아파트값은 오르기만 하고 내리지 않아, 임대료는 '변함없어' 강제토지 회수 조건

아파트 건물은 여전히 ​​시장의 "핫 스팟"이며, 호치민시의 오래된 아파트 약 4,000채가 리모델링될 예정이고, 토지 사용권 양도 시 개인 소득세 계산 방식에 새로운 방법이 도입되고 있습니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

북부 시장에서 아파트는 2024년에 상당한 주목을 받는 부문입니다. (사진: 린 안)

아파트 건물 - 시장에서 가장 인기 있는 분야.

최근 Batdongsan.com.vn은 "2024년 베트남 부동산 시장 개요 및 다낭 집중 분석" 행사를 개최했습니다.

세미나에서 Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 안 부사장은 아파트 건물은 시장에서 비교적 안정적인 관심과 가격 상승률을 보이는 부동산 유형이라고 밝혔습니다.

구체적으로, 2021년 아파트 평균 호가는 평방미터당 3400만~3700만 VND였습니다. 2022년에는 평방미터당 3800만~4000만 VND, 2023년에는 평방미터당 3900만~4200만 VND, 2024년에는 평방미터당 4500만~5100만 VND였습니다.

매매 호가가 지속적으로 상승하는 추세와는 대조적으로, 아파트 임대료는 최근 몇 년간 비교적 변동이 없었습니다. 2021년 아파트 평균 임대료는 월 1천만 VND였으며, 2023년과 2024년에는 월 1천2백만 VND로 소폭 상승했습니다.

특히 북부 시장에서는 아파트가 2024년에 상당한 주목을 받고 있습니다. 아파트에 대한 관심이 가장 높은 시장은 하노이 와 흥옌으로, 2024년 2분기 대비 7%의 성장률을 기록했으며, 하이퐁이 6%의 성장률로 그 뒤를 이었습니다.

2024년 3분기 하노이에서 사용자들의 관심이 가장 많이 증가한 아파트 프로젝트는 하노이 멜로디 레지던스(관심도 88% 증가), 헤리티지 웨스트 레이크(87% 증가), 선샤인 그린 아이코닉(76% 증가), 선샤인 골든 리버(74% 증가), 그리고 더 사파이어 – 빈홈 스마트 시티(58% 증가) 순입니다.

호치민시에서 2024년 3분기에 사용자들의 관심이 가장 많이 증가한 아파트 프로젝트는 라비다 플러스(Lavida Plus, 관심도 258% 증가), 셀레스타 라이즈(Celesta Rise, 198% 증가), 반푹 시티(Van Phuc City) 도심 지역(57% 증가), 오페라 레지던스(The Opera Residence, 55% 증가), 투티엠 그린 하우스(Thu Thiem Green House, 55% 증가), 그리고 베벌리 솔라리 - 빈홈즈 그랜드 파크(The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park, 46% 증가) 순입니다.

하노이 시장에서 작년 동기 대비 가격 상승률이 가장 높은 아파트 프로젝트는 타임스 시티(39% 상승), 골드마크 시티(38% 상승), 빈홈 오션 파크 지아람(38% 상승), 빈홈 디캐피탈(27% 상승), 빈홈 스마트 시티(26% 상승) 순입니다. 호치민시에서는 라비다 플러스(24% 상승), 디 에라 타운(19% 상승), 마스테리 타오디엔(18% 상승), 오페라 레지던스(13% 상승), 엠파이어 시티 투티엠(13% 상승) 순으로 가격 상승률이 높았습니다.

꾸옥 안 씨에 따르면, 하노이, 호치민, 다낭 등 주요 도시를 중심으로 고급 아파트가 전체 아파트 공급에서 차지하는 비중이 점차 커지고 있다고 합니다. 특히 다낭의 고급 아파트는 매매가와 수요 모두에서 좋은 성장세를 보이고 있는 반면, 하노이와 호치민은 정체 상태를 유지하고 있는 것으로 나타났습니다.

Batdongsan.com.vn의 자료에 따르면, 하노이의 고급 아파트 가격은 2024년 2분기 평방미터당 1억 3,600만 VND에서 2024년 3분기 평방미터당 1억 3,200만 VND로 하락했습니다. 같은 기간 동안 호치민시의 고급 아파트 매매가는 평방미터당 1억 1,300만 VND에서 1억 2,100만 VND로 상승했습니다.

