아파트 가격이 점점 비싸지는 이유: 공공주택 사업 개발업체는 10%의 이윤을 남기는 경우가 드뭅니다.

2025년에는 저가 아파트의 가격 상승률이 고급 아파트보다 더 높을 것으로 예상됩니다. 하노이시는 곧 약 1만 4천 채의 주택을 분양할 예정인데, 대부분이 고가 주택입니다. 또한 하노이시는 경찰에 사회주택 구매 과정에서의 뇌물 수수 단속을 요청했습니다.

아파트 가격이 점점 비싸지는 이유: 공공주택 사업 개발업체는 10%의 이윤을 남기는 경우가 드뭅니다.

2025년에는 저가 아파트의 가격 상승률이 고급 아파트보다 더 높을 것으로 예상됩니다. 하노이시는 곧 약 1만 4천 채의 주택을 분양할 예정인데, 대부분이 고가 주택입니다. 또한 하노이시는 경찰에 사회주택 구매 과정에서의 뇌물 수수 단속을 요청했습니다.

이번 주 부동산 시장의 주요 소식을 전해드립니다.

아파트의 각 평방미터에는 수십 가지의 다양한 비용이 발생합니다.

투자 전문 온라인 신문 '바오다우투.vn'의 기자들이 시장 조사를 하고 여러 업체와 접촉한 결과, 모든 업체가 가격 인상은 개발업체의 강매가 아니라 투자 비용 때문이라고 밝혔습니다. 특히 아파트 프로젝트의 경우, 고객에게 판매되는 평방미터당 가격에는 최소 10가지 항목의 비용이 포함되어 있습니다.

토지 및 건설 비용 상승과 더불어 길어진 허가 신청 절차로 인해 아파트 가격이 급격히 상승했습니다.

첫째로 토지 비용이 있습니다. 부동산 개발 프로젝트를 진행하려면 투자자들은 토지가 필요한데, 현재 토지 가격이 상당히 높습니다. 예를 들어 호치민시와 인접한 빈즈엉 지역에서 부동산 개발에 적합한 5,000m² 이상의 토지는 2,000억~3,000억 VND에 달합니다. 기업들은 일반적으로 토지 매입에 필요한 자금의 30%만 자기자본으로 충당하고, 나머지는 연 10% 정도의 이자율로 은행에서 대출받습니다.

둘째로, 설령 토지가 확보되어 있더라도, 아직 개간되지 않은 상태라면 토지 개간에 대한 보상이 이루어져야 하며, 이 비용은 일반적으로 투자 비용의 30%를 차지합니다.

셋째, 토지 매입 후 기업은 사업에 필요한 법적 절차를 진행할 것이며, 법적 허가 취득 비용은 사업 총 투자액의 10%에서 15%에 해당합니다.

넷째로, 토지이용세가 있습니다. 이 세금은 해당 지방이나 시에서 발행하는 토지 가격표를 기준으로 부과되며, 가격표는 현재 시세를 반영합니다.

다섯째로, 프로젝트 건설 비용이 있습니다. 현재 시멘트, 벽돌, 철강, 위생 설비 및 인테리어 자재 가격이 상승하고 있습니다. 고급 프로젝트의 경우 평방미터당 2천만~3천만 VND, 중급 프로젝트의 경우 1천5백만~2천만 VND가 소요될 것으로 예상됩니다. 일반적으로 초기 투자 비용은 은행 대출로 조달됩니다. 지하 1층을 포함하여 700세대 이상이 거주하는 20층 프로젝트의 경우, 일반적인 이자율 10%, 공사 기간 28개월을 기준으로 건설 비용은 약 1조 VND에 달할 것으로 예상됩니다. 따라서 약 3천억 VND에 달하는 건설 이자 비용이 발생하며, 이는 주택 판매 가격에 반영될 것입니다.

여섯째, 마케팅 및 판매 비용이 있습니다. 이러한 비용은 프로젝트 투자 자본의 약 10%를 차지하며 고객에게 판매하는 가격에 추가됩니다.

일곱 번째는 중개 수수료입니다. 현재 아파트 시장에서 중개 수수료는 판매된 각 유닛 가격의 6~7%입니다. 이 비용 또한 주택 판매 가격에 추가됩니다.

