이자율이 계속 높아서 투자자들은 "자산을 매각"하고 아파트를 매각해야 합니다.
세빌스 베트남 보고서에 따르면, 2023년 1분기 하노이 와 호찌민시의 아파트 공급은 계속해서 급격히 감소했습니다. 특히 호찌민시의 경우, 1분기 총 아파트 공급량은 1,600세대를 넘어 전년 동기 대비 25% 감소했습니다. 반면 하노이의 경우, 1분기 총 아파트 공급량은 2,000세대를 넘어 전년 동기 대비 27% 감소했습니다.
2차 아파트 시장이 활기를 띠고 있습니다. 새 아파트보다 가격이 훨씬 저렴하기 때문입니다. (사진: VV)
하노이 시장에서만 신규 아파트 공급 감소로 인해 이 부문의 매매가는 지속적으로 상승했습니다. 2018년부터 2022년까지 신규 분양 아파트 가격은 연평균 13% 상승했습니다. 즉, 4년 만에 평균 아파트 가격이 52% 상승한 것입니다.
공급 부족과 가격 상승을 겪고 있는 1차 시장과는 달리, 2차 시장(재판매 시장)에서는 최소 한 명 이상의 소유주가 거래한 아파트가 같은 단지 내 신축 아파트보다 48% 낮은 매력적인 가격을 제시하고 있습니다. 이로 인해 2차 시장이 더욱 활성화되었습니다.
세빌스 호치민 주거 비즈니스 서비스의 수석 매니저인 응우옌 홍 중(Nguyen Hong Dung) 여사는 "금리가 상승하는 상황에서 일부 개인 투자자가 현금 흐름의 균형을 맞추는 데 어려움을 겪으면서 시장의 2차 공급도 약간 증가하는 경향이 있다"고 말했습니다.
"아파트를 매수하고 금융 레버리지를 활용하는 개인 투자자들은 은행 금리가 급등하면서 투자 포트폴리오 매각을 고려해야 하는 압박을 받고 있습니다. 이로 인해 최근 주요 도시의 2차 아파트 공급이 소폭 증가했습니다."라고 융 씨는 말했습니다.
2차 아파트 가격은 상승할까요?
세빌스 베트남 부사장인 트로이 그리피스 씨는 현재 아파트 시장의 특징은 1차 공급이 거의 없다는 점이라고 평가했습니다. 즉, 실제 주택 수요가 있는 주택 구매자를 위한 새로운 주택 공급이 없다는 뜻입니다.
세빌스 전문가는 "이로 인해 2차 시장에서 공급을 모색할 수밖에 없습니다. 올해 초부터 호찌민시와 하노이의 2차 아파트 시장이 활성화되고 있습니다."라고 강조했습니다.
세빌리스 전문가들은 현재 호치민시 전역에 2차 가격 상승의 "물결"이 일고 있으며, 특히 탄빈과 11군과 같은 지역을 중심으로 5% 이상 상승하고 있다고 분석했습니다. 나머지 9개 구의 2차 아파트 가격만 하락세를 보였습니다.
세빌리스 전문가들은 현재 호찌민시 전역에서 2차 가격 상승의 "물결"이 일고 있다고 보고 있다. (사진: MP)
트로이 그리피스 씨는 또한 제품의 견고한 법적 요소인 2차 시장에 대해 주목할 점을 지적했습니다. 대부분의 프로젝트는 사용권 증서를 받았습니다. 한편, 1차 시장에서는 이 문제와 관련하여 많은 프로젝트가 어려움을 겪고 있습니다.
하지만 세빌스 전문가들은 반면에 2차 시장 역시 앞으로의 이자율 조정에 크게 좌우된다고 말합니다.
"은행 대출 금리가 14~15%에 달하는 것은 상당히 높은 수준으로, 주택 구매자들이 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 하지만 금리가 코로나19 이전 수준인 10~12% 수준으로 회복된다면, 이 시장은 더욱 매력적이 되고 유동성이 증가할 것입니다."라고 한 애널리스트는 말했습니다.
트로이 씨는 향후 12개월 정도 동안 2차 시장이 매우 흥미로울 것이라고 예측합니다. 이 기간이 지나면 더 많은 신규 프로젝트가 시작되면서 제한된 신규 공급 상황이 바뀔 것입니다. 그때쯤이면 2차 가격은 더욱 안정적인 상태로 돌아올 가능성이 높습니다.
세빌리스 리서치 부서에 따르면, 호치민시에는 올해 말까지 9,000세대의 신규 아파트가 공급될 예정이며, 이 중 B등급이 71%, C등급이 23%, A등급이 6%의 시장 점유율을 차지할 것으로 전망된다.
2026년까지 186개 프로젝트에서 137,540세대가 공급될 예정입니다. 일부 프로젝트는 순위에 포함되지 않았지만, 투자자들은 수요 충족을 위해 저렴한 주택에 관심을 보이고 있습니다.
하노이의 경우, 2023년에는 9,400호의 아파트가 공급되고 7,000호의 신규 아파트가 분양될 예정이며, 이 중 B등급 아파트가 83%를 차지할 것으로 예상됩니다. 2024년부터는 98개 프로젝트에서 약 86,500호의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상되며, 이 중 B등급 아파트가 60%의 시장 점유율로 대부분을 차지할 것으로 예상됩니다.
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