다낭의 고급 아파트 가격은 평방미터당 1억 600만 VND에서 1억 1100만 VND로 상승했습니다. 또한, 고급 아파트에 대한 시장의 관심도 역시 다낭이 가장 높은 수준을 기록하며 240포인트에서 260포인트로 올랐습니다.

한편, 호치민시와 하노이에서는 관심도가 하락세를 보였다. 구체적으로 하노이의 고급 아파트에 대한 관심도는 109포인트에서 107포인트로, 호치민시의 고급 아파트에 대한 관심도는 50포인트에서 45포인트로 하락했다.

꾸옥 안 씨는 하노이 시민들이 고급 아파트를 찾는 수요가 증가하고 있으며, 흥옌, 다낭, 하이퐁 과 같은 지역에 큰 관심을 보이고 있다고 밝혔습니다. 지역별 고급 아파트 관심도 비율을 보면 흥옌이 44%로 가장 높았고, 다낭이 15%, 하이퐁이 9%로 그 뒤를 이었습니다. 이 세 지역은 현재 고급 아파트 매물 검색 건수가 가장 많은 지역이기도 합니다.

Batdongsan.com.vn의 부사장에 따르면, 고급 아파트 시장의 두드러진 특징 중 하나는 "브랜드 부동산"입니다. "브랜드 레지던스는 유명 브랜드와 협력하여 개발된 고급 부동산 프로젝트입니다. 이러한 프로젝트는 세련된 디자인과 함께 고급 서비스와 편의시설을 제공합니다. 소비자들이 브랜드 부동산을 선택하는 주요 이유는 서비스 및 편의시설(34%), 수익 잠재력(25%), 건물 유지 관리(23%), 그리고 브랜드 인지도(10%)입니다."

호치민시의 오래된 아파트 약 4,000채가 리모델링될 예정이다.

호찌민시 인민위원회는 최근 건설부 산하 주택관리 및 건설검사센터에서 관리하는 아파트 건물 내 아파트 및 공용 공간 수리 과정에서 발생하는 어려움과 장애 요인을 해결하도록 관련 기관에 지시하는 문서를 발표했습니다.

앞서 7월 말, 호찌민시 인민위원회는 국유 아파트 3,944채를 각 구, 현, 투득시 인민위원회에 배정하여 해당 지역에서 재정착 목적의 관리 및 사용 계획을 승인하도록 했습니다.

호찌민시 인민위원회는 각 구, 현, 그리고 투득시에 수리가 필요한 아파트의 실제 수와 이주 계획 및 진행 상황을 상세히 보고하도록 요청했습니다. 이 계획에 따라 주택관리건설검사센터는 아파트와 공용 공간을 수리할 예정입니다.

약 4,000세대의 아파트가 3개 그룹으로 나뉘어 여러 지역에 배정되었습니다.

구체적으로, 제1군은 아직 입주자가 배정되지 않은 공공 소유 아파트 건물의 모든 공실을 포함합니다. 제2군은 입주자는 배정되었지만 아파트 관리위원회가 구성되지 않은 아파트들 사이에 섞여 있는, 아직 입주자가 배정되지 않은 공실을 포함합니다.

앞서 언급한 두 그룹에 속하는 아파트의 경우, 주택 관리 및 건설 검사 센터가 수리를 주도하여 지방 당국의 제안에 따라 진행되도록 보장합니다.

3번 그룹은 빈 아파트와 이미 입주가 완료된 아파트들이 섞여 있으며, 아파트 관리 위원회가 설치되어 있는 지역으로 구성되어 있습니다.

이 그룹의 경우, 주택 관리 및 건설 검사 센터는 아파트를 수리하고, 관리 위원회와 협력하며, 아파트 건물 공용 구역 수리 계획을 건설 부서에 보고하는 임무를 맡고 있습니다.

토지 사용권 양도 시 개인 소득세 계산을 위한 새로운 방법.

이전에는 토지 사용권 양도에 따른 과세 소득은 각 거래의 양도 가격에 따라 결정되었습니다. 그러나 2024년 토지법의 새로운 규정에 따라 계산 방식이 변경되었습니다.

이는 부동산 양도 활동으로 인한 과세 대상 개인 소득(PIT)에 대한 규정을 개정한 2024년 토지법의 주목할 만한 측면입니다.

이전에는 부동산 양도에 따른 과세 소득이 2007년 개인소득세법(2014년 71호 법률에 의해 개정 및 보완됨) 제14조 1항에 규정되어 있었으며, 해당 조항은 부동산 양도에 따른 과세 소득을 각 거래의 양도 가격으로 결정한다고 명시했습니다.

