수많은 법적 허점과 인센티브 메커니즘의 부족으로 인해 관광 부동산 투자자들이 투자를 꺼리고 있습니다.

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ANTD.VN - 10월 19일 투자신문이 주최한 "토지법 개정:관광을 위한 토지 조성" 세미나에서 많은 전문가들은 법안 초안에 관광 부동산 인프라 개발, 특히 토지 접근성 분야를 장려하는 규정이 여전히 부족하다고 지적했습니다.

수많은 법적 허점

베트남 부동산 협회(VnREA) 통계에 따르면 현재 전국적으로 약 239개의 관광 및 리조트 부동산 프로젝트가 진행 중입니다. 이 중 콘도텔 프로젝트는 약 2,971억 2,800만 동, 빌라 프로젝트는 약 2,439억 9,000만 동, 상가 주택 프로젝트는 약 1,542억 4,500만 동으로 추산됩니다. 이 세 가지 유형의 프로젝트 총 가치는 약 6,818억 8,600만 동이며, 이는 미화 300억 달러에 해당합니다.

하지만 이 분야는 한동안 급속한 성장을 거듭한 후 최근 몇 년 동안 정체 상태에 빠졌습니다. 시장은 거의 멈춰 있는 상태이며 거래량도 미미합니다.

코로나19의 영향 외에도 이 시장의 급격한 하락을 초래한 주요 원인은 관광 산업에 대한 포괄적인 개발 전략의 부재, 특히 베트남의 관광 개발을 위한 토지 자원 및 인프라의 효율적인 활용을 위한 메커니즘과 법적 틀의 완성이 미흡하다는 점이며, 이는 상당한 과제로 남아 있습니다.

베트남 부동산 연구소의 조사에 따르면, 베트남 관광 및 리조트 부동산 시장 참여의 속도, 규모 및 의지를 저해하는 요인 중 경제 및 재정적 요인이 30%, 법률적 요인이 50%, 기타 요인이 20%를 차지하는 것으로 나타났습니다.

위 자료는 관광 및 리조트 부동산 사업 부문의 법적 허점이 투자자들 사이에서 법적 안전성과 잠재적 위험에 대한 우려를 불러일으키고 있음을 보여줍니다.

회의 현장

경제학자 칸 반 뤽 박사는 다음과 같은 몇 가지 문제점을 지적했습니다. 관광 산업에 대한 우대 정책이 관련 법률 및 규정(2020년 투자법, 2020년 공공-민간 파트너십(PPP) 방식에 따른 투자에 관한 법률 등)에 명확하게 명시되어 있지 않다는 것입니다.

관광 개발 사업을 위한 토지 할당에 관한 법적 체계는 여전히 많은 문제점을 안고 있습니다. 예를 들어, 현재 관광 사업자는 토지 사용권 입찰을 통해 토지를 할당받거나 임대받을 수 없습니다(2020년 2월 28일자 정부 령 제25/2020/ND-CP호).

개정된 토지법 현행 초안은 국가적 이익을 위한 사회경제적 개발 목적의 토지 수용 사례를 30건으로 규정하고 있지만, 관광, 레크리에이션 및 오락 개발 사업은 포함하지 않고 있다.

더욱이, 상업용 및 관광용 토지(콘도텔, 상가 등)에 부속된 토지 및 자산의 소유권 부여 및 이전 관련 규정은 여전히 미비하고 일관성이 없다. 개정 토지법 초안은 관광용 토지 및 관광용 토지 위에 형성된 관광 부동산 유형을 포함한 상업용 및 서비스용 토지에 대한 토지이용증명서 발급에 대해 구체적으로 명시하고 있지 않다.

현재 100개가 넘는 관광 관련 프로젝트가 해결을 기다리며 중단된 상태입니다.

베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘 씨도 같은 견해를 밝히며, 현재 베트남에서는 200개 이상의 관광 부동산 프로젝트가 진행되어 약 10만 채의 콘도텔, 3천 채의 빌라, 1만 5천 개의 새로운 호텔 객실이 조성되었다고 말했다.

2030년까지 국내 관광객 1억 6천만 명과 해외 관광객 5천만~7천만 명을 유치하여 관광 강국으로 도약하려는 목표를 달성하기 위해서는 약 50만 개의 숙박 시설이 필요합니다. 그러나 현재 필요한 인프라의 3분의 1밖에 구축되지 않았으며, 그 질 또한 아직 충분히 높지 않습니다.

따라서 딘 씨는 관광 부동산 개발업자들에게 유리한 환경을 조성하는 것이 필요하다고 주장했습니다. "토지법에는 관광 부동산 개발업자가 명시적으로 언급되어 있지 않습니다. 이들은 토지법, 투자법, 기타 관련 법규 어디에도 포함되지 않습니다. 이들을 지원하지 않으면 언제 우리의 목표를 달성할 수 있겠습니까?"라고 딘 씨는 질문했습니다.

딘 씨에 따르면 현재 100개 이상의 대규모 관광 프로젝트가 법적 해결책을 기다리며 "잠재적으로 중단된" 상태라고 합니다. 그는 "이러한 상황이 지속되면 관광 투자 위축과 투자자들의 투자 의욕 저하로 이어질 뿐만 아니라, 투자를 장려하려는 지방 정부조차 어려움을 겪게 될 것"이라고 말했습니다.

토지 수용과 관련하여 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 씨는 개정된 토지법 초안에서 제안된 대로 관광 프로젝트를 위한 토지 수용이 허용되지 않는다면 투자자들이 지역 주민들과 협상해야 할 것이라고 생각합니다.

"만약 그렇다면, 우리는 외국 투자자 집단, 즉 '대형 투자자'들을 배제한 셈입니다. 그들이 합의에 포함되지 않았기 때문입니다. 우리는 대규모 관광 지역과 테마파크를 조성하려던 계획과는 달리, 그들을 사업에서 내쫓은 것입니다."라고 딘 씨는 말했다.

또한 딘 씨는 상업 및 서비스용 토지 이용자를 위한 토지 사용료 면제 및 감면 방안을 제안했습니다. 그는 "산업단지 부동산 프로젝트와 비교해 보면, 기업들은 일정 기간 동안 토지 임대료를 면제받을 수 있습니다. 이러한 접근 방식은 관광 부동산에도 적용될 수 있는데, 관광 부동산 역시 확산 가능성이 크고 사회경제적 발전에 크게 기여할 수 있는 프로젝트이기 때문입니다."라고 말했습니다.

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