아파트보다 토지에 관심이 집중되고 있습니다. 이제 투자할 때일까요? 정원 부지를 주거용 토지로 전환하는 절차는 무엇일까요?

[광고_1] 아파트보다 토지 필지와 개발 부지에 대한 관심이 더욱 높아지고 있습니다. 전문가들은 투자 적기를 제시하고 있으며, 다낭에서는 1조 VND 규모의 토지 필지가 경매에 부쳐졌습니다… 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

연초 부동산 시장이 활기를 띠면서 중개업자, 부동산 회사, 개발업자들은 잠재 고객을 많이 확보할 기회를 놓치지 않기 위해 일찌감치 다양한 사업 캠페인을 시작했습니다. (출처: 건설신문)

시장에 새로 공급되는 물량은 곧 개선될 것입니다.

Batdongsan.com.vn 의 최신 데이터에 따르면, 2023년 초와 비교했을 때 올해 부동산 시장은 관심도와 매물 수 모두에서 더욱 긍정적인 조짐을 보였습니다. 이는 2024년 1월 전국 매물 검색 수요가 2023년 동기 대비 66% 증가했고, 매물 수도 52% 증가했음을 의미합니다.

특히 하노이 와 호치민시에서는 아파트보다 토지 및 개발용 부지에 대한 관심이 더 크게 증가했습니다. 구체적으로 2024년 1월 하노이의 토지 검색량은 전년 동기 대비 110%, 개발용 부지 검색량은 77% 증가했습니다. 반면 아파트 검색량은 71% 증가에 그쳤습니다. 호치민시에서도 토지 및 개발용 부지 검색량은 71~73% 증가한 반면, 아파트 검색량은 59% 증가에 그쳤습니다.

위의 데이터는 2022년 초에 나타났던 토지 구매 열풍은 사라졌지만 여전히 많은 사람들이 토지를 소유하고 싶어 한다는 점을 부분적으로 반영합니다. Batdongsan.com.vn의 2024년 상반기 부동산 소비자 심리(CSS) 보고서 및 지수에 따르면 응답자의 최대 65%가 내년에 부동산을 구매할 의향이 있다고 답했으며, 투자 목적 구매 비중은 60%에 달하고, 토지가 잠재적 구매자들이 가장 선호하는 부동산 유형으로 나타났습니다.

연초 부동산 시장이 점차 활기를 띠면서 중개업자, 부동산 회사, 개발업자들은 잠재 고객을 많이 확보할 기회를 놓치지 않기 위해 일찌감치 다양한 마케팅 캠페인을 시작했습니다.

부동산 시장의 심리와 트렌드를 분석하며 batdongsan.com.vn의 딘 민 뚜안 대표는 다음과 같이 논평했습니다. "현재 많은 투자자들이 2024년 초에 판매를 진행하려는 움직임을 보이고 있습니다. 2023년 부동산 사업법이 발효되는 2025년까지 기다릴 경우 자금 조달이 더욱 어려워지고 시간이 오래 걸릴 것이기 때문입니다. 법이 시행되면 투자자들은 주택 및 건설 중인 프로젝트의 판매 가격 중 최대 5%까지만 계약금으로 받을 수 있으며, 모든 판매 의무를 이행한 후에야 나머지 25%를 받을 수 있게 됩니다." 따라서 뚜안 대표는 2024년에는 부동산 시장의 신규 공급이 곧 개선될 것으로 전망했습니다.

딘 민 뚜안 씨가 동나이, 빈즈엉, 롱안 성의 10여 개 토지 거래업체를 대상으로 조사한 결과, 모든 업체가 올해 초 토지 거래 건수가 증가했다고 밝혔습니다. 대부분의 거래는 적법한 법적 서류를 갖춘 20억 VND 미만의 가격으로 호치민시에서 60km 이내 지역에 위치한 토지에 집중되었습니다.

