融資契約は、不動産プロジェクトが規定の投資項目をすべて完了しておらず、運用開始または資金調達が完了していない状況において、投資家が「脱法」するために用いる取引です。しかし、この種の契約は今日の市場では非常に一般的です。その理由の一つは、買い手が利益に貪欲であること、そしてもう一つは、法律をしっかりと理解していないことであり、投資家の「羽ばたく」約束に耳を傾け、企業が「約束を破る」ことで「苦い果実」を生むのです。
MB584、Quang Thanh 区（ Thanh Hoa市）が同時に建設されており、顧客と投資家の間で多くの対立や意見の相違が生じています。
2023年末から現在に至るまで、BNB社が投資するクアンタン区（タインホア市）ドンファット都市南東住宅地区プロジェクト（MB584）では、数百区画の土地が各世帯によって精力的に建設されています。しかし、このプロジェクトの顧客と投資家の間には、解決困難な対立や意見の相違が数多く発生しています。ここから、投資家側の多くの「不備」が「露呈」しています。
1区画の土地が多くの人に「販売」されるのですか?
ドンファット都市南東部住宅地区プロジェクトは、2020年3月26日付の決定番号1055/QD-UBNDにおいて、省人民委員会により土地使用権オークションの落札結果として認定されました。これにより、同プロジェクトの総面積は35,400平方メートルを超え、211戸のタウンハウスと46戸のヴィラを含む257区画の土地に相当します。
落札直後、投資家は規定通りインフラ整備を完了していなかったものの、顧客から融資契約という形で資金を調達し、地主名義の「登記」は希望登録によって合法化され、顧客が「購入」を希望する土地区画の数を明記していました。また、希望登録において、投資家は、プロジェクトが法律の規定に基づく売買契約締結の条件を満たした場合、顧客と売買契約を締結する権利も明確に確認していました。しかし、2023年初頭、BNB Company Limitedが顧客に対し、土地の受け取りと設計図に基づいたラフハウス建設の希望登録を開始した際、多くの世帯が、自分の土地区画が一斉に複数の人に「売却」されたことに驚きました。
例えば、タンホア市のレ・ゴック・H氏の事例を見てみましょう。2021年10月、H氏はMB 584の物件購入を希望し、BNB社とローン契約を締結するとともに、LK141区画の土地を「購入」する旨の登記を行いました。H氏は12億6000万ドンの全額を3回に分けて支払い、投資家から土地引渡し記録と設計図を受け取りました。その後2023年末まで、H氏は投資家から、工事の計画や概略工事の資金回収に関する書類、電話、情報、確定した登記に関する問題解決への協力依頼など、一切連絡を受けませんでした。2024年3月、H氏は投資家からLK141区画の土地登記申請を取り下げる通知を受け、衝撃を受けました。 H 氏は、その土地の場所まで走って確認し、誰かが自分の土地の上に家を建てていて、お金を払って登記を済ませているのを目にしました。
報道機関に送付された嘆願書の中で、H氏は次のように付け加えた。投資家の代表であり、会社からこの問題の処理を任された主任会計士のグエン・フイ・ホアン氏と協議した結果、ホアン氏は会社がLK141番地を16億ドンで買い戻し、4回に分けて支払うことでH氏のために問題を解決することに同意した。4月16日の第1回支払は3億ドン、4月29日の第2回支払は2億ドン、第3回支払は5億ドン、第4回支払は6億ドンであった。しかし、これまで何度も直接働きかけたり電話をかけたりしたにもかかわらず、BNB Company Limitedは4月16日にH氏に3億ドンしか支払っていない。
記者の調査によると、LK141区画が別の顧客に建設用地として割り当てられたのは、この顧客の土地（LK239）が投資家によって別の顧客に「売却」されたためである。そして、LK239区画の顧客の「苦情」を解決するため、投資家はLK141区画の顧客に「補償」を行った。
タインホア新聞に寄せられた多くの顧客からのフィードバックによると、MB584で1つの土地が複数の顧客に売却されている状況は依然として複雑化しているという。2人の顧客に「売却」されただけでなく、3～4人の顧客に重複して売却されている土地もある。多くの顧客は、重複に気付いたり、疑念を抱いたりすると、電話をかけたり、面談予約を取ったりして、投資家との交渉を依頼するが、BNB社は十分な権限を持つ担当者を派遣せず、対応を避けている。
利益の不一致、持続的な対立
重複した土地を譲り受けたお客様ほど「悲惨」ではありませんが、予定通り建築代金を支払ったお客様や、自社建築の登記用に土地を譲り受けたお客様も「半泣き半笑い」の状況になっている方が多いです。
