하노이에서 저렴한 아파트가 멸종한 이유

2018년 하노이 의 저렴한 아파트 공급 비율은 전체 신규 공급의 35%를 차지했습니다. 하지만 2024년에는 이 수치가 0%로 떨어졌습니다. 베트남 부동산 중개업 협회에 따르면, 이런 상황이 발생하는 데에는 세 가지 주요 이유가 있습니다.

2018년 하노이의 저렴한 아파트 공급 비율은 전체 신규 공급의 35%를 차지했습니다. 하지만 2024년에는 이 수치가 0%로 떨어졌습니다. 베트남 부동산 중개업 협회에 따르면, 이런 상황이 발생하는 데에는 세 가지 주요 이유가 있습니다.

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 2023년 이후 하노이에서는 m²당 2,500만 동 미만의 아파트가 사라졌으며, 앞으로도 다시 나타날 가능성이 낮습니다. 반면, 하이엔드 세그먼트는 점점 더 '방송을 장악'하고 있습니다. 지난 9개월 동안 하노이에서 판매되는 아파트의 80%가 m²당 5,000만 VND 이상의 매매가를 기록했습니다.

그러나 "멸종" 상태에 빠지기 전에, 2018년에 신규 분양된 저렴한 아파트의 비중은 35%에 달했고, 2019년에는 20%로 감소했고, 2020년에는 12%에 그쳤습니다. 2021년과 2022년에도 하노이의 저렴한 아파트 공급은 계속 감소하여, 분양된 아파트 전체 공급량의 약 4%에 불과했습니다.

하노이 외곽 지역에 위치한 아파트의 가격도 m²당 3,000만 VND 이상입니다. 사진: Thanh Vu

VARS는 이 상황에 대한 주요 이유가 세 가지 있다고 본다.

첫째 , 투자자와 부동산 개발업체 자체가 저가 주택 부문에 관심이 없기 때문입니다. 고가 주택 부문에 비해 이익 마진이 낮기 때문입니다. 저렴한 아파트를 짓기 위해 기업은 토지 자금, 건설, 운영 등 많은 비용을 최적화해야 합니다.

협회 전문가들은 "이익률이 15% 정도밖에 안 되는데, 1~2년 동안 자본이 정체되거나 매출이 1~2년 늦어지면 개발사들은 손해를 보게 된다"고 결론지었다.

또한, 기업의 투입비용 중 토지비용이 증가하고 있는데, 이는 중심부의 토지자금이 점점 부족해지는 상황에서 나타난 현상입니다. 이로 인해 기업은 자본을 보상하기 위해 아파트 가격을 인상해야 합니다.

둘째 , 정부는 사회주택과 저렴한 주택 개발을 장려하기 위해 많은 정책을 도입해 왔지만, 토지와 계획과 관련된 법적 절차가 여전히 큰 장벽으로 남아 있습니다. 복잡한 허가 절차, 긴 기간, 대도시의 주택 개발을 위한 토지 기금이 점차 줄어들고 있는 상황으로 인해, 프로젝트 개발자는 이 부문에 투자하기 전에 신중하게 고려해야 합니다.

게다가 사회주택 부문의 주택 구매자를 위한 신용 지원 정책은 동시에 시행되지 않았습니다. 저소득층과 중산층을 위한 우대금리, 대출 등 금융지원 패키지는 여전히 접근에 많은 어려움과 복잡한 절차에 직면해 있습니다.

셋째 , 고급 프로젝트는 높은 이익 마진을 가져오면서도 여전히 유동성이 좋기 때문에 아파트 가격은 가까운 미래에 '침체'될 가능성이 낮습니다. 일부 프로젝트는 공식 판매 개시 시점에 최대 99%의 흡수율을 기록했습니다.

이러한 추세는 경제 발전과 함께 고소득 고객 기반이 꾸준히 증가하고 있다는 사실에 의해 더욱 강화됩니다. 또한, 주택 소유 조건을 완화하는 새로운 법적 틀 덕분에 외국인과 해외 베트남인의 자금도 베트남 부동산 시장으로 흘러 들어오고 있습니다.

하지만 이런 지출 의향이 있는 고객 집단이 늘어나고 있음에도 불구하고, 하노이 시민의 대부분은 여전히 ​​생활임금에 불과합니다. 통계청의 최근 보고서에 따르면, 2023년 하노이의 1인당 평균 소득은 월 6,869백만 VND에 불과합니다. 현재 주택 가격과 비교해보면, 이 상황은 국회의원 응우옌 콩 롱(동나이 대표단)의 발언과 비슷할 것입니다. "공무원들은 수백 년 동안 집을 살 여유가 없습니다."

VARS는 공급과 수요의 불균형을 해소하기 위해 국가가 토지세와 법인세를 면제하거나, 저렴한 상업용 주택 프로젝트에 대한 기준보다 건설 밀도나 토지 이용 계수를 높이는 정책을 적용하는 등 투자자들이 저렴한 상업용 아파트를 개발할 수 있는 유리한 환경을 조성하는 정책을 연구하고 개발해야 한다고 권고합니다.

VARS는 "정부는 저렴한 주택 건설을 위해 정부와 민간 부문 간의 협력 사업을 장려해야 합니다. 민간 ​​부문은 대부분의 건설 및 개발 과정을 맡고, 정부는 토지 인센티브와 법적 지원을 제공할 것입니다."라고 밝혔습니다.

베트남 부동산 중개업 협회는 공급을 촉진하는 것 외에도 관리 기관이 저렴한 아파트 공급의 개발과 유지 관리를 지원하기 위한 기금을 연구하고 설립할 것을 제안했습니다. 부동산 투자를 제한하기 위한 정책을 발표하다. 빌딩 정보 시스템, 시장 데이터...

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html