タンホア市ドンヴェー区MBQH 2125フェーズ1の住宅街の一角。写真：PV
アプリケーションからのストーリー
2025年3月、タインホア新聞はMBQH 2125フェーズ1（タインホア市ドンヴェー区タインホア市南部市街地住宅・緑地プロジェクトに属する）に住む世帯から嘆願書を受け取りました。
請願書の1つは、次のような文言で始まっています。「MBQH 2125プロジェクトフェーズ1の投資家がレッドブックを発行していないことに関して、関係当局に請願書を提出するのはこれで4回目です。MBQH 2125プロジェクトフェーズ1の投資家と関係当局の対応は満足のいくものではなく、対応が遅れ、世帯の正当な要望を避けている兆候が見られます。」
MBQH 2125プロジェクトフェーズ1は、面積82,188.8平方メートル、土地633区画（別荘地85区画、隣接地548区画）のタインホア市の大規模都市開発プロジェクトの1つであることが知られています。ハノイホアンジャー不動産株式会社は、このプロジェクトの土地使用権のオークションで優勝したユニットです（2018年8月2日、タインホア省人民委員会の決定番号2939 / QD-UBNDによる）。同社は土地使用料の財務義務を履行し、土地使用権証明書を付与されました。天然資源環境局（現在の農業天然資源局）は、関係部署と調整し、2019年からハノイホアンジャー不動産株式会社への現地の土地の引き渡しを組織しました。
国はプロジェクト投資家に土地使用権証書を交付しましたが、この用地を購入した世帯にはまだレッドブック（土地使用権証書）が交付されていません。多くの関連する権利にも影響が出るため、多くの世帯にとって懸念材料となっています。 |
国はプロジェクト投資家に土地使用権証書を交付しましたが、この用地を購入した世帯にはまだレッドブック（土地使用権証書）が交付されていません。多くの関連する権利にも影響が出るため、多くの世帯にとって懸念材料となっています。
MBQH 2125フェーズ1の住民であるNHAさんは、「私たちは何度も投資家と面会し、土地を購入した世帯にレッドブックを発行する手続きを進めるよう要請しましたが、応じてもらえませんでした。街の賑やかな市街地の真ん中に住んでいながら、いまだにレッドブックがないことで、出生や結婚、区での勉強などの登録ができないなど、住民の生活や活動に大きな影響が出ています」と述べました。
LTGさんの家族は、MBQH 2125フェーズ1で「ローン契約」という形で土地を購入し、2022年から2023年にかけて家を建てた世帯の一つです。彼女の家も、規定の設計図から外れて建てられた多くのアパートの一つです。家の前面は4階建て1階建てではなく、裏側には空きスペースがありません。Gさんはこう語ります。「この地域では、2024年以前に建てられた住宅のほとんどが、承認された設計図に沿っていません。当時は、投資家からの指導、監督、注意喚起などなく、ただ土地を購入して建てただけだったからです。多くの世帯が今、住宅の設計と建築密度が間違っているのではないかと心配しています。将来、レッドブック申請を完了するために、この問題を解決できる方法はあるのでしょうか？レッドブックのない住宅は、土地利用者の権利も制限され、銀行から住宅ローンを組むこともできず、仕事に便利な場所への転居を希望しても、保留せざるを得ないのです！」
法的および責任問題
MBQH 2125プロジェクトフェーズ1の法的問題に戻ると、問題の核心は投資家のプロジェクトの実施方法にあると言えるでしょう。MBQH 2125プロジェクトフェーズ1の規定では、投資家は顧客に販売する前に、管轄当局が承認した設計に従って、未完成住宅のすべての建設工事を完了しなければなりませんが、現実は全く異なります。
上空から見たタンホア市。写真：PV
「土地使用権オークションの落札直後、未完成住宅を建設するための資金がなかったため、 ハノイ・ロイヤル不動産株式会社はベトナム繁栄投資グループ株式会社と連携し、未完成住宅の建設は行いませんでした。しかし、住宅建設のために土地を購入したいという顧客のニーズに基づき、『ローン契約』という形で土地売却の相談に乗りました。このローン契約には情報守秘義務が課せられています」と、この土地を購入した世帯は語った。
一部の世帯は次のように付け加えた。「顧客との合意に基づき、『ローン契約』のロット番号は、プロジェクト内の土地区画のロット番号と債務番号を指します。合意通り全額を支払った顧客には、投資家からローン契約書、土地引渡し議事録、設計図に沿って住宅を建設する誓約書、そして顧客自身で住宅を建設するための添付書類などの書類が引き渡されます。顧客が住宅の大まかな建設を完了すると、投資家はこれを受諾し、売買契約の締結手続きを進め、顧客にレッドブックを発行する手続きを行います。」
これはかなり一般的な「脱法行為」です。投資家は、未完成の住宅を建設して完成品を販売するのではなく、「ローン契約」を通じて人々に土地を売却し、その後、人々に住宅を建設させます。この状況は、2つの大きな、そして容易に目に見えてわかる結果をもたらします。人々は投資家との土地売買に関する完全な法的文書を保有しておらず、支払った土地の所有権を得られていないのです。また、管理が行き届いていないため、多くの世帯が承認された都市設計に従って住宅を建設することを遵守せず、これが後々様々な悪影響を及ぼします。
