តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យឈានដល់ដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចហើយឬនៅ?

នារសៀលថ្ងៃទី៣ ខែតុលា វិទ្យាស្ថាន សេដ្ឋកិច្ច -ហិរញ្ញវត្ថុ-ស្រាវជ្រាវអចលនទ្រព្យ Dat Xanh (DXS - FERI) បានរៀបចំព្រឹត្តិការណ៍មួយដើម្បីប្រកាស “ការស្រាវជ្រាវទីផ្សារអចលនវត្ថុវៀតណាមក្នុងត្រីមាសទី៣ និង៩ខែឆ្នាំ២០២៣” ដោយមានមតិថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឆ្លងផុតដំណាក់កាលដ៏លំបាកបំផុត។

ព្រឹត្តិការណ៍ "មាស" ចំនួន 7 ដើម្បីជួយ "កំដៅ" ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

ដោយដកស្រង់ព័ត៌មាននៅក្នុង DXS - FERI Research លោក Luu Quang Tien - នាយករងនៃ FERI បាននិយាយថា ព្រឹត្តិការណ៍គួរឱ្យកត់សម្គាល់ចំនួន 7 ដែលបានកើតឡើងក្នុងអំឡុងពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះមានឥទ្ធិពលផ្ទាល់ទៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ទីមួយ ធនាគាររដ្ឋបានទម្លាក់អត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការចំនួនបួនដងជាប់ៗគ្នាចាប់ពីខែមីនា ឆ្នាំ 2023 ដោយនាំមកនូវអត្រាការបញ្ចុះតម្លៃឡើងវិញដល់ 3.5% និងអត្រាការប្រាក់ឡើងវិញដល់ 4.5% ។

ទី២ អត្រាការប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យបានចុះត្រជាក់ ដោយធនាគារជាច្រើនផ្តល់កម្ចីអនុគ្រោះចាប់ពី ៧,៥% ទៅ ៨,៥% និងអត្រាការប្រាក់អណ្តែតពី ១១% - ១២%។

ទី៣ ថវិកាសម្រាប់ការវិនិយោគសាធារណៈឆ្នាំ២០២៣ មានចំនួន៧០០.០០០ពាន់លានដុង ។ គិតត្រឹមដំណាច់ត្រីមាសទី ៣ ឆ្នាំ ២០២៣ ទុនវិនិយោគសាធារណៈដែលបានបញ្ចេញត្រូវបានកត់ត្រាប្រហែល ៣៦៣.៣១០ ពាន់លានដុង ឈានដល់ ៥១.៣៨% នៃផែនការ។

អចលនទ្រព្យ - តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យឈានដល់ដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដែរឬទេ? — ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគាររដ្ឋគឺជាចលនាដ៏សំខាន់មួយដែលជះឥទ្ធិពលដោយផ្ទាល់ដល់ការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ។

ទី៤- សារាចរលេខ ០៦ ត្រូវបានចេញដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យបុគ្គល និងអង្គការនានាដែលត្រូវការប្រាក់កម្ចីអាចសងប្រាក់កម្ចីចាស់នៅធនាគារផ្សេងទៀតជាមុន។

ទី៥ ក្រឹត្យលេខ ១០ ត្រូវបានចេញដើម្បីកែប្រែ និងបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃក្រឹត្យណែនាំដល់ការអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាល។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ប្រភេទអចលនទ្រព្យ Condotel/Officetel អាចត្រូវបានផ្តល់សៀវភៅក្រហម ដោយសង្ឃឹមថានឹងដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

ទីប្រាំមួយ ធនាគាររដ្ឋបានដកប្រាក់ជិត 90.000 ពាន់លានដុងពីប្រព័ន្ធធនាគារតាមរយៈបណ្តាញវិក័យប័ត្ររតនាគារ។ ដោយហេតុនេះ វាបានជួយកាត់បន្ថយសម្ពាធលើអត្រាប្តូរប្រាក់ មិនរំខានដល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល ដោយធានាថាអត្រាការប្រាក់ពិតប្រាកដនៃសេដ្ឋកិច្ចបន្តរក្សានិន្នាការធ្លាក់ចុះ។

ហើយជាចុងក្រោយ FERI ជឿជាក់ថា ការលើកកំពស់ទំនាក់ទំនងរវាងអាមេរិក និងវៀតណាម ទៅជាភាពជាដៃគូយុទ្ធសាស្ត្រលើគ្រប់ជ្រុងជ្រោយ គឺជាព្រឹត្តិការណ៍ ការទូត ដ៏ជោគជ័យបំផុតរបស់វៀតណាមរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន ដោយបើកឱកាសថ្មីៗជាច្រើន និងលើកកំពស់តួនាទីជាតិរបស់វៀតណាម។

បើតាមលោក ទៀង ព្រឹត្តិការណ៍ទាំង ៧ ខាងលើនេះ បានជះឥទ្ធិពលដល់សេដ្ឋកិច្ចទូទៅ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេស ដោយហេតុនេះ បានជួយឱ្យទីផ្សារបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញជាបណ្តើរៗ បន្ទាប់ពី "សម្ងំលាក់ខ្លួន" អស់រយៈពេលយូរ។

តើទីផ្សារធ្លាក់ចុះហើយឬនៅ?

