이자율이 계속 높아서 투자자들은 "자산을 매각"하고 아파트를 매각해야 합니다.

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금리가 높은 수준으로 고정되면서 투자자들은 어쩔 수 없이 부동산을 매각하고 아파트를 현금화하고 있습니다.

Savills Vietnam의 보고서에 따르면, 2023년 1분기 하노이 와 호치민시의 아파트 공급량은 급격한 감소세를 이어갔습니다. 특히 호치민시의 경우, 1분기 아파트 공급량은 1,600채를 넘어 전년 동기 대비 25% 감소했습니다. 하노이의 경우에도 1분기 아파트 공급량은 2,000채를 넘어 전년 동기 대비 27% 감소했습니다.

높은 금리로 인해 투자자들은 아파트를 현금화할 수밖에 없다(그림 1). — 신축 아파트에 비해 가격이 현저히 낮기 때문에 중고 아파트 시장이 호황을 누리고 있다. (사진: VV)

특히 하노이 시장에서는 신규 아파트 공급 감소로 인해 해당 부문의 가격이 지속적으로 상승했습니다. 2018년부터 2022년까지 신규 분양 아파트 가격은 연평균 13% 상승했으며, 4년간 평균 가격 상승률은 52%에 달했습니다.

공급 부족과 가격 상승을 겪고 있는 신규 시장과는 대조적으로, 중고 시장(매매 시장)에서는 최소 한 명 이상의 이전 소유자가 있는 아파트를 매력적인 가격으로 만나볼 수 있습니다. 같은 단지의 신규 아파트보다 최대 48% 저렴한 가격에 거래되는 경우도 있어, 중고 시장이 더욱 활발해지고 있습니다.

세빌스 호치민 지사의 주거용 부동산 사업 서비스 부문 선임 매니저인 응우옌 홍 둥 씨는 "금리 인상으로 현금 흐름 균형 유지에 어려움을 겪는 개인 투자자들이 늘면서 시장의 중고 부동산 공급량도 소폭 증가세를 보이고 있다"고 밝혔습니다.

"은행 금리가 급등하면서 아파트를 매입하고 금융 레버리지를 활용하는 개인 투자자들이 압박을 받고 있으며, 투자 포트폴리오의 일부를 매각하는 것을 고려하고 있습니다. 이로 인해 최근 주요 도시에서 중고 아파트 공급이 소폭 증가했습니다."라고 둥 씨는 말했다.

중고 아파트 가격이 오를까요?

세빌스 베트남의 부사장인 트로이 그리피스는 현재 아파트 시장이 사실상 신규 공급이 전무한 독특한 상황이라고 평가하며, 이는 진정한 주택 수요가 있는 구매자들을 위한 신규 주택 공급이 없다는 것을 의미한다고 밝혔습니다.

"이로 인해 그들은 중고 시장에서 공급을 찾을 수밖에 없습니다. 올해 초부터 호치민시와 하노이 모두 중고 아파트 시장이 활기를 띠고 있습니다."라고 세빌스의 한 전문가는 강조했습니다.

Savills 전문가들에 따르면, 현재 호치민시 전역의 중고 아파트 가격이 5% 이상 급등하고 있으며, 특히 탄빈구와 11구에서 이러한 현상이 두드러진다. 나머지 9개 구에서만 중고 아파트 가격이 하락세를 보이고 있다.

높은 금리로 인해 투자자들은 아파트를 처분할 수밖에 없게 된다(그림 2). — 부동산 분석업체 세빌스(Savills) 전문가들에 따르면 현재 호치민시 전역에서 중고 부동산 가격이 급등하고 있다. (사진: MP)

트로이 그리피스는 또한 2차 시장의 주목할 만한 측면으로 제품의 법적 안정성을 지적했습니다. 대부분의 프로젝트는 이미 토지 사용권 인증서를 발급받았습니다. 반면, 1차 시장에서는 이와 관련된 문제에 직면한 프로젝트가 상당히 많습니다.

하지만 세빌스 전문가들에 따르면, 2차 시장은 향후 금리 조정에 크게 좌우됩니다.

"은행 대출 금리가 14~15%에 달하는 상황에서 이는 상당히 높은 금리이며, 주택 구매자들은 신중하게 고려할 수밖에 없습니다. 하지만 금리가 코로나19 이전 수준인 10~12%대로 돌아간다면 시장은 더욱 매력적으로 변하고 유동성도 증가할 것입니다."라고 분석가는 말했다.

트로이 씨는 향후 12개월 동안 중고 부동산 시장이 매우 흥미로울 것이라고 예측합니다. 이 기간이 지나면 신규 공급 부족 상황이 개선되고 더 많은 신규 프로젝트가 시작될 것입니다. 그때가 되면 중고 부동산 가격은 보다 안정적인 상태로 돌아갈 수 있을 것입니다.

Savills Research에 따르면 호치민시에는 올해 말까지 9,000채의 신규 아파트가 추가될 예정이며, 이 중 B급 아파트가 71%, C급 아파트가 23%, A급 아파트가 6%를 차지할 것으로 예상됩니다.

2026년까지 186개 프로젝트에서 총 137,540채의 주택이 분양될 예정입니다. 일부 프로젝트는 아직 등급 평가를 받지 않았지만, 개발업체들은 수요를 충족하기 위해 저렴한 주택 공급에 관심을 보이고 있습니다.

하노이에서는 2023년에 9,400채의 아파트가 입주 완료될 예정이며, 7,000채의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상됩니다. 이 중 B급 아파트가 83%를 차지할 것으로 전망됩니다. 2024년부터는 98개 프로젝트를 통해 약 86,500채의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상되며, 이 역시 B급 아파트가 60%를 차지하며 대부분을 차지할 것으로 보입니다.

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