하노이 시장에서는 2차 아파트나 도심 상가 매매 및 임대와 같이 실질적인 수요가 있는 부문에서 많은 부동산 중개업자들이 설 연휴 직후 바로 업무에 복귀했습니다. 공급은 부족한 반면 수요는 여전히 강세를 보이면서 이러한 부문에서 설 연휴 이후 거래가 더욱 활발해졌습니다.

투자하기에 적절한 시기는 언제일까요?

부동산 시장 조사 및 고객 인사이트 센터인 원 마운트 부동산(One Mount Real Estate)이 2023년 말에 실시한 설문조사에 따르면, 2024년에 부동산 구매 의사가 있는 사람들의 63% 중 대부분은 아파트, 토지, 단독주택에 관심이 있는 것으로 나타났습니다.

최근 한 부동산 조사 기관이 발표한 자료에 따르면, 설 연휴 이후 부동산에 대한 관심이 빠르게 회복되었습니다.

이전에는 전국 부동산 검색량이 설날 둘째 날부터 증가하기 시작하여 상당히 강한 상승세를 유지하며, 설날 10일째에는 설날 전 주 대비 124% 증가를 기록했습니다.

특히 하노이와 호치민시에서는 아파트보다 토지 및 개발 예정 부지에 대한 관심이 훨씬 더 급격히 증가했습니다.

하노이 호아이득 지역에서 실시된 설문조사에 따르면, 교외 지역 토지 정보 수요는 2023년 초에 비해 증가했지만, 실제 거래 건수는 많지 않고 크게 개선되지 않은 것으로 나타났습니다.

현재 고객들은 여전히 주로 시장 조사 및 분석에 참여하고 있습니다. 투자자들의 예산은 일반적으로 약 20억 VND 정도입니다.

교외 지역 골목길 주택 및 토지 가격에 대해 말씀드리자면, 이는 실제 거주자의 필요를 충족하는 부동산 상품입니다. 평방미터당 가격은 높지만, 면적이 30~50제곱미터 정도로 작기 때문에 타운하우스나 빌라에 비해 전체적인 주택 가치는 여전히 훨씬 낮습니다. 따라서 골목길 주택의 가격은 시간이 지남에 따라 꾸준히 상승해 왔습니다.

골목길에 위치한 주택 시장은 주로 동안, 호아이득, 탄찌, 지아람 등의 지역에 집중되어 있습니다. 폭이 약 2.5~3m인 골목길 주택의 가격은 대부분 평방미터당 1억 동 정도입니다.

투자자들에게 있어 주택 구매를 위한 낮은 금리는 레버리지 전략에 유리하게 작용합니다. 하지만 전문가들은 금리가 낮아졌음에도 불구하고 과도한 레버리지 사용은 경계해야 한다고 조언합니다.

전문가들에 따르면, 현재 시점에 투자하는 것은 충분한 자금을 보유하고 있고 합리적인 가격에 좋은 매물을 찾을 수 있는 경우에만 바람직합니다. 단기적으로 부동산 시장이 즉시 회복될 가능성은 낮습니다. 2024년 부동산 시장은 투기적 투자에 적합한 시기가 아니며, 장기 투자 또는 개인 용도 구매를 고려해야 할 시기입니다. 따라서 과도한 레버리지는 피해야 하며, 투자자들은 법적 서류가 완비되어 있고, 판매 정책이 유연하며, 금리가 유리한 프로젝트에만 집중해야 합니다.

다낭시는 사방이 도로로 둘러싸인, 수조 동에 달하는 "황금빛" 토지를 경매에 부친다.

다낭시 자연자원환경부 산하 토지개발센터는 한강대교에서 바다로 이어지는 도로변에 위치한 팜반동 거리 A1-2-1 필지의 토지 경매를 실시한다고 발표했습니다.

다낭의 한강 다리 인근 토지가 현재 경매에 부쳐지고 있다. (출처: 단찌신문)

총 토지 면적은 약 10,000제곱미터이며, 평방미터당 최저 가격은 1억 3,700만 VND 이상입니다. 토지 사용 기간은 50년이며, 임차인은 일시불로 지불합니다. 이 토지는 사방이 도로에 접해 있습니다.

