어떤 시나리오든 부동산 시장은 더 나아졌습니다.

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중앙 경제 관리연구소 전 부소장인 Tran Kim Chung 박사에 따르면, 2024년 부동산 시장에는 3가지 시나리오가 있습니다. "하지만 어떤 시나리오에서든 시장은 2년 전보다 나아질 것"이라고 정 씨는 예측했다.

조교수 박사 Tran Kim Chung, 전 중앙경제관리연구소 부소장

다음 해의 발전은 항상 이전 해의 토대 위에 이루어진다. 선생님, 많은 사람들이 2023년 부동산 시장을 매우 나쁘다고 생각합니다.

전반적으로 평가하면 2023년 부동산 시장은 상당히 어둡다고 할 수 있지만, 시장의 각 부문을 따로 분석해보면 전부 회색인 것은 아닙니다.

구체적으로, 다소 우울한 시장 상황에서 산업용 부동산 부문은 매우 좋습니다. 이는 2023년 외국인 직접 투자 유치가 크게 증가한 덕분입니다.

통계청에 따르면, 2023년 베트남에서 외국인 투자자의 신규 등록 자본금, 조정 등록 자본금, 자본 출자 및 주식 매수 금액은 약 366억 달러에 달해 전년 대비 32% 이상 증가했습니다. 중·저가 상업용 아파트 부문도 매매가와 거래량 측면에서 모두 매우 좋은 편입니다. 최고의 위치에 있는 최고급 빌라와 부동산 부문은 가치가 매우 높습니다. 거래는 적지만 가격은 거의 하락하지 않았습니다. 관광 및 리조트 부동산 부문이 회복의 조짐을 보이기 시작했습니다.

즉, 2023년 부동산 시장 발전이 수용 가능하다고 생각하십니까?

베트남의 부동산 시장은 1993년에 형성되었는데, 바로 최초의 토지법이 공포된 때였습니다. 30년 동안 부동산 시장을 모니터링하면서, 10년마다 시장은 어려움-회복-안정-성장의 순환을 반복한다는 사실을 발견했습니다. 특히, 국회가 새로운 토지법(1993년, 2003년, 2013년)의 통과를 고려할 때 어려운 시기가 찾아오는 경우가 많습니다. 조건에 따라 각 단계는 약 2~3년 동안 지속됩니다.

시장의 이러한 어려운 시기는 2022년 2분기에 시작되어 2024년 초에 국회가 토지법(개정안)을 통과시켰기 때문에 곧 끝날 것입니다. 2023년 시장은 "10년 주기"의 어려운 시기를 겪고 있지만, 하락하지도, 악화되지도 않고 비교적 안정적입니다. 이는 순환 법칙에서 긍정적인 점입니다.

이번 토지법 개정과는 달리, 국회는 주택법과 부동산사업법을 모두 개정했기 때문에 부동산 시장의 회복세가 더욱 강해질 것으로 보인다. 하지만 세 가지 법안 모두 2025년 초에 발효되므로 2024년 부동산 시장에서는 여전히 세 가지 시나리오가 존재할 것입니다.

이 3가지 시나리오는 구체적으로 어떤 것인가요?

첫 번째 시나리오에서 모든 요소가 변하지 않는다면 시장은 상승세를 이어가겠지만, 그 속도는 느릴 것입니다.

두 번째 시나리오는 충격이 있을 때 시장이 강하게 성장한다는 것입니다.

세 번째 시나리오는 누구도 원하지 않지만 여전히 발생할 수 있는데, 세계 경제가 어려움을 겪고, 세계 무역이 감소하고, 외국인 투자가 감소하고, 국내 생산과 기업 활동이 회복되지 않고, 특히 은행 신용과 기업 채권을 통한 시장으로의 투자 현금 흐름이 감소할 경우 부동산 시장이 하락하는 것입니다. 하지만 어떤 시나리오든 시장은 2년 전보다 나아졌습니다.

이 세 가지 시나리오 중에서 저는 두 번째 시나리오에 가깝습니다. 다만 올해는 토지법, 부동산사업법, 주택법이 국회를 통과하여 2025년까지 시행되지 않아 부동산 시장 운영에 관한 법률 제도는 바뀌지 않았습니다.