여덟째, 고객에게 금이나 자동차를 무료로 제공하는 등의 할인과 같은 판매 비용이 있습니다. 이러한 비용은 제품 가치의 약 1%에 해당합니다.

아홉 번째는 법인 소득세 비용으로, 세율은 20%입니다.

열 번째는 각 프로젝트에 대한 비용 편익 분석입니다. 기업은 최소 20%의 이윤율을 예상해야 합니다.

마지막으로 프로젝트 관리 비용과 회사 직원의 급여가 있습니다.

게다가 프로젝트의 법적 절차가 4~5년 동안 지연될 경우, 기업이 대출에 대해 매년 부담하는 이자가 주택 가격에 그대로 전가될 것입니다.

2025년에는 저렴한 아파트의 가격 상승률이 고급 아파트보다 더 높을 것으로 예상됩니다.

최근 베트남 리포트 주식회사는 2025년 가장 평판이 좋은 부동산 회사 10곳 순위를 발표했습니다. 특히 이 순위에는 미래 부동산 가격 전망이 포함되었는데, 조사 결과 대부분의 기업들이 2025년에도 부동산 가격이 계속 상승할 것으로 예상하는 것으로 나타났습니다.

부동산 가격 변동 추이 (부문별).

구체적으로 주택, 고급 아파트, 사무실 임대, 산업용 부동산 및 토지 부문에서 10% 미만의 소폭 가격 상승이 예상됩니다.

한편, 저가에서 중가 주택 및 아파트 부문은 20~30%에 이르는 더 큰 폭의 가격 상승이 예상됩니다. 리조트 부동산 부문의 경우, 가격은 비교적 안정적으로 유지될 것으로 전망됩니다. 또한, 이 부문은 어려운 시기를 거친 후 회복 속도가 가장 느린 부문이기도 합니다.

특히, 베트남 리포트는 지방 정부 통합 관련 정보 발표 이후 부동산 시장이 상당한 변동을 겪고 있다고 분석했습니다. 현재 많은 투자자들이 행정 중심지로 지정될 예정인 지역의 토지를 적극적으로 물색하고 있으며, 이로 인해 토지 가격이 급격히 상승하여 일부 지역에서는 공식 발표 이전에도 최대 20%까지 가격이 오르는 현상이 나타나고 있습니다.

하노이시는 곧 약 14,000채의 주택을 매물로 내놓을 예정이며, 대부분 고가의 주택들입니다.

하노이시 건설국은 최근 시내 분양 예정인 신규 주택 사업 목록을 업데이트했습니다. 이에 따라 11개의 새로운 주택 사업이 승인되어 총 13,995세대가 공급될 예정입니다.

하동 지구에 새로운 아파트 프로젝트가 분양을 시작했습니다. 사진: 탄 부

이 중 아파트가 5개 프로젝트에 걸쳐 8,798세대로 여전히 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 저층 건물 부문은 6개 프로젝트에서 5,197세대를 제공합니다.

대부분의 아파트 프로젝트는 오션파크와 스마트시티라는 두 개의 대규모 도심 지역에 위치해 있습니다. 그중에서도 마스터라이즈 홈즈는 2,461세대로 가장 많은 아파트를 분양하고 있습니다. 이 아파트들은 B6-CT01 부지(오션파크 1)에 위치한 Z34, U38, U38A 동에 있는 고층 아파트입니다.

또한, 오션파크의 또 다른 프로젝트에서도 가까운 시일 내에 2,000세대 이상의 아파트를 공급할 예정입니다. 이는 캐피탈랜드가 개발하는 B4-CT01 부지의 U26A, T26M, Z30 아파트 단지입니다.

저층 주택 부문에서는 하노이 서부 지역에 두 개의 대규모 프로젝트가 진행 중입니다. 선샤인 그랜드 캐피탈(Sunshine Grand Capital) 도시형 주택 단지는 약 2,300세대 규모로 분양 승인을 받았습니다. 이 프로젝트는 탄랍(Tan Lap)과 탄호이(Tan Hoi)(단푸엉(Dan Phuong) 지구), 그리고 득트엉(Duc Thuong)과 득장(Duc Giang)(호아이득(Hoai Duc) 지구)에 걸쳐 있습니다.