그러나 앞서 언급한 규정은 2024년 8월 1일부터 시행된 토지법 제247조에 의해 개정 및 보완되었습니다.

따라서 부동산 양도에 따른 과세 소득은 각 거래의 양도 가격을 기준으로 결정되며, 토지 사용권 양도의 경우에는 토지 가격표상의 토지 가격을 기준으로 과세 소득이 계산됩니다.

따라서 2024년 토지법은 토지 사용권 양도 시 과세 대상 개인 소득 산정에 관한 규정을 추가했습니다. 구체적으로, 8월 1일부터 토지 사용권 양도로 인한 과세 대상 개인 소득은 토지 가격표상의 토지 가격에 따라 산정됩니다.

한편, 토지 사용권을 제외한 기타 부동산 양도 활동으로 인한 과세 소득은 각 거래의 양도 가격을 기준으로 결정됩니다.

2024년 토지법에 따르면, 2026년부터는 기존 규정에서 5년마다 발표하던 토지 가격표를 각 성 인민위원회가 시장 가격을 반영하여 매년 발표하게 됩니다.

현재 많은 지역에서 2013년 토지법에 따라 성 인민위원회가 발표한 토지 가격표가 2025년 12월 31일까지 계속 적용되고 있습니다.

한편, 호치민시에서는 시 인민위원회가 약 3개월간의 의견 수렴, 설명 및 조정 과정을 거쳐 10월 말 2020년도 토지 가격표 ​​조정안을 공식 발표했습니다. 이 토지 가격표는 2024년 10월 31일부터 2025년 12월 31일까지 적용됩니다.

새로 발표된 가격표에서는 2020년 토지 가격표에 각 지역 및 위치별 조정 계수(K 계수)를 곱하여 농지 가격을 조정했습니다. 기존 가격과 비교하면 농지 가격은 소폭 상승했습니다.

주거용 토지의 경우, 2020년 토지 가격에 계수 K를 곱한 값이 시장 가격의 30%에 불과하다면, 조정된 토지 가격표는 시장 가격의 약 50%가 될 것입니다.

호치민시에서 가장 높은 땅값은 1군 응우옌 후에, 동코이, 레로이 거리 일대에 위치한 토지로, 평방미터당 6억 8,720만 동에 달합니다. 2020년 땅값(5억 6,700만 동/m²)을 기준으로 조정된 이 거리들의 땅값은 평방미터당 1억 2,020만 동, 즉 21% 상승했습니다.

하지만 이 수치는 지난 7월 말 공청회에서 공개된 초안과 비교하면 크게 감소한 것으로, 당시 앞서 언급한 세 도로변 주거용 토지의 제안 가격은 평방미터당 8억 1천만 VND였습니다.

호치민시에서 가장 저렴한 토지 가격은 깐지오 지구의 티엥리엥 주거 지역으로, 평방미터당 230만 동입니다. 2020년 가격표 기준으로 물가상승률(K)을 적용했을 때 이 지역의 토지 가격은 평방미터당 17만 동에 불과했습니다. 조정 후 토지 가격은 13.5배 상승한 셈입니다.

강제 간척 사업의 조건

토지 복구 결정을 강제하기 위한 조건은 무엇입니까?

2024년 토지법 제89조 제2항(2024년 8월 시행)은 다음 조건이 충족될 경우 토지 회복 결정의 집행을 시행해야 한다고 규정하고 있습니다.

가) 토지 소유권 박탈 결정이 발효되었으나, 토지 소유자가 해당 토지가 위치한 면의 인민위원회, 베트남 조국전선위원회, 토지 관리 기관 또는 보상, 지원 및 재정착을 담당하는 부서/기관의 설득에도 불구하고 박탈 결정 준수를 거부하는 경우

b) 토지 매립 결정 시행에 관한 결정은 면 단위 인민위원회 본부와 매립 대상 주거 지역의 공동 집회 장소에 공개적으로 게시되었습니다.

c) 토지 회복 결정 시행에 관한 결정이 발효되었습니다.

d) 강제집행 대상자는 유효한 토지 회복 결정의 집행에 관한 결정을 통보받았습니다.

강제집행 대상자가 강제집행 결정을 수용하지 않거나 강제집행 결정 전달 시 부재중인 경우, 면급 인민위원회는 그 사실을 기록으로 남겨야 한다.

따라서 토지 회복 결정의 집행은 위에 명시된 모든 조건이 충족될 때에만 가능합니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html