왜 그렇게 낙관적인 전망을 가지고 있나요?

부동산 시장이 경제 회복과 발전에 특별히 중요하다는 점을 깨닫고, 정부와 총리는 2023년 초부터 일련의 지침과 관리 문서를 발표하여 시장의 어려움, 특히 법률과 자본 재원과 관련된 어려움과 장애물을 제거하기 위한 정책, 과제, 솔루션을 동시에 시행해 왔습니다.

최근 공식 발표 1376/CD-TTg(2023년 12월 17일자)에서 총리는 부동산 시장의 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위한 솔루션을 계속해서 단호하고 신속하며 효과적으로 시행하는 것이 각 부처, 지부 및 지방 자치 단체의 책임이라고 요청했습니다. 부처, 지부, 지방자치단체는 이 문제를 시급하고 중요한 과제로 간주하고, 문제가 어느 수준의 권한에 속하는지, 그 수준에서 해결해야 한다는 원칙에 따라 집중적으로 해결해야 합니다. 실수를 두려워하거나 책임을 두려워해서 회피하거나 강요해서는 절대 안 됩니다.

건설부 장관이 직접 위원장으로 하는 부동산 사업 시행상의 난관과 장애 제거를 검토, 촉구, 지도하는 총리실 업무반은 더욱 철저하고, 강력하고, 포괄적이며 시기적절하게 법적 절차상의 난관과 장애를 지도, 제거해야 하며, 특히 대규모 주택 사업, 도시 지역 사업, 파급 효과가 있는 산업단지 사업 등 부동산 사업의 시행을 가속화해야 합니다. 분권화와 권한 부여를 가속화하고 불필요한 행정 절차를 줄입니다. 사람과 사업체에 지연을 초래하는 어려움과 문제, 우회적인 처리에 대해서는 단호하게 대처합니다.

하지만 시장은 수요와 공급에 따라 운영되므로 정치적 결정만으로는 충분하지 않습니까?

부동산 시장과 직접 관련된 최고의 법률문서가 발행되었습니다. 정부는 정부와 총리의 결의와 함께 지침령을 긴급히 완성해 나가고 있으며, 이를 통해 기업, 투자자, 국민의 신뢰가 회복되었고, 이는 시장이 조만간 회복될 것이라는 믿음의 중요한 근거가 되었습니다.

부동산 시장은 2022년 2분기 초부터 침체기에 접어들었습니다. "10년 법칙"에 따르면, 시장 침체 기간은 약 1.5~2년입니다. 2024년 2분기까지는 정확히 2년이 지나 시장이 안정되고 발전하게 됩니다.

시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 운영됩니다. 공급 측면에서 정부는 2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 대상으로 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 데 투자하기 위해 12조 VND를 지출하기로 결정했지만, 이 신용 패키지는 현재까지 매우 적게 지급되었습니다. 부동산 시장에서 가장 중요한 부문에 대한 물품 공급을 늘리기 위해 총리는 각 부처에 사회 주택, 근로자 주택 개발, 아파트 리노베이션 및 재건축을 위한 우대 대출을 위한 12조 VND 신용 프로그램을 획기적이고 효과적으로 시행하기 위한 실행 가능한 솔루션을 마련하도록 지시했습니다.

수요를 촉진하기 위해 총리는 은행업계에 BBS 기업에 대한 신용대출을 촉진하기 위한 실질적이고 효과적인 솔루션을 마련해 달라고 요청했습니다. 기업, 부동산 프로젝트, 주택 구매자가 더욱 편리하게 신용원에 접근하고 자본 및 현금 흐름의 어려움을 신속하게 해결할 수 있도록 상업은행에 대한 지시, 촉구 및 안내를 강화합니다.

총리는 Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat 등 부동산 및 제조 기업의 수장들과 회의를 갖고 어려움과 장애물을 지속적으로 제거하기 위한 노력을 기울였습니다. 이는 부동산 시장의 "디엔홍 컨퍼런스"로 볼 수 있습니다. 이번 회의가 끝나면 메커니즘, 합법성, 자본 조달, 시장의 수요와 공급에 관한 많은 어려움과 문제가 가능한 한 빨리 해결될 것입니다.

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