「土地使用権オークションの落札直後、未完成住宅を建設するための資金がなかったため、ハノイ・ロイヤル不動産株式会社はベトナム・プロスペリティ・インベストメント・グループ株式会社と連携し、未完成住宅の建設は行いませんでしたが、住宅用地購入を希望する顧客のニーズに基づき、『ローン契約』という形で土地売却に関するコンサルティングを行いました。このローン契約には情報守秘義務が課せられています。」 これはかなり一般的な「脱法行為」です。投資家は、未完成の住宅を建設して完成品を販売するのではなく、「ローン契約」を通じて人々に土地を販売し、その後人々に自分で家を建てさせるのです… |
MBQH 2125フェーズ1の居住者であるLT Tさんは、「当初、顧客が家を建て始めた際、投資家は確認や監督を行わなかったため、多くの世帯が一般的な設計図に従わず、独自の設計で勝手に家を建てていました。近年は監督が厳しくなり、顧客は承認された設計に従って建てるようになりました。さらに、各世帯は着工時に、設計通りに建てることを約束するために1億ドンの手付金と、プロジェクト管理・監督費用として3,000万ドンを支払わなければなりません」と述べました。
MBQH 2125フェーズ1の人口密度は、現在までにかなり高い状態です。記者が敷地内のいくつかの住宅街を観察したところ、設計通りに建てられている世帯もあれば、設計ミスで建てられている世帯もありました。多くの世帯が懸念しているのは、住宅が正しい設計通りに建てられているかどうか、そしてこの土地を購入した世帯にレッドブックがいつ交付されるのかということです。「投資家がレッドブック全体の管理をしなくなったため、顧客にレッドブックを交付する手続きを行っていないと聞いており、心配しています。世帯の資産が侵害される可能性はありますか？」と住民のNTTさんは疑問を呈しました。
国民からの請願と省人民委員会の指示による圧力を受け、2025年2月にハノイロイヤル不動産株式会社は書面で回答した。同社は、2025年2月10日付の公式文書03/CV-HNHG号および2025年2月14日付の公式文書04/CV-HNHG号において、「当社は現在までに、落札した633区画のうち570区画の建設を完了しており、残りの63区画の建設投資を継続している」と述べた。「融資契約」による資金調達については、2020年企業法第7条第3項に基づき、合法的な行為であると同社は考えている。進捗の遅延については、「特にCOVID-19パンデミックが長期化し、ベトナム経済全体、そして特に当社に大きな影響を及ぼしている状況において、主観的および客観的な多くの要因」が原因であると同社は説明した。同社が「2025年第2四半期に対象世帯への土地使用権証明書の発行を完了する予定」と明言していることは注目に値する。
MBQH 2125フェーズ1プロジェクトは、タインホア省における都市開発プロジェクト管理の欠陥を示す典型的な例です。投資家が承認された設計図に基づいて未完成の住宅を建設せず、住民が自ら住宅を建設するためのローン契約による「土地販売」という形態をとったため、建設プロセスにおける監督管理が不十分となり、多くの問題を引き起こしました。プロジェクト開始から7年が経ち、人々は土地を購入して定住しましたが、幾度もの提案や請願にもかかわらず、現在に至るまでレッドブック（優良住宅）の交付を受けられず、国民の激しい怒りを招いています。 |
MBQH 2125フェーズ1プロジェクトは、タインホア省における都市開発プロジェクト管理の欠陥を示す典型的な例です。投資家が承認された設計図に基づいて未完成の住宅を建設せず、住民が自ら住宅を建設するためのローン契約による「土地販売」という形態をとったため、建設プロセスにおける監督管理が不十分となり、多くの問題を引き起こしました。プロジェクト開始から7年が経ち、人々は土地を購入して定住しましたが、幾度もの提案や請願にもかかわらず、現在に至るまでレッドブック（優良住宅）の交付を受けられず、国民の激しい怒りを招いています。
2025年第2四半期にレッドブックの発行を完了するという投資家の最新のコミットメントは前向きな兆候ですが、設定されたロードマップに従って実施され、MBQH 2125フェーズ1の問題解決に貢献することを確実にするために、当局による厳密な監督が必要です。この状況から、州の管理機関は、将来同様の状況を回避するために、新しい都市エリアプロジェクトにおける建設注文やその他の問題の管理において、より抜本的な解決策を講じる必要があります。
トゥ・ドゥン - ヴィエット・フォン
レッスン2: MBQH 2125フェーズ1のプロジェクトの「クローン」
出典: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm
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