또한 단푸엉(Dan Phuong) 지구에 위치한 빈그룹(Vingroup )의 그린 시티(Green City) 도시형 주택 단지가 2,279세대에 대한 분양 허가를 받았습니다. 이 프로젝트는 단푸엉 지구의 탄호이(Tan Hoi), 탄랍(Tan Lap), 리엔하(Lien Ha), 리엔쭝(Lien Trung) 등 4개 면에 걸쳐 133.4헥타르 규모로 조성되며, 지난 3월 10일에 분양을 시작했습니다.

2025년에는 하노이의 주택 공급 부족 현상은 해소될 것으로 예상됩니다. 그러나 새로운 문제가 대두되었는데, 바로 공급과 수요의 불균형입니다. 고가 주택 시장이 거의 독점적인 지위를 차지하는 반면, 저렴한 주택 공급은 심각하게 부족한 상황입니다.

사회주택 개발업체의 이윤율은 10%에 거의 미치지 못합니다.

Baodautu.vn 기자와의 인터뷰에서 BIC 베트남의 언론 담당자는 2023년 주택법에 따라 사회주택 개발업체의 최대 이윤율은 10%로 제한되어 있지만, 대부분의 사업에서 기업들이 이 비율을 달성하기 어렵다고 밝혔습니다.

현재 개발업체는 사회주택 건설 시 최대 10%의 이윤만 허용받고 있습니다. 사진: 탄 부

실제로 이 회사의 이윤율은 약 7%에 불과합니다. 이 정도 이윤으로는 사업을 유지하기조차 빠듯합니다. 그럼에도 불구하고 이 회사는 사회적 책임을 다하고, 기업 이미지를 구축하며, 궁극적으로 다른 상업 제품을 판매하기 위해 저렴한 주택 개발 사업을 계속 추진하고 있습니다.

앞서 온라인 신문 다우투(Dau Tu) 와의 인터뷰에서 쩐 안 그룹(Tran Anh Group)의 쩐 득 빈(Tran Duc Vinh) 회장은 롱안성에서 40m² 면적에 메자닌이 있는 사회주택이 m²당 약 1,500만 VND에 판매되고 있다고 밝혔습니다. 그러나 건설 비용은 이미 m²당 1,000만 VND에 달하며, 여기에는 대출금, 토지 비용 등이 포함되지 않습니다.

"제곱미터당 100만 VND, 즉 약 5%의 이익만 남깁니다."라고 쩐득빈 씨는 밝혔습니다.

비슷한 상황에서 레 탄 부동산 회사의 레 후 응이아 대표는 최대 이윤율 10%는 너무 낮다고 말했습니다. 한편, 인허가부터 투자 및 건설에 이르기까지 프로젝트 완료까지 총 7년이 소요됩니다.

"투자자는 매년 약 1.3~1.5%의 수익률만 얻는 것으로 추정되는데, 이는 재투자에 충분하지 않습니다."라고 레 후 응이아 씨는 논평했습니다.

위와 같은 상황을 고려하여 건설부는 사회주택 개발을 위한 구체적인 메커니즘 및 정책 시범 사업에 대한 의견 수렴을 진행하고 있으며, 해당 안건은 정부에 제출되어 국회 심의 및 승인을 받을 예정입니다. 이 안건에는 사회주택 사업 투자자들을 위한 다양한 우대 및 유연한 메커니즘이 명시되어 있습니다.

특히, 건설부는 사회주택 사업 개발업체의 이윤율을 총 건설비용의 10%에서 최대 13%까지 인상하는 방안을 제안했습니다. 개발업체는 이 이윤율을 기준으로 사회주택의 분양가, 임대료, 임대료 등을 책정하게 됩니다.

새로운 수익률은 공공 부지에 건설되는 모든 사회주택 사업과 군인 주택, 그리고 상업용 주택 사업의 20% 토지 할당량에 적용됩니다. 또한, 이 정책은 판매, 임대 및 매매 가격에 대해 국가 관리 기관의 승인을 아직 받지 못한 완공된 사회주택 사업에도 적용됩니다.

하노이시는 공공주택 구매 과정에서의 뇌물 수수에 대해 경찰이 강력하게 단속할 것을 요청했다.