시는 부지 정리 및 기반 시설 개발을 완료했습니다. 해당 부지에는 쇼핑몰과 임대용 사무실 공간이 건설될 예정이며, 낙찰자는 총 약 2조 VND를 투자할 것으로 예상됩니다.

다낭시는 참여 업체가 총 토지 가치의 20%를 선납해야 한다고 규정했습니다. 기업법에 따라 두 개 이상의 회사가 공동 소유 관계에 있는 경우, 한 회사만 경매에 참여할 수 있습니다.

입찰자는 투자 프로젝트의 의도된 기능, 계획 지표, 진행 상황 및 예상 총 투자액을 포함한 투자 프로젝트에 대한 종합 보고서를 제출해야 합니다.

프로젝트 실행에 필요한 최소 자기자본이 총 예상 투자액의 20% 이상임을 증명하는 서류와 함께, 파산 상태이거나 해산 절차를 밟고 있지 않다는 확약서를 제출해야 합니다.

2024년에 정원 부지를 주거용 부지로 전환하려면 어떤 절차가 필요합니까?

정원 부지를 주거용 부지로 전환하려면 허가가 필요합니다.

2024년 토지법 제9조 2항에 따르면, 농지는 다음과 같은 유형의 토지를 포함합니다. 벼를 비롯한 연작 작물 재배지, 다년생 작물 재배지, 특수용도림, 보호림, 생산림을 포함한 임업지, 양식지, 집중식 축산지, 소금 생산지, 그리고 기타 농지.

따라서 2024년 토지법 제9조에 따르면, 법은 정원용지를 특정 토지 유형으로 분류하지 않습니다. 그러나 토지 이용 목적에 따라 정원용지는 연작 작물 재배지 또는 다년생 작물 재배지(농업용지 유형에 속함)로 이해할 수 있습니다.

한편, 2024년 토지법 제121조에 따르면 농지를 비농지로 전환하려면 관할 국가 기관의 허가가 필요합니다.

정원 부지를 주거용 부지로 전환하는 순서 및 절차.

* 따라야 할 단계

시행령 43/2014/ND-CP 제69조에 따라 정원 부지를 주거용 부지로 전환하는 절차는 다음과 같습니다.

1단계. 서류를 준비하세요. 가구 및 개인은 다음을 포함한 서류 세트를 준비해야 합니다. 토지 용도 변경 허가 신청서, 토지 이용 증명서(적색서, 분홍색서).

2단계. 서류 제출 및 수령:

신청서 제출 장소: 옵션 1: 원스톱 서비스 센터에 신청서를 제출하여 자연자원환경부로 전달되도록 합니다. 옵션 2: 원스톱 서비스 센터가 설치되지 않은 지역에서는 자연자원환경부에 직접 신청서를 제출합니다.

신청서 접수: 신청서가 완비된 경우, 접수 부서는 접수 기록부에 기록하고 신청자에게 접수증(접수증에는 결과 통보 마감일이 명시됨)을 발급합니다. 신청서가 불완전하거나 유효하지 않은 경우, 신청자는 3영업일 이내에 통보를 받고 규정에 따라 신청서를 보완 및 완료하도록 안내받아야 합니다.

3단계. 요청 해결: 이 단계에서 시민들은 가장 중요한 의무, 즉 토지 사용료 납부를 기억해야 합니다.

4단계. 결과를 반환합니다.

* 처리 기간: 유효한 신청서 접수일로부터 15일 이내, 산간 지역, 도서 지역, 외딴 지역 및 경제적·사회적으로 취약한 지역의 경우 25일 이내.

참고: 위 기간에는 법률에 따라 주말 및 공휴일이 포함되지 않으며, 토지 이용자가 재정적 의무를 이행하는 데 필요한 시간도 포함되지 않습니다.

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