자본 병목 현상으로 인해 많은 부동산 사업이 파산 위기에 처하게 됩니다.

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순환 06 - 신용 접근 장벽

특히, 쿠엣 씨는 Circular 06에서 사업 조건을 충족하는 프로젝트에만 대출을 제공하는 국가은행 규정이 기업들에게 큰 어려움을 초래할 것이라고 말했습니다. 실제로 프로젝트가 고객에게 판매되기 전에 투자자는 사업 실행 및 초기 구축을 위한 자본이 필요하며, 자본 없이는 아무것도 할 수 없을 것입니다.

오늘날 대부분의 투자자는 전체 투자 자본의 약 10~20%만을 자기 자본으로 보유하고 있으며, "건강한" 기업이라도 자기 자본의 약 25%만을 보유하고 있으며, 나머지 80%의 자본은 은행과 고객으로부터 조달됩니다.

한편, 프로젝트가 매각 가능해질 때까지 프로젝트를 시행하려면 총 투자금의 30~40%를 부지 정리 비용, 토지세, 인프라 건설 비용 등의 비용으로 지출해야 합니다.

따라서 은행에서 자본을 빌릴 수 없다면 투자자들은 프로젝트가 사업 자격을 갖출 때까지 건설에 필요한 자본의 15~25%가 부족하게 됩니다.

" 이러한 분석에 따르면 은행 대출 없이는 대부분의 부동산 사업체는 경제적 잠재력이 큰 몇몇 사업을 제외하고 주택 판매 자격을 갖출 때까지 프로젝트를 실행할 수 없을 것입니다 ."라고 Quyet 씨는 말했습니다.

따라서 콰예트 씨는 " 개인이 아니라면 투자자들에게 대출을 해야 합니다. 그렇지 않으면 투자자들이 건설 프로젝트를 진행할 수 있는 가능성이 거의 없기 때문입니다 ."라고 말했습니다.

Dat Xanh North의 지도자들은 또한 프로젝트가 자본 대출의 근거로 법적 자격만 요구되어야 한다고 제안했습니다.

쿠옛 씨에 따르면, 오늘날 대부분의 기업은 은행 자본에 의존하고 있으며, 자본 조달 조건은 여전히 매우 엄격합니다. 이전에는 신용과 사업 계획을 통해 자금을 조달할 수 있었기 때문에, 대출을 받으려면 탄탄하고 실현 가능한 사업 계획만 있으면 되었습니다. 하지만 이제는 실현 가능한 사업 계획을 가지고 자금을 조달하는 것이 매우 어렵습니다.

" 순환 06호가 발효되면 기업의 자금 조달이 훨씬 더 어려워질 것입니다. 실현 가능한 사업 계획은 있어도 자본이 부족하면 더 이상 실행이 불가능해질 것입니다. "라고 쿠옛 씨는 우려했습니다.

많은 부동산 기업들이 베트남 중앙은행의 시행령 06호가 발효될 경우 파산 위기에 직면할 것을 우려하고 있습니다. (일러스트 사진)

대출이 어려워지면 기업의 생산과 사업이 축소되고, 발전이 이루어지지 않거나 발전이 둔화됩니다.

일부 투자자들은 투자 절차 중이기 때문에 규모를 줄이는 것조차 어렵습니다. 일정대로 사업을 계속하려면 더 많은 기계와 인력을 투자해야 합니다. 게다가 파트너와 계약을 맺고 파트너에게 선불금을 지불해야 합니다.

오랫동안 이 자금의 50~60%를 은행에서 빌렸기 때문에 계획과 운영을 완료하는 데 매우 어려움이 있었습니다.

" 순환 06호는 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 프로젝트를 진행 중인 기업들에게 가장 큰 어려움을 초래할 것입니다. 많은 기업이 확실히 파산할 것입니다 ."라고 쿠옛 씨는 말했습니다.

국립은행이 해당 주제를 "잘못 금지"했나요?

쿠예트 씨에 따르면, Circular 06은 은행에 대한 지나치게 조심스러운 보호 장벽을 만들었다고 합니다.

사실, 아직 해결되지 않은 큰 "난제"가 있는데, 바로 법적 문제입니다. 따라서 많은 프로젝트와 투자자들이 투자하고 은행들이 대출을 해주었지만, 법적 승인 절차가 늦어 결국 대출 은행과 기업들의 일정이 지연되고 있습니다.

예를 들어, 이 프로젝트는 당초 1년 이내에 사업 적격을 갖출 것으로 예상되었지만, 실제로는 2년이 걸려 은행이 자본 회수 계획을 지연시켰습니다. 기업들도 프로젝트가 언제 사업 적격을 갖출지 확정할 수 없기 때문에, 은행은 부실 채권을 "보유"하지 않기 위해 신중한 태도를 보이고 있습니다.

사업이 사업을 시작할 수 있는 자격을 갖추려면 토지 평가, 건설부, 천연자원환경부의 허가 등 여러 단계를 거쳐야 합니다. 따라서 은행은 언제 자본을 회수할 수 있을지 알 수 없습니다.

" 은행들은 실제로 프로젝트가 언제 가동될지 모르기 때문에 법적 불확실성을 두려워합니다. 만약 그들이 돈을 빌려준다면 은행은 원금을 회수하지 못하고 부실 채권을 발생시킬 것입니다. 따라서 지금의 근본적인 문제는 여전히 법적 매듭을 푸는 것이라고 생각합니다 ."라고 쿠옛 씨는 말했습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 같은 견해를 밝히며, 중앙은행이 해당 사업들을 "잘못 금지"하고 있는 것일 수 있다고 말했습니다. 사업 조건을 충족하지 못하는 부동산 프로젝트와 법적 조건을 충족하지 못하는 부동산 프로젝트는 다르기 때문입니다.

레 황 차우 씨에 따르면, 부동산 프로젝트에 펀드가 설립되고 투자 정책이 승인되면 해당 기업이 토지를 보유하고 있다는 이유로 투자자로 인정받는 것을 의미합니다. 건설 허가를 받았다면 매우 유리한 조건입니다. 이는 프로젝트에 필요한 법적 조건은 충분하지만, 사업 조건은 충분하지 않습니다.

" 지금 투자자들은 자본을 빌려야 하는데, 왜 대출은 금지되어 있습니까? 기업들은 이미 프로젝트를 진행했고, 담보도 있으며, 부채 상환 능력을 입증할 수 있습니다. 왜 대출을 하지 않습니까? " 레 황쩌우 씨가 질문했습니다.

" 국가가 투자자에게 배정한 프로젝트의 경우, 초기에는 투자자본이 매우 필요합니다. 지금 시점에서 차입이 위험하지 않다는 말은 사실이 아닙니다. 모든 사업 활동에는 위험이 따른다는 것은 인정하지만, 문제는 위험 수준입니다. 프로젝트가 이미 형성되었다는 것은 토지가 있다는 것을 의미하며, 투자자는 이미 많은 자금을 투자했습니다 ."라고 레 황쩌우 씨는 프로젝트의 위험 요인에 대해 자세히 분석했습니다.

응옥 비

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