新たな状況における不動産市場の機会を捉え、課題を解決する

6月7日に開催されたSB LAW法律事務所とGofland Clubの共同主催によるテーマ別セミナー「不動産投資家のための重要情報」では、専門家が不動産市場の解決策を議論し、戦略的アプローチを提案しました。

このイベントは最新情報を提供するだけでなく、市場で実際のプロジェクトの実施に直接関与する経済専門家、政策立案者、大手企業、取引所のリーダーなどからの多様な意見を集めるオープンフォーラムとしても機能しました。

6月7日に開催されたテーマ別セミナー「不動産投資家のための重要情報」の概要。（写真：Hong Chuyen）

セミナーで講演したBIDV銀行チーフエコノミスト、カン・ヴァン・ルック博士は、近年、ベトナム経済全体、特に不動産市場は、国内外の要因の複合的な影響により、多くの困難と課題に直面していると述べた。インフレ圧力、金利上昇、信用フローの逼迫、そして世界的な経済変動は、多くの不動産企業の生産能力と事業能力に深刻な影響を与えている。

こうした背景の下、党と政府は、多くの重要な法的メカニズムと政策の継続的な見直し、改正、補完を通じて、不動産セクターへの特別な配慮を明確に示してきました。これに加え、政府および各省庁から多数の指示や通達が発せられ、包括的な支援策が実施されています。これらの指示や通達は、段階的に障害を解消し、信頼を回復し、不動産市場の安全、健全性、持続可能な発展という目標に向けて前進することを目指しています。

不動産市場の原動力。

カン・ヴァン・リュック博士は、世界経済は2025～2026年も引き続き低成長にとどまり、2.8%程度にとどまると予測しています（2024年の3.3%、2011～2019年の3.5%を下回る水準です）。世界的なインフレ率は若干低下し、貿易は緩やかに拡大し、金利も徐々に低下する見込みです。さらに、不動産事業は現在、投入コスト、物流、デジタル化やグリーン化への対応といった課題に直面しています。

しかし、リュック氏は、経済は明るい兆候を示しており、成長の原動力は概ね均等に回復していると考えています。国内の消費者需要は回復し、輸出は大幅に増加しているものの減速傾向にあります。民間投資は回復し、外国直接投資（FDI）は大幅に増加しているものの減速の可能性があります。公共投資は増加傾向にあります。サービス業（特に観光、宿泊・飲食、物流、金融・銀行など）は大幅に増加しており、株式市場と不動産市場は徐々に回復しています。

さらに、科学技術とイノベーションの発展と国家のデジタル変革の突破に関する政治局決議第57-NQ/TW号、新たな情勢における国際統合に関する政治局決議第59-NQ/TW号、新時代の国家発展の要求を満たすための法律の起草と実施の業務改革に関する政治局決議第66-NQ/TW号、および民間経済の発展に関する政治局決議第68-NQ/TW号からなる「4つの柱」は、国家発展のための戦略的思考と行動の統一的な全体像を作り出しました。

BIDV銀行のチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士は、不動産市場は回復したものの、依然として価格バブルのリスクが残っていると警告した。（写真：ホン・チュエン）

不動産セクターでは、土地法、住宅法、不動産事業法という3つの重要な法律が可決・施行されており、現在および将来にわたって市場に大きな支援を提供しています。これらは、効率的で持続可能な市場発展を促進するための前向きなシグナルです。さらに、市場は、政治局、国会、政府が発布した決議や政令からも大きな支援を受けています。たとえば、ホーチミン市、ダナン、カインホア省におけるプロジェクトと土地の検査結論および判定における法的障害の除去に関する決議170/2024/QH15および政令76/2025/ND-CP、土地使用権または既存の土地使用権（「住宅用地およびその他の土地」）に関する合意を通じた商業用住宅プロジェクトの実施の試行に関する決議171/2024/QH15および政令75/2025/ND-CPなどです。 2025年5月29日付決議201/2025/QH15（社会住宅開発のためのいくつかの具体的なメカニズムと政策の試行に関するもの）

