아파트값은 오르기만 하고 내리지 않아, 임대료는 '변함없어', 강제토지수용 조건

아파트 건물은 여전히 ​​시장의 '핫스팟'이며, 호치민시의 4,000여 가구의 노후 아파트가 수리를 앞두고 있으며, 토지 사용권 양도 시 개인 소득세 계산 방식이 변경되었다는 소식이 최근 부동산 뉴스입니다.

북부 시장에서는 아파트가 2024년 긍정적인 주목을 받을 부문이다. (사진: 린안)

아파트 - 시장의 핫스팟

최근 Batdongsan.com.vn에서는 "2024년 베트남 부동산 시장 개요 및 다낭 포커스" 이벤트를 개최했습니다.

회의에서 Batdongsan.com.vn의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨는 아파트는 시장에서 관심과 가격 상승률이 비교적 안정적인 부동산 유형이라고 말했습니다.

구체적으로 2021년 아파트의 평균 매매 가격은 m2당 3,400만~3,700만 VND입니다. 2022년 아파트의 평균 매매 가격은 m2당 3,800만~4,000만 VND입니다. 2023년 아파트의 평균 매매 가격은 m2당 3,900만~4,200만 VND 범위입니다. 2024년 아파트의 평균 매매 가격은 m2당 4,500만~5,100만 VND 범위입니다.

매매가격이 꾸준히 상승하는 추세와 대조적으로, 아파트 임대가격은 최근 몇 년 동안 거의 큰 변화가 없었습니다. 2021년 아파트의 평균 임대료는 월 1,000만 VND입니다. 2023년과 2024년까지 아파트의 평균 임대료는 월 1,200만 VND로 증가할 것으로 예상됩니다.

특히 북부 시장에서는 아파트가 2024년에 긍정적인 관심을 받을 부문입니다. 아파트에 대한 관심 측면에서 선두를 달리는 시장은 하노이 와 흥옌으로 2024년 2분기 대비 7%의 성장률을 기록했고, 그 뒤를 이어 하이퐁이 6%의 성장률을 기록했습니다.

하노이에서 2024년 3분기에 사용자로부터 가장 큰 관심을 받은 아파트 프로젝트는 하노이 멜로디 레지던스로 관심도가 88% 증가했고, 헤리티지 웨스트 레이크는 87% 증가했으며, 선샤인 그린 아이코닉은 76% 증가했고, 선샤인 골든 리버는 74% 증가했으며, 더 사파이어 - 빈홈 스마트 시티는 58% 증가했습니다.

호치민시에서 2024년 3분기에 사용자들에게 가장 큰 관심을 받은 아파트 프로젝트는 라비다 플러스(관심도 258% 증가), 셀레스타 라이즈(관심도 198% 증가), 반푹 시티 도시권(관심도 57% 증가), 오페라 레지던스(관심도 55% 증가), 투티엠 그린 하우스(관심도 55% 증가), 베벌리 솔라리 - 빈홈 그랜드 파크(관심도 46% 증가)입니다.

작년 같은 기간과 비교했을 때 하노이 시장에서 가격 상승률이 가장 높은 아파트 프로젝트는 Times City(39% 상승), Goldmark City(38% 상승), Vinhomes Ocean Park Gia Lam(38% 상승), Vinhomes D'Capital(27% 상승), Vinhomes Smart City(26% 상승)입니다. 호치민시에서 시장 내 아파트 가격 상승률이 가장 높은 프로젝트는 라비다 플러스(24% 상승), 더 에라 타운(19% 상승), 마스테리 타오 디엔(18% 상승), 더 오페라 레지던스(13% 상승), 엠파이어 시티 투티엠(13% 상승)입니다.

Quoc Anh 씨에 따르면 고급 및 럭셔리 아파트는 점차 주요 도시, 특히 하노이, 호치민시, 다낭이라는 베트남의 3대 주요 시장에서 아파트 공급에서 차지하는 비중이 커지고 있습니다. 특히 다낭의 고급 아파트는 매매 가격과 관심 수준 모두에서 양호한 성장을 보인 반면, 나머지 두 주요 도시인 하노이와 호치민시의 시장은 횡보하는 경향을 보였습니다.

Batdongsan.com.vn의 데이터에 따르면 하노이의 고급 아파트 가격은 2024년 2분기에 m²당 1억 3,600만 동에서 2024년 3분기에는 m²당 1억 3,200만 동으로 하락했습니다. 같은 기간 호치민시의 고급 아파트 매매 가격은 m²당 1억 1,300만 동에서 1억 2,100만 동으로 상승했습니다.

