앞으로 2년 동안 주택 구매자의 심리는 어떻게 바뀔까?
Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인 부총괄은 빅데이터와 개발 주기에 걸친 시장 조사를 바탕으로 향후 2년 동안 베트남 부동산 시장은 반전, 탐색, 통합, 번영, 안정의 단계를 거칠 것으로 예측합니다. 각 단계에서 구매자는 부동산을 선택할 때 각기 다른 요소를 우선시합니다.
구체적으로, 지금부터 2024년 말까지 시장은 여전히 활발하게 움직이고 있으며, 매수자들은 실질적인 주택 수요 충족, 명확한 법적 지위, 우수한 재정 지원 정책, 안정적인 임대 수익률, 그리고 비용 최적화와 같은 특정 요소들을 우선시합니다. 이 시점에서 아파트는 많은 관심을 받고 있으며 모든 유형 중 가장 높은 유동성을 기록하고 있습니다.
2025년 1분기에 시작될 것으로 예상되는 통합 단계에 접어들면서, 구매자와 투자자들은 재정 및 법률적 요인에 대한 확신을 갖게 되겠지만, 여전히 실질적인 니즈를 충족하고 양호한 현금 흐름을 창출하는 상품을 우선시할 것입니다. 이 시기에 재정적인 요인이 더욱 유리하다면, 개인 주택이나 타운하우스와 같은 고가형 부동산의 거래량이 점차 증가할 것입니다.
부동산 시장 각 단계의 구매자 심리 (사진: Batdongsan.com.vn)
2025년 2분기부터 2025년 4분기까지는 호황기를 맞이할 것으로 예상되며, 사람들은 투자 수요와 가격 상승률에 더욱 집중하고, 침체기처럼 매매가나 법적 요인에 지나치게 의존하지 않을 것입니다. 이 시기에 토지와 빌라는 점차 시장 우위를 회복하고 유동성이 개선될 것입니다. 2026년 초부터 베트남 부동산 시장은 안정적인 순환 주기를 맞이할 것으로 예상되며, 매수자들은 가격 상승률이 높고 물량이 적지만 많은 관심을 받는 유형의 투자 기회를 우선적으로 찾을 것입니다.
Batdongsan.com.vn은 향후 2년간 구매자와 투자자 동향을 예측하는 것 외에도 2024년 하반기 부동산 소비자 심리 조사를 통해 단기적인 선호도도 분석했습니다. 따라서 시장 심리 지수는 변동이 없었습니다. 구매자들은 시장의 긍정적인 신호, 2023년 대비 낮은 금리, 그리고 소비자 심리 개선을 위한 새로운 법률 정책 시행을 기다리고 있습니다.
Batdongsan.com.vn의 전문가들에 따르면, 정부가 2024년 8월 1일부터 토지법, 주택법, 부동산사업법을 시행하도록 하는 것은 긍정적인 신호로, 법적 체계를 명확히 하고 시장 회복을 가속화하는 데 도움이 될 것입니다. 이 효과적인 법률은 더욱 일관되고 현실적인 토지 가치 평가를 촉진하고, 프로젝트 개발 투자자의 요건을 강화하여 매수자의 권리를 보장하며, 해외 베트남인의 부동산 소유에 유리한 환경을 조성하고, 외국인 투자를 유치하며, 중개 업계의 전문성과 투명성을 강화할 것입니다.
주택 구매자의 "선불금" 행동을 촉진하는 중요한 요인
또한, 부동산 수요는 꾸준히 존재하며, 앞으로 주요 구매 대상은 젊은 가정, 특히 신혼부부입니다. 본 조사에 따르면 자녀가 없는 기혼자의 73%가 내년에 내 집 마련을 계획하고 있습니다. 미혼자는 부동산을 선택할 때 업무 공간을 우선시하는 반면, 기혼자는 학교 편의시설, 쇼핑센터, 상점 등에 가장 큰 관심을 보입니다. 1차 공급이 부족한 반면 1차 사업의 초기 분양가는 높아 2차 상품 구매 추세가 증가하고 있습니다.
2024년 하반기 소비자 심리 조사에서도 구매자는 주요 뉴스 사이트와 투자자 공식 웹사이트에서 정보를 검색하는 것을 우선시하는 것으로 나타났습니다. 투자자를 고려할 때는 재정적 잠재력을 가장 중요하게 생각하며, 프로젝트를 선택할 때는 합법성을 가장 중요한 요소로 여깁니다. 부동산 거래를 도와줄 중개인을 찾을 때는 전문성, 경험, 그리고 태도를 가장 중요하게 생각하며, 그 다음으로 중개 수수료를 중요하게 생각합니다.
부동산은 여전히 투자 채널 중 수익률에서 선두를 달리고 있습니다.