최근 하노이시 건설국은 시 경찰에 사회주택 사업이 위치한 면 단위 경찰서에 대한 지도 강화를 요청했습니다. 법의 허점을 악용하여 매매/임대/매매계약서 접수를 불법적으로 처리하는 브로커들을 적발하고 단속할 것을 지시한 것입니다. 사회주택 신청 신고 및 검증 과정에서 발생하는 모든 부정행위는 사후 감사를 포함하여 적발될 경우 현행 규정에 따라 처리될 것입니다.

건설부는 또한 천연자원환경부에 토지등기소가 주민들의 주택 자격 신고 절차를 간소화하도록 지시해 줄 것을 요청했습니다. 동시에, 면 단위 인민위원회는 주민들이 주택 자격, 소득 및 우대 대출 자격 여부를 확인할 수 있도록 지원해야 합니다.

탄찌 지구에 위치한 N01 하딘 사회주택단지 바로 앞에서 한 부동산 회사가 뻔뻔스럽게도 입주 신청 대행 서비스를 제공하고 있다. 사진: 탄 부

신청자는 중개인이나 부동산 중개업체를 통하지 않고 개발업체에 직접 신청서를 제출해야 합니다. 개발업체는 사회주택을 판매/임대/임대 후 구매 방식으로 분양하기 전에 관련 정보를 담당 부서에 보고해야 하며, 해당 정보는 신청 기간 및 분양가에 대한 공개 정보로 부서 웹사이트에 게시됩니다.

앞서 Baodautu.vn 기자 들의 조사에 따르면, 일부 부동산 중개업자들이 신규 사회주택을 원래 가격보다 2억 VND에서 10억 VND까지 높은 가격에 지속적으로 광고한 바 있다.

소셜 미디어에서는 스스로 부동산 전문가라고 칭하는 많은 사람들이 "보장된" 공공주택 구매 기회를 판매하고 있습니다. 이들은 자신들이 기업과의 연줄이 있어 그러한 이점을 누릴 수 있다고 뻔뻔스럽게 주장합니다.

개발업체가 일반적으로 무료로 제공하는 신청 처리 상담조차도, 건당 500만~1000만 VND의 수수료를 요구하는 단체와 개인들에 의해 악용되고 있습니다. 심지어 일부 사업체는 공공주택 단지 바로 앞에 신청 처리 서비스를 제공한다는 간판을 대놓고 내걸고 있기도 합니다.

건설부는 주민들이 폭우 속에서도 공공주택 인도를 요구하며 시위를 벌인 사건에 대한 해명을 요구했다.

응우옌 반 신 건설부 차관은 하노이 인민위원회에 주민들이 폭우 속에서도 개발업체에 사회주택 완공을 요구하며 시위를 벌인 사건과 관련한 정보에 대한 조사를 요청하는 문서를 보냈다.

다이모 도시 지역의 사회주택은 처음 분양될 당시 인근 일반 아파트와 거의 같은 가격으로 책정되었습니다. 사진: 둥민

지난 2월 25일, 하노이 남뚜리엠구 다이모동에 위치한 다이모 도시 기능 구역 프로젝트 HH4 동 아파트를 구매한 수십 명의 고객들이 레득토 거리의 FLC 랜드마크 타워에 모였습니다. 많은 사람들이 비가 내리는 가운데 플래카드를 들고 투자사인 FLC 그룹의 자회사 알래스카 부동산 투자 주식회사가 약속대로 아파트를 인도할 것을 요구했습니다.

고객들은 2020년에 아파트 구매 계약을 체결했으며, 예상 입주 예정일은 2022년 2분기였다고 밝혔습니다. 그러나 개발업체는 약속을 이행하지 않고 입주를 세 차례나 연기했습니다. 더욱이 일부 고객은 계약서에 명시된 2%의 관리비를 포함한 아파트 잔금을 전액 납부했음에도 불구하고 아직 입주하지 못했습니다.

정부령 제100/2024호 제75조 15항에 따라 사회주택 개발 및 관리에 관한 주택법의 일부 조항을 상세히 규정한 건설부는 하노이 인민위원회에 관련 기관에 상기 사안을 조사 및 명확히 하고 그 결과를 2025년 3월 30일 이전에 건설부에 보고하도록 지시할 것을 요청합니다.

