新しいドンナイ省に合わせて土地の分割と統合に関する規制を変更する

ビエンホア市街地の一角。写真：H.Loc

この規制は、州が土地を厳密に管理し、透明性と効率性を保ち、悪影響を制限し、持続可能な開発を確実にするのに役立つツールです。

土地の分割・統合は1万6千件以上

土地の分割・集約は土地利用者の正当なニーズであり、法律で認められています。各地方自治体は、実際の社会経済状況やインフラ状況に応じて、土地区画に付随する最小面積やインフラ設備について独自の規制を設けています。その目的は、土地の分割・集約が承認された土地利用計画や計画に合致することを確保し、投機、過度な分割、計画違反を防止し、土地利用者が行政手続きにおいて透明かつ公正な手続きを通じて正当な権利を行使できるようにすることです。これにより、都市開発と農村開発に向けた住宅地形成のための条件が整えられます。

省の指導者たちは、省土地登記事務所と地方人民委員会に対し、現行の規制を見直し、適切な調整を行うよう要請した。新たな規制は厳格さを確保し、住民と管理機関の利便性を高めると同時に、計画を阻害する投機や違法な土地分割・売却を抑制することが求められている。

これらの目標を掲げ、省人民委員会は2024年10月、省内の土地の種類ごとに土地の分割と統合の条件と最小面積を規定した決定第63/2024/QD-UBND号（決定63号という）を公布した。

省土地登記事務所のレ・タン・トゥアン所長によると、約7ヶ月の施行を経て、決定63号は国家機関が土地手続きの管理・処理の業務を効果的に遂行するのに役立ち、人々が規定通りに権利を行使できる環境を整えたという。具体的には、2024年11月から2025年5月末までに、省土地登記事務所は約16,400件の土地区画整理・統合に関する書類を受理・処理した。

決定63号の実施は、良好な結果を示したものの、特に土地区画の整理に関する条件に関して、依然としていくつかの困難に直面している。具体的には、整理対象となる土地区画は、利用目的、土地利用期間、地代金支払形態が同一でなければならない。これら3つの条件がすべて一致しない場合は、土地区画の整理を可能にするために、土地利用目的の変更、土地利用期間の調整、地代金支払形態の変更という手続きを同時に実施する必要がある。しかしながら、2025年土地法およびその実施文書には、土地区画の整理手続きに適応するための調整に関する具体的な規定がないため、当部署はこれらの内容について助言することができなかった。

それに応じて変更されます

土地の分割・合築に関する規制の主な目的は、土地の贈与、贈与、相続、住宅建設といった権利行使のための条件を整備することです。しかしながら、これらの規制に乗じて違法な土地の分割・売買が行われ、政策が歪められる事態を回避するために、土地利用計画と建設計画を厳格化するとともに、土地の分割・合築に関する条件について詳細かつ明確な規定を制定する必要があります。

ビエンホア市ロンフン村の不動産プロジェクト。写真：HOANG LOC

もう一つの理由は、現在、ドンナイ省とビンフオック省の間で土地の分割・集約に関する規定に差異があることです。例えば、ドンナイ省では、都市部の住宅地については分割後の最低面積を60㎡、農村部については80㎡と規定していますが、ビンフオック省ではそれぞれ36㎡と50㎡と規定しています。インフラ条件についても、ドンナイ省では分割後の土地が既存の公共交通道路に接し、かつその道路用地が19m以上または19m未満である場合について具体的に規定しているのに対し、ビンフオック省では特に規定されていません。

新ドンナイ省に適した規制整備計画を統一するため、省土地登記事務所は最近、ビンフオック省土地登記事務所と協力しました。その上で、同事務所は農業環境局に対し、新ドンナイ省の行政機関が発足した後、土地の分割と統合に関する規制を制定するために省人民委員会に提出する規制案を完成させるよう助言しました。

条例草案によると、土地の最小区画面積は、区では60平方メートル、平野部では80平方メートル、山岳部では100平方メートルとなっている。農地については、区では500平方メートル、村では1,000平方メートルとなっている。

土地区画整理の条件については、草案では主に2つのケースを規定している。第1に、国が管理する狭小な土地区画を隣接する土地使用者に割り当てまたは賃貸し、その後土地区画整理の手続きを行わなければならない。第2に、詳細計画または簡略詳細計画が承認されたプロジェクトに属する住宅用地区画については、土地区画整理を実施する際、申請時にその計画を承認した所轄官庁の同意を得なければならない。

省人民委員会のグエン・ティ・ホアン副委員長は、新ドンナイ省における土地法の施行の一貫性と統一性を確保し、人々の土地使用権の行使を容易にし、管理機関が行政手続きをスムーズに行えるようにするために、土地の種類ごとに土地の分割と統合の条件と最小面積に関する具体的な規制が必要だと述べた。

ホアンロック

出典: https://baodongnai.com.vn/kinh-te/202506/thay-doi-quy-dinh-ve-tach-thua-hop-thua-dat-phuhop-voi-tinh-dong-nai-moi-47a12e6/