リュック氏は「政策や法律による新たな推進力とインフラ投資の増加により、不動産市場に新たな期待が生まれている」と断言した。

戦略的ソリューショングループを実装します。

専門家のカン・ヴァン・リュック氏は、不動産市場のリスクと課題についても指摘した。貿易摩擦と技術摩擦が物流不動産、工業団地、住宅需要、観光、消費に影響を与えていること、公共投資の支出が遅く不均等であること、省や市の合併に一定の困難があること、今後民間投資が大幅に増加すると見込まれていること、行政手続き改革には解決と実施に時間が必要であること、不動産市場の回復には持続性がなく、価格が高止まりしていることなどだ。

カン・ヴァン・ルック博士は、新たな状況における開発の課題と機会に直面し、不動産企業は、事業の再編を継続すること、キャッシュフローリスクの管理と満期を迎える債務の処理に注意を払うこと（2025年には約93兆5000億ベトナムドンの社債が満期を迎える）、特に社会住宅支援パッケージ、インフラ投資、新しい決議や法令などの支援政策を積極的に調査し、活用することなど、一連の戦略的ソリューションを実行する必要があると考えています。

さらに、カン・ヴァン・リュック博士は、不動産市場は回復したものの、依然として価格バブルのリスクを抱えており、企業は慎重な対応と政策の透明性を確保する必要があると警告した。特に、株式市場は2025年の最初の5ヶ月間で5.2%上昇し、前年同期比でほぼ2倍となったものの、依然として安定性を欠いている。そのため、コーポレートガバナンス能力の向上、為替・金利リスクの管理、金融規制の遵守は、持続可能な発展の鍵となる。

州を合併すると強力な成長センターが生まれます。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アイン氏は、近年、行政区画の合併が不動産投資家から大きな注目を集めていると述べた。省や市の合併は経済発展を促進するための資源の一つと考えられている。地域が持続的に発展するためには、十分な人口規模、資源、そしてインフラを確保することが不可欠である。

クオック・アン氏によると、 Batdongsan.com.vnが調査を行った結果、ベトナムには現在64の省・市があり、各省の平均人口は100万人を超えていることが判明した。これは他国と比較すると大きな差である。中国には省レベルの行政単位が30余りしかないが、各省の平均人口は約3,000万人から4,000万人である。米国をはじめとする多くの国でさえ、中央集権的な行政構造を採用しており、単位あたりの人口規模ははるかに大きい。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏がセミナーで自身の見解を共有しました。（写真：ホン・チュエン）

「これは、ベトナムの行政構造が現在あまりにも細分化されており、統治を困難にし、資源の分散化につながっていることを示しています。省が合併すれば、資源はより集中し、開発にとって好ましい条件が整います。合併後の開発はすべての地域で均一になるわけではありませんが、集中化によって強力な成長拠点が生まれるでしょう」とクオック・アン氏は述べた。

ダナンとクアンナムの事例は典型的な例です。ダナンは高い開発ポテンシャルを秘めていますが、港湾や工業用地の面で限界があります。一方、クアンナムは資源と土地の面で優位性を持っています。両省を統合すれば、より明確な開発ポテンシャルを持つ統一された行政区が誕生するでしょう。

長期的には、今後10年間、税制と投資政策が安定していれば、成長率は非常に高くなるでしょう。したがって、Batdongsan.com.vnは、投資家は短期的な要因だけに目を向けるべきではないと考えています。

短期的には、投資動向は初期の波のような動きを見せることがよくあります。合併のニュースを聞くと、「きっと価格が上がる」という期待から、人々は土地の購入に殺到します。しかし、現実には、購入後、土地価格は変わらず、インフラや計画も変わらず、何の進展も見られないケースが多く見られます。

したがって、より長期的かつ綿密な視点が必要です。合併後、資源がどのように配分されるか、インフラへの適切な投資が行われるか、そして全体的な計画が省の経済発展を促進するかどうかを検討することが重要です。

地域が発展し、住民の収入が向上し、労働力が集まり人口が増加しれば、それは間違いなく投資需要の増加につながり、特に居住地周辺の不動産への需要が高まります。そこから地価は持続的に上昇する可能性があります。

出典: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truo-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html