、工業団地（IP）のグリーン化に関する問題について深く議論し、新たな投資プロジェクト、特にグローバル企業による大規模でハイテクなプロジェクトを誘致するためにグリーンIPとエコロジカルIPの構築を目指します。
フォーラムの枠組みの中で、ダウ・トゥ新聞はVIREAと連携し、「緑の未来のために」投票（VIPF緑の未来賞）を開催します。この投票は、クリーンエネルギー、持続可能なインフラ、スマートな水管理、生態系資源を活用し、環境に優しい工業団地やグリーン工業団地の開発戦略を持つ投資家、そしてグリーン開発戦略を持つ工業団地の土地を賃借する二次投資家を奨励し、表彰することを目的としています。これにより、持続可能な開発の潮流の促進に貢献します。登録書類の締め切りは2024年7月10日です。
フォーラムと投票の詳細については、https://vipf.vir.com.vn/ をご覧ください。
倉庫賃貸の需要は低迷、一部のプロジェクトでは機能変更が必要
JLLによると、倉庫需要が低迷する中、一部のプロジェクトでは機能が転換されているという。南部の既設倉庫プロジェクトでは、床面積の60%以上が既設工場に転換された。
JLLは2024年第1四半期、南部市場の既設倉庫市場について、新規プロジェクトが1件しか開始されなかったことから、厳しい見通しを示しました。しかし、市場全体で記録された新規賃貸取引件数は非常に少なく、主に国内消費を担う小売業者とeコマーステナントの間での取引でした。
輸出入活動の長期にわたる低迷は、物流施設のパフォーマンスに圧力をかけています。特に国際市場で事業を展開する3PL（サードパーティ・ロジスティクス・プロバイダー）は、倉庫のキャパシティを縮小せざるを得なくなりました。こうした縮小は、市場が抱える継続的な課題への直接的な対応です。
2024年第2四半期までに、市場は新規リース契約の受付数から明るい兆しを示唆しています。年末にかけては、取引が成立し、明るい見通しが期待されます。
輸出入活動は回復の兆しを見せたものの、その改善は緩やかでした。国内市場は引き続き物流需要の主な牽引役となっています。前四半期の純吸収量は約16,000平方メートルで、前四半期の約3倍となりました。
当四半期、市場は引き続き供給増加を記録し、SLPはロンアン地区でSLPパーク・ロンハウ・プロジェクトのフェーズ2を開始し、27,000平方メートルを超える新規賃貸可能面積を追加しました。SLPは南部地域で2つのプロジェクトを成功裏に完了させ、市場シェア8.8%を獲得し、上位5社の中での地位を確固たるものにしました。
しかし、倉庫需要が低迷する中、一部のプロジェクトでは資産の転換が進んでいる。JLLによると、ビンズオン省の大規模な既設倉庫プロジェクトでは、床面積の60%以上が既設工場に転換されたという。
その結果、市場全体の供給量は190万平方メートルに落ち込み、前四半期比では3.7%減少したが、前年比では依然として12.3%増加した。
南部市場の暗い状況とは対照的に、北部の既設倉庫市場は2024年第2四半期も安定を維持しました。特に、「チャイナ+1」シフトの文脈で製造業への投資と開発が進んでいるため、製造業グループによる倉庫リースの意欲がますます高まっています。
第2四半期の純吸収面積は27,000㎡に達し、バクニン省とハイフォン省が牽引しました。連続してプラスの純吸収面積を記録した後、今四半期の新規賃貸面積は前四半期と比べると比較的控えめでしたが、市場における多くの困難を鑑みると、全体としては依然として非常に楽観的な状況です。
北部市場でも、前四半期にバクニン省で約46,000平方メートルの2つの新規プロジェクトが誕生しました。
特に、イエンフォン工業団地のホライゾンパークプロジェクトは、投資家であるIDECグループの市場参入となり、LEEDゴールド認証、床荷重5トン/平方メートル、NFPA防火基準など、優れた基準を備えたプレハブ倉庫を提供します。
さらに、フレイザーズ・イエンフォン2Cプロジェクト第1フェーズは、開発業者フレイザーズにとって北部の市場シェアを拡大するための一歩でもあります。
JLLは、2024年後半の北部市場は、バクニン省とフンイエン省で約13万1,000平方メートルの賃貸可能面積を記録し、大幅な新規供給が見込まれると予測しています。注目すべきプロジェクトとしては、フレイザーズ・フンイエン、トゥアンタン3B工業団地、SLPパーク・トゥアンタンIIなどが挙げられ、2024年末までに市場総供給量は130万平方メートルを超える見込みです。
2025年上半期までに、BWID、フレイザーズ、ベトナム工業団地、LOGOS、MEAなどの大手投資家から引き渡されたプロジェクトのおかげで、市場は急速に拡大し続けると予想されています。
南部市場だけでも、供給過剰と需要低迷に対応するため、既設工場へのシフトが進んだことで新規供給が大幅に減少しました。2024年後半に完成する新規施設は約10万平方メートルにとどまると予想されています。
既存のデベロッパーであるBWIDとIPベトナムは、新規プロジェクトの継続的な投入を通じて市場シェアを拡大し続けています。資産転換戦略に加え、注目すべきもう一つのトレンドは、複合用途プロジェクトの台頭です。これらの施設は、倉庫と工場の両方の用途に適したスペースを提供し、多様なテナントを誘致し、稼働率の向上に寄与しています。
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