បន្ថែមលើទស្សនៈរបស់នាយករងនៃ FERI លោកបណ្ឌិត Pham Anh Khoi - នាយក DXS - FERI បានបញ្ជាក់ថា គោលនយោបាយគ្រប់គ្រងដែលចេញដោយ រដ្ឋាភិបាល ត្រូវបានកត់ត្រាថាមានផលប៉ះពាល់ជាក់លាក់មួយ រួមចំណែកធ្វើឱ្យទីផ្សារផ្លាស់ប្តូរបន្តិចម្តងៗក្នុងទិសដៅវិជ្ជមាន។

ជាការពិត កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីលុបបំបាត់ឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅតែបន្តកើនឡើង។ លោក Khoi បានមានប្រសាសន៍ថា នៅទីក្រុងហូជីមិញ ក្រុមការងាររបស់នាយករដ្ឋមន្ត្រីបានដឹកនាំ និងដោះស្រាយគម្រោងអចលនទ្រព្យចំនួន ៦៧ (ស្មើនឹង ៣៧,២% នៃគម្រោងដំបូងចំនួន ១៨០)។

ក្នុងនោះមានគម្រោងចំនួន 28 ក្រោមការណែនាំ និងត្រួតពិនិត្យរបស់ក្រុមការងារ គម្រោងចំនួន 39 ឆ្លងកាត់ការត្រួតពិនិត្យក្នុងស្រុក ដូចជា (គម្រោង Urban Green, គម្រោង Delasol, 1,200 A5, A6 Apartment របស់គម្រោង Celadon City, 280 Apartment នៃ Lot 1.17 នៃគម្រោង The Metropole Thu Thiem...)។

ក្រុមការងារនៅទីក្រុងហាណូយបានដឹកនាំ និងដោះស្រាយគម្រោងចំនួន ៤១៩ (ស្មើនឹង ៥៨,៨% នៃគម្រោងដំបូងចំនួន ៧១២) និងកំពុងបន្តដោះស្រាយគម្រោងចំនួន ២៩៣។

នៅក្នុងត្រីមាសទី 3 នៃឆ្នាំ 2023 យោងតាមរបាយការណ៍របស់ DXS - FERI ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានកត់ត្រាថាមិនមានការកើនឡើងនៅក្នុងប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងទេ ប៉ុន្តែអារម្មណ៍របស់អតិថិជនមានភាពប្រសើរឡើង។ អត្រានៃការស្វែងរកអចលនទ្រព្យដោយអតិថិជនបានកើនឡើង ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកដែលបម្រើតម្រូវការអចលនទ្រព្យ។

អចលនទ្រព្យ - តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យឈានដល់ដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដែរឬទេ? (រូបភាពទី 2) ។ — DXS - ការស្ទង់មតិ FERI ។

នៅក្នុងការស្ទង់មតិថ្មីដែលធ្វើឡើងដោយ DXS - FERI មានការផ្លាស់ប្តូរចិត្តសាស្ត្រ និងអាកប្បកិរិយារបស់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ។

ប្រឈមមុខនឹងសំណួរ "តើអតិថិជនមានបំណងចង់ទិញអចលនទ្រព្យនៅពេលអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះទេ?" 26% នៃអ្នកឆ្លើយតបបានជ្រើសរើស "បាទ" 43% នៃអ្នកឆ្លើយថា "មិនប្រាកដ" មានតែ 31% ប៉ុណ្ណោះដែលឆ្លើយថា "ទេ" នេះបង្ហាញថានៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះ ទំនុកចិត្តទីផ្សារនឹងត្រលប់មកវិញជាបណ្តើរៗ ហើយការប្តេជ្ញាចិត្តក្នុងការចំណាយប្រាក់ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យនៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ថយចុះជាបណ្តើរៗ។

យ៉ាងណាក៏ដោយ លោកបណ្ឌិត Pham Anh Khoi នៅតែទទួលស្គាល់ដោយត្រង់ថា ស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចក្នុងស្រុក និងពិភពលោកនៅតែជះឥទ្ធិពលមិនអំណោយផលដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទំនុកចិត្តទីផ្សារ បើទោះបីជាត្រលប់មកវិញជាបណ្តើរៗ ប៉ុន្តែនៅមិនទាន់បានស្ដារឡើងវិញយ៉ាងពេញលេញនៅឡើយទេ។

បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុង 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារនៅតែបន្តខ្វះខាតក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី អត្រាស្រូបយកបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងដល់ជាមធ្យមប្រហែល 20% ។ គោលនយោបាយដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនទាន់មានប្រសិទ្ធភាពច្បាស់លាស់ក្នុងការលើកកម្ពស់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ។

ចំណុចភ្លឺនៅក្នុងទីផ្សារគឺថា អត្រាការប្រាក់បញ្ញើបានធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតទាបបំផុតចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2020 ដែលនាំឱ្យអត្រាការប្រាក់ផ្តល់ជូនសម្រាប់កម្ចីថ្មីក៏ត្រូវបានកែសម្រួលចុះមកត្រឹមកម្រិតដូចគ្នានៅដើមឆ្នាំ 2022។

ហើយទោះបីជាអត្រាស្រូបយកសរុបនៃទីផ្សារទាំងមូលនៅតែមានកម្រិតទាបបើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នានៅក្នុងឆ្នាំមុនវិបត្តិ (ជាមធ្យមប្រហែល 20% នៃទីផ្សារទាំងមូល) អត្រាស្រូបយកនៅឆ្នាំ 2023 បានកើនឡើងជាលំដាប់ដោយត្រីមាស។

លោក Khoi មានប្រសាសន៍ថា "ត្រីមាសទី 2 បានកើនឡើងច្រើនជាងត្រីមាសទី 1 ត្រីមាសទី 3 កើនឡើងច្រើនជាងត្រីមាសទី 2 ហើយប្រសិនបើសន្ទុះកំណើននៃអត្រាស្រូបយកនេះនៅតែមានស្ថេរភាព នោះគេរំពឹងថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងឡើងកំដៅបន្តិចម្តងៗក្នុងរយៈពេលខាងមុខនេះ" ។

អចលនទ្រព្យនឹងងើបឡើងវិញពីត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023

ដោយចែករំលែកទស្សនៈរបស់គាត់អំពីពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងប្រសើរឡើង នាយក DXS - FERI បាននិយាយថាការចូលដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 មួយឆ្នាំបានកន្លងផុតទៅចាប់តាំងពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ ជាមួយនឹងការខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់គ្រប់ភាគីពីរដ្ឋាភិបាលដល់អាជីវកម្ម បើទោះបីជានៅតែមានការលំបាកជាច្រើន ប៉ុន្តែមានសញ្ញាបង្ហាញថាទីផ្សារមានភាពប្រសើរឡើងបន្តិចម្តងៗ។

នាពេលខាងមុខនេះ ទីផ្សាររំពឹងថានឹងទទួលបានការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីពីគម្រោងដែលត្រូវបានជម្រះពីបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ អត្រាការប្រាក់ទាបក៏នឹងរក្សាបាន ហើយអតិថិជននឹងទទួលបានការគាំទ្របន្ថែមទៀតទាក់ទងនឹងដែនកំណត់ឥណទានសម្រាប់កម្ចីអចលនទ្រព្យ ហើយចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកវិនិយោគនឹងផ្លាស់ប្តូរបន្តិចម្តងៗពីការសង្កេតទៅការជ្រើសរើសផលិតផលដែលសមស្របក្នុងការវិនិយោគ។

អចលនទ្រព្យ - តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យឈានដល់ដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដែរឬទេ? (រូបភាពទី 3) ។ — អ្នកជំនាញពិភាក្សានៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍បើកដំណើរការស្រាវជ្រាវទីផ្សារ។

អាស្រ័យហេតុនេះ លោក ខូយ បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឈានចូលដល់ដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច ហើយឥឡូវនេះទីផ្សារស្ទើរតែឈានដល់បាតដៃទទេ។

លោក បន្ត ថា៖ «តាម ច្បាប់ ទូទៅ នៃ ទីផ្សារ ពេល ដល់ បាត នោះ មិន យូរ ប៉ុន្មាន ទីផ្សារ នឹង ងើប ឡើង វិញ ហើយ ឥឡូវ នេះ ទីផ្សារ ចាប់ ផ្តើម ឡើង ដល់ បាត។

មានការព្យាករណ៍ថានៅក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងមិនមានកំណើនភ្លាមៗនោះទេ ប៉ុន្តែប្រាកដជានឹងមានកំណើនល្អប្រសើរជាងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2022 ។ ជាមួយនឹងព័ត៌មានជាច្រើន និងការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមានចាប់ពីចុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 មានមូលដ្ឋានដើម្បីព្យាករណ៍ថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងឡើងកំដៅបន្តិចម្ដងៗចាប់ពីចុងត្រីមាសទី 2 និងទី 4 នៃត្រីមាសទី 4 កើនឡើងជាលំដាប់។ 2024” លោក ខៃ បានថ្លែងពីយោបល់របស់លោក ។

ប្រភព