다낭의 고급 아파트 가격은 m²당 1억 600만 동에서 m²당 1억 1100만 동으로 상승했습니다. 다낭은 또한 고급 아파트에 대한 관심이 240점에서 260점 사이로 가장 높은 시장입니다.

한편, 호치민시와 하노이는 이자율이 감소했습니다. 구체적으로 하노이의 고급 아파트에 대한 관심도는 109점에서 107점으로, 호치민시의 고급 아파트는 50점에서 45점으로 하락했습니다.

꾸옥 안 씨는 하노이 시민들이 고급 아파트를 더 많이 찾고 있으며, 흥옌, 다낭, 하이퐁 지역에 많은 관심을 기울이고 있다고 말했습니다. 하노이 사람들의 지역별 고급 아파트에 대한 관심 수준을 보면, 흥옌이 44%로 1위를 차지했고, 다낭이 15%로 2위를 차지했습니다. 하이퐁은 검색 점유율 9%로 3위를 차지했습니다. 이 3개 지역은 시장에서 고급 아파트에 대한 검색이 가장 많은 지역입니다.

또한 Batdongsan.com.vn의 부사장에 따르면, 고급 아파트 부문의 하이라이트는 '브랜드' 부동산 상품입니다. 브랜드 레지던스는 유명 브랜드와 협업하여 개발되는 고급 부동산 프로젝트입니다. 이러한 프로젝트는 고급스러운 디자인과 함께 고급 서비스와 편의시설을 제공합니다. 소비자가 브랜드 부동산 구매를 결정하는 주요 이유는 다음과 같습니다. 서비스 및 편의시설(34%), 수익성(25%), 건물 유지관리(23%), 브랜드 인지도(10%).

호치민시의 약 4,000채의 오래된 아파트가 수리될 예정입니다.

호치민시 인민위원회는 방금 건설부 주택관리건설검사센터가 관리하는 아파트 건물 내 아파트 및 공유재산 수리에 따른 어려움과 문제점을 해결하기 위한 기관을 지정하는 문서를 발표했습니다.

앞서 7월 말 호치민시 인민위원회는 각 군과 투덕시 인민위원회에 국유 아파트 3,944채를 배정해 이들 지방자치단체가 재정착을 위한 관리 및 사용 계획을 승인할 수 있도록 했습니다.

호치민시 인민위원회는 각 군과 투덕시에 실제 수리가 필요한 아파트 수와 진행 상황 및 재정착 계획을 자세히 보고하도록 요구했습니다. 주택관리건설검사원은 위 계획에 따라 아파트 및 공동주택의 공용부분을 수리할 예정입니다.

각 지자체에 배포된 약 4,000여 개의 아파트는 3개 그룹으로 나뉩니다.

구체적으로, 그룹 1에는 아직 비어 있고 사용 준비가 되지 않은 공공 재산 아파트 건물 내의 모든 아파트가 포함됩니다. 2군은 사용 준비가 완료되었지만 아직 아파트 관리 위원회를 구성하지 않은 아파트 사이에 위치한, 사용 준비가 완료되지 않은 공실 아파트를 포함합니다.

위 두 그룹의 아파트의 경우, 주택관리건설검사센터가 수리 작업을 총괄하여, 지방자치단체의 제안에 따라 공사가 진행되도록 보장합니다.

그룹 3에는 사용이 확정되어 아파트 관리 위원회가 설립된 다른 아파트 사이에 위치한 빈 아파트가 포함됩니다.

이 그룹의 경우, 주택관리건설검사센터는 아파트를 수리하고, 관리위원회와 협력하고, 건설부에 아파트 건물의 공유재산을 수리하기 위한 계획을 보고하는 업무를 담당합니다.

토지 이용권 양도 시 개인 소득세 계산의 새로운 방식

기존 규정에 따르면 토지이용권 양도로 인한 과세소득은 그때마다 양도가액으로 결정됩니다. 하지만 2024년 토지법의 새로운 규정에 따라 계산 방법이 변경되었습니다.

이는 부동산 양도행위로 인한 소득에 대한 개인소득세(이하 PIT) 과세대상 소득에 관한 규정을 개정한 2024년 토지법의 주요 내용입니다.