Batdongsan.com.vn의 2024년 상반기 부동산 시장 데이터에 따르면 대부분의 투자 채널이 2023년 대비 긍정적인 신호를 보였습니다. 그중에서도 부동산은 여전히 투자 수익률이 가장 높은 채널입니다. 2024년 6월 기준 부동산 평균 매매가는 2023년 초 대비 24% 상승했습니다. 한편, 주가 변동을 반영하는 VN지수는 19%, SJC 금 가격은 17%, USD 환율은 8% 상승했습니다.
가격 상승을 주도하는 지역 중 하나인 하노이는 2023년 초 대비 개인 주택 가격이 32%, 아파트는 31%, 토지, 빌라, 타운하우스는 10~19% 상승했습니다. 한편, 호치민시의 부동산 가격은 지난 1년 반 동안 거의 변동이 없었으며, 아파트는 6% 소폭 상승했고 나머지 유형은 가격 수준을 유지했습니다.
부동산 시장 유형별로 보면, 토지와 개인 주택은 2024년 상반기 관심과 거래 측면에서 어느 정도 회복세를 보였습니다. 구체적으로, 개인 주택에 대한 관심은 2021년 1분기 대비 87% 회복되었고, 토지는 60% 회복되었습니다. 하지만 이는 일부 지역, 특히 북부 지방의 국지적인 개선에 불과합니다.
부동산은 여전히 가장 효과적인 투자 수단입니다.
흥옌(Hung Yen) 등 북부 일부 지역에서만 토지에 대한 관심이 194%, 개인 주택은 70% 상승했습니다. 하노이도 토지에 대한 관심이 75%, 개인 주택에 대한 관심이 48% 증가했습니다. 특히 하노이 교외 지역의 토지에 대한 관심과 가격은 계획 요인과 경매 활동으로 인해 급격히 상승했습니다. 구체적으로 2024년 상반기 동안(Dong Anh), 자럼(Gia Lam), 호아이득(Hoai Duc), 탁탓(Thach That), 꾸옥오아이(Quoc Oai) 지역의 토지 수요가 48%에서 104%로 증가했고, 이로 인해 이 교외 지역의 토지 호가는 2023년 하반기 대비 4%에서 24%로 상승했습니다.
또한, 아파트는 특히 하노이 시장에서 가장 활발한 부동산 시장입니다. 본 조사에 따르면 하노이의 아파트 매수 수요는 2024년 3월에 정점을 찍었으며, 2023년 말 대비 약 60% 증가했습니다. 현재 아파트에 대한 관심은 다소 주춤하고 있지만, 가격은 하락하지 않았습니다. 2024년 5월 하노이 아파트 매매가는 호찌민시와 비슷한 수준인 5천만 동/m²에 달했습니다. 동시에, 아파트는 여전히 시장에서 유동성이 가장 높은 유형으로, Batdongsan.com.vn의 설문 조사에 참여한 중개인의 48%가 아파트 시장이 강력한 성장세를 보이고 있다고 답했습니다.
Batdongsan.com.vn의 남부 지역 책임자인 Dinh Minh Tuan 씨는 현재 아파트에 "거품"이 있다는 징후는 없다고 말했습니다. 이러한 상황을 만드는 요인은 과도하게 부풀려진 수요, 실제 수요보다 많은 투자 수요, 경제 및 다른 유형에 비해 가격이 상승한 것, 느슨한 통화 정책으로 인해 시장에서 자본 통제가 가능한 조건이 조성된 것입니다.
아파트는 특히 하노이에서 가장 활발한 시장 유형입니다.
Batdongsan.com.vn의 데이터에 따르면, 세계 다른 도시들과 비교했을 때 베트남의 GDP 대비 아파트 가격 격차는 아직 크지 않은 것으로 나타났습니다. 방콕(태국)에서는 50m² 아파트를 구매하려면 47년 이상의 소득이 필요하고, 마닐라(필리핀)에서는 56년 이상, 쿠알라룸푸르(말레이시아)에서는 거의 17년이 소요되는 것으로 추산됩니다. 반면 하노이와 호치민시는 비슷한 크기의 아파트를 구매하려면 약 14~15년의 소득이 필요합니다.
"두 주요 도시의 인구 증가율은 아파트에 대한 실제 수요가 여전히 매우 높다는 것을 보여줍니다. 2021년부터 2030년까지 하노이의 총 주택 수요는 8,900만 제곱미터, 호치민시는 1억 750만 제곱미터로 예상됩니다. 이러한 높은 수요에도 불구하고 하노이와 호치민시의 현재 아파트 가격은 세계 다른 도시와 비교했을 때 그리 높지 않습니다. 한편, 예금 금리가 인상되기로 조정되었기 때문에 주택 매매 금리는 낮지 않을 것으로 예상됩니다. 따라서 아파트에 '버블' 현상이 없습니다. 오히려 제한된 공급과 높은 초기 가격이 최근의 높은 성장세를 이끌었습니다."라고 Dinh Minh Tuan 씨는 설명했습니다.
트란 티 미 낫
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출처: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html
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