BNB社が融資契約締結当日に署名した申請書によると、違法に「販売」された商品は、管轄の政府機関が承認した設計に基づいて建設された未完成住宅です。そのため、BNB社は2023年初頭から、プロジェクトの未完成住宅建設と外装仕上げの進捗状況に関する通知を送付し始めました。これを受けて、投資家は2023年3月1日から敷地の同時建設を開始し、進捗状況に応じて各世帯に支払いを求めます。一部の顧客は当初から厳格に「遵守」していましたが、関係者からのフィードバックによると、投資家は未完成住宅建設契約に基づく進捗状況の約束を履行しておらず、プロジェクトの建設品質も保証されていませんでした。
タインホア市のNTV氏（仮名）の場合、彼は緊急に住宅を必要としていたため、投資家の要求通り、住宅の仮工事費の支払いを「承諾」した最初の顧客の一人となりました。投資家も2023年3月から住宅の建設を開始しました。しかし、現在に至るまで、彼は住む家を受け取っていません。V氏は、投資家が仮工事契約通りに建設費を支払わなかったため、施工業者でさえ泣き叫んでいたと語ります。住宅の進捗と品質の両方に影響が出ているのです。「何度も要望や嘆願を重ねた結果、投資家は施工業者と調整し、家族のために柱の補強方法を見つけてくれました」とV氏は憤慨しました。
初期段階の建設プロジェクト実施時に進捗と品質に関する評判が失われたこと、投資家が市場価格に比べて顧客が「非常に高い」と考えるような大まかな建設価格を提示したという事実などから、多くの顧客は投資家に建設費を支払うことに同意せず、自ら建設を組織しました。
ここで注目すべきは、顧客が自ら住宅建設を計画する際に、投資家から法外な金額を「強制的に」支払わされるという点です。これらの金額は投資家の口座には入金されず、BNB Company Limitedにおける権限や地位も不明なまま、複数の個人の口座に振り込まれ、署名・捺印を行う権限のある人物もいないのです。
そのため、BNB社は、顧客が自ら建設する土地1区画につき、3億～3億5000万ドンの支払いを要求しています。多くの顧客によると、投資家はこれらの金額を設計費、管理費、計画通りの杭打ち工事に関連する費用だと説明していました。トースアン区のLTC社の顧客は、「投資家が顧客に要求した3億5000万ドン超の内訳は、杭打ち費用5000万ドン、土地使用権証明書交付手続き費用5000万ドン、管理費約8000万ドン、そして請負業者が設計通りの建設を行うための費用約1億7000万ドンだと『説明』されていました」と憤慨していました。
「投資家は、設計違反がなければ施工業者の保証金として手付金を返還すると言っていましたが、返還期間について明確な書面による約束はありませんでした。私たちはこの投資家への信頼を失いました。実際、多くの顧客が住宅の建設を終え、安定した生活を送っているにもかかわらず、まだ手付金を返還されていないのです」とC氏は付け加えた。
タインホア新聞へのフィードバックでは、多くの顧客が、建設プロセスにおいて投資家が顧客と協力し、問題解決に努めず、議論や提案に耳を傾けようとしなかったこと、そして短期間で方針を頻繁に変更したことに不満を抱いていました。投資家に建設を強制することもあれば、顧客に自力で建設を強いることもありました。回収方針も、対象、関係性、そして顧客の「態度」によって異なっていました。
タインホア市のTr.D.T氏は、「MB584に隣接する2つの土地を所有しています。未完成の住宅を建てるためにこの会社にお金を支払った顧客の『教訓』を見ると、この会社にこれ以上お金を払う勇気は本当にありません。しかし、もし建設を進めなければ、投資家が『密かに』ローン契約と希望登録を破棄したら、私はさらに苦しむことになります。投資家に建設用地を引き渡してもらうために、私は『偽の』2億ドンも支払わなければなりません。それだけでなく、数日ごとに、会社の従業員を名乗る人物から『匿名の』追加の送金を求めるメッセージが届き、本当に困っています。私たちが心配しているのは、この土地に住宅を建てるために3億～3億5千万ドンも支払えば、投資家は簡単に約束を破ってしまうということです。残念ながら、この金額の返還を求めるのは、全く現実的ではないと思います。」と語った。
多くの顧客が記者に報告したところによると、BNB社は顧客との「信頼関係を何度も破壊」した後、タンホア支店の担当者を次々と変更したという。電話もメールもできず、面会も拒否され、権限のない人物を仕事に送り込んだ… 数十億ドンもの資金をこの施設に投じた何百人もの顧客は、不安、心配、混乱、そして行き詰まりを背負わされたのだ！
記者グループ
レッスン2：資本動員における協力か「罠」か
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出典: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-1-tu-diem-nong-mat-bang-584-217352.htm
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