이전에는 부동산 양도로 인한 과세소득은 2007년 개인소득세법(법률 제71/2014/QH13호로 개정 및 보완) 제14조 1항에 의해 규정되었으며, 부동산 양도로 인한 과세소득은 매번 양도가액으로 결정된다고 규정하고 있습니다.

다만, 상기 규정은 2024년 8월 1일부터 시행되는 토지법 제247조에 의해 개정 및 보완되었습니다.

따라서 부동산 양도에 따른 과세소득은 그때마다 양도가액으로 결정됩니다. 토지이용권을 양도하는 경우 지가표에 기재된 지가를 기준으로 과세소득을 산정합니다.

이에 따라 2024년 토지법에서는 토지이용권 양도 시 개인소득세 과세소득 산정에 관한 규정을 추가했습니다. 구체적으로, 8월 1일부터 토지이용권 양도소득세는 지가표의 지가를 기준으로 결정됩니다.

반면, 기타 부동산 양도(토지이용권 제외)에 대한 과세소득은 여전히 ​​그때마다 양도가액을 기준으로 결정됩니다.

2024년 토지법에 따르면, 기존 규정은 5년마다 발표했으나, 2026년부터는 시장 동향을 파악하기 위해 각 도의 인민위원회가 연 1회 토지 가격표를 발표하게 됩니다.

현재 많은 지방에서는 2013년 토지법 규정에 따라 성 인민위원회가 발표한 토지가격표가 2025년 12월 31일까지 계속 적용됩니다.

호치민시에서는 약 3개월간 의견과 설명, 적절한 조정을 거친 후, 10월 말 시 인민위원회가 공식적으로 2020년 토지 가격표를 조정하기로 결정했습니다. 이 토지가격표는 2024년 10월 31일부터 2025년 12월 31일까지 적용됩니다.

새로 발표된 가격표에서는 2020년 가격표의 토지가격에 각 지역 및 입지에 해당하는 조정계수(계수 K)를 곱하여 농지가격을 조정합니다. 옛날 가격에 비해서 농지 가격이 약간 상승했습니다.

주거용지의 경우, 계수 K를 곱한 2020년 토지 가격이 시장 가격의 30%에 불과하다면, 조정된 토지 가격표는 시장 가격의 약 50% 수준이 됩니다.

호치민시에서 토지 가격이 가장 높은 곳은 1군의 응우옌 후에, 동코이, 레러이 거리 3곳에 있는 토지로, 1m²당 6억 8,720만 동입니다. 2020년 토지가격에 계수(5억 6,700만 동/m²)를 곱한 값과 비교했을 때, 위 노선의 조정된 토지가격은 1억 2,020만 동/m²만큼 상승하여 21%에 해당합니다.

그러나 이 수치는 7월 말에 의견 수렴을 위해 공개된 초안과 비교하면 상당히 감소한 수치입니다. 당시 3개 노선의 제안 토지 가격은 m²당 8억 1,000만 동이었습니다.

도시에서 가장 낮은 토지 가격은 칸지오 구의 티엥리엥 주거 지역으로, 1m2당 230만 VND입니다. 2020년 가격표에서 계수 K를 곱하면 이 지역의 토지 가격은 m2당 17만 VND에 불과합니다. 조정 후 토지 가격은 13.5배 상승했습니다.

강제 토지 수용 조건

토지 회복 결정을 시행하기 위한 조건은 무엇입니까?

2024년 토지법(2024년 8월부터 시행) 제89조 2항은 토지 회복 결정의 집행은 다음 조건이 충족될 때 이루어진다고 규정하고 있습니다.

가) 토지 회수 결정이 발효되었으나 토지를 회수한 사람이 토지가 있는 지역의 공사 인민위원회, 공사 베트남 조국전선위원회 및 유관 토지 관리 기관 또는 보상, 지원 및 재정착 임무를 수행하는 단위나 조직이 동원 및 설득한 후에도 토지 회수 결정을 준수하지 않는 경우;

나) 토지회수결정을 집행한다는 결정이 토지회수 대상 주거지역의 공동거주지와 면 단위 인민위원회 본부에 공고되어야 한다.

c) 토지회수결정의 집행결정이 효력을 발생한 경우

d) 집행대상자가 유효한 토지회수결정에 대한 집행결정을 받았을 것.

집행대상자가 집행결정서 수령을 거부하거나 집행결정서가 송달될 때 부재한 경우에는 사 단위 인민위원회가 조서를 작성하여야 한다.

따라서 토지 회복 결정의 집행은 위에서 규정한 모든 조건이 충족될 때에만 이루어질 수 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html