2월 25일 고객들에게 발송된 최신 공지에서 개발업체는 전력망 연결이 3월 15일 이전에 완료될 예정이며, 기술 시스템 및 소방 안전 점검은 3월 15일에서 4월 15일 사이에 실시되고, 관련 당국에 최종 점검을 요청한 후 4월 25일 이전에 완료될 것이라고 밝혔습니다. 그러나 많은 주민들은 담당자의 서명에 구체적인 직함이 없다는 점을 들어 해당 공지의 적법성에 의문을 제기하고 있습니다.

HH4 사회주택 건물은 29층 높이로, 분양형 사회주택 173세대, 임대형 57세대, 상업용 공간 58세대로 구성되어 있습니다. 아파트 크기는 48~70제곱미터입니다.

2021년 4월부터 아파트 분양 신청이 시작되었으며, 개발사는 2022년 2분기에 입주를 완료할 예정입니다. 하노이시 건설국의 승인을 받은 분양가는 1,680만 VND(부가세 5% 포함, 관리비 2% 제외)입니다.

꽝응아이 주지사는 4,500억 VND 규모의 사회주택 사업에 대한 장애물을 제거했습니다.

HUD 푸미 사회주택 사업은 꽝응아이시 푸미 도시개발구 내 고층 주거 단지에 위치해 있습니다. 이 사업은 주택도시개발공사(HUD)의 투자로 추진되었습니다.

본 프로젝트는 총 15,567m²의 부지에 9층 규모의 신축 아파트 두 동을 건설하는 것으로, 총 연면적은 36,700m²이며 약 1,000명을 수용할 수 있습니다. 총 투자액은 약 4,500억 VND이며, 2025년에서 2028년 사이에 완공될 예정입니다.

HUD 푸미 사회주택 프로젝트 조감도.

투자자 측 대표에 따르면, 현재 사회주택 건설 사업이 요청된 약 16,000m²의 부지 중 약 2,955m²는 아직 보상 및 정리가 완전히 이루어지지 않은 상태입니다.

나머지 지역(장애물이 없는 지역)에 대해서는 투자자가 현재 필수적인 기술 인프라를 개발 중이며, 이는 2025년에 완료될 예정입니다.

사업 진행 상황과 관련하여, HUD Corporation은 타당성 조사 보고서, 기본 설계 및 관련 문서 작성을 위해 컨설팅 회사를 고용했으며, 해당 작업은 완료되어 현재 기술 검토를 진행 중입니다.

투자 프로젝트 및 시공 도면은 2025년에 승인될 것으로 예상되며, 2026년부터 2027년까지 B동 192세대 아파트로 구성된 1단계 공사가 완료될 예정입니다. 또한 A동 192세대 아파트로 구성된 2단계 공사는 2028년까지 완료될 예정입니다.

동다구의 오래된 아파트 단지를 위한 4개의 도시 계획 프로젝트가 3월에 완료되었습니다.

3월 20일, 하노이시 인민위원회 사무국은 하노이시 인민위원회 부주석인 즈엉득뚜안이 동다구 김련, 쭝뚜, 꾸엉뚜엉, 하오남 지역의 노후 아파트 단지 개보수 및 재건축을 위한 4개 세부 계획 사업에 대해 개최한 실무회의 결론을 담은 공고 제139/TB-VP호를 발표했습니다.

이에 따라, 동다구 인민위원회 지도부와 기획 자문단의 보고, 그리고 회의 참석 대표들의 의견을 청취한 후, 하노이 인민위원회 부주석인 즈엉득뚜안은 만장일치로 다음과 같이 결론을 내리고 지시하였다.

진행 상황과 관련하여, 동다구 인민위원회는 하노이시의 각 부서 및 기관과 긴밀히 협력하여 주민 의견 수렴 절차를 동시에 시행하고, 하노이시 도시계획평가위원회 및 관련 기관에 보고하며, 앞서 언급한 네 가지 세부 계획 사업을 2025년 3월까지 완료하여 2025년 4월에 도시계획건축부의 평가를 거쳐 2025년 5월에 하노이시 인민위원회의 심의 및 승인을 받을 예정입니다.

계획 사업에서 배정될 주택의 필요 바닥면적 계산 방법에 관하여: 계획 사업의 주택 바닥면적은 하노이 인민위원회가 2024년 5월 27일자로 발표한 주택 개발 계획 결정 제34/2024/QD-UBND호에 따른 준수 원칙에 따라 결정됩니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html