クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最新レポートによると、2022年第4四半期には、高級住宅が商品バスケットをカバーしたため、プライマリー市場のアパート価格は21％上昇しましたが、セカンダリー価格は15％下落し、消費は80％近く減少しました。
ホーチミン市のマンション市場では、平均一次販売価格（投資家による初回販売価格）が3,400米ドル/m2となり、前四半期に比べて21％上昇しました。
主要価格の上昇にもかかわらず、ホーチミン市のマンション市場は販売戸数が900戸未満にとどまり、前四半期比76%減となりました。2022年第4四半期のマンション消費は、前年同期比で66%減少し、2019～2020年の同時期と比較すると86～89%減少しました。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、政府による債券発行の見直しと信用管理政策の厳格化により、2022年第4四半期のマンション流動性が記録的な低水準に落ち込んだことが、購入者の慎重な心理を一因にしていると説明した。不動産セクターにおける信用管理と法的問題が市場に圧力をかけており、購入者と投資家の双方が、2023年の新たな政策が発表されるまで様子を見てから判断する傾向がある。
Batdongsanの以前のレポートでは、2022年の最後の3ヶ月間、南部の主要市場のマンション価格は3～4%上昇し、高級・中級マンションのグループに落ち込んだものの、流動性は低かったと報告されています。第4四半期、ホーチミン市と南部各省のマンション市場全体では、新規販売戸数がわずか100戸にとどまり、これは年間最低の数字です。第4四半期にマンションの流動性が低い状況は、過去5年間のテト前の時期、つまり年間で最も不動産取引が活発な時期において見られたことがありません。
プライマリー市場とセカンダリー市場の住宅価格は逆方向に動いており、その差は拡大しています。その結果、第4四半期の最初の2ヶ月間でプライマリー市場の住宅価格は年初比で10%上昇しましたが、セカンダリー市場の住宅価格は多くの場合10～20%下落しており、資金繰りに苦しむ投資家の中には、年初比で25～30%の価格調整に応じる動きも見られます。
しかし、プライマリー市場とセカンダリー市場の共通点は、流動性が急激に低下していることです。買い手のキャッシュフローが阻害され、同時にプライマリー市場とセカンダリー市場の売値に大きな差が生じているため、多くの投資家は市場から撤退し、現金を保有したまま、底値修正がさらに進むのを待っています。
Batdongsan.com.vnが2022年第2四半期に1,000人以上の顧客を対象に実施したユーザー心理調査の結果によると、2023年の不動産価格変動の予測について尋ねたところ、不動産価格が下落すると考えるユーザーはわずか10%程度でした。残りの回答者の84%以上は、今年も不動産価格は上昇し続けると考えていました。
そのうち、40%のユーザーは住宅価格が5～10%上昇すると信じており、23%は上昇率が10%を超える可能性があると考えており、住宅価格が5%未満のわずかな範囲内で上昇すると予測しているのはわずか17%でした。
専門家は、プロジェクト開発コストの上昇を背景に、プライマリー住宅価格の下落は困難だと指摘しています。2012年から2013年にかけては、住宅供給過剰と需要不足により市場は危機に陥り、住宅価格は20～30%下落しました。しかし、足元では、市場の需要は依然として非常に高いものの、供給は不足しています。そのため、流動性が低い状況にもかかわらず、プライマリー住宅価格の下落は依然として困難になると予想されます。
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