부동산 대출 '급제동', 주택 가격 하락 못 해

건설부는 부동산 가격 통제 및 억제 방안에 대한 정부 결의안 초안에 대한 의견을 수렴하고 있습니다. 이 초안은 두 번째 주택 이상 구매 시 대출 한도를 적용하는 방안을 제시하고 있습니다(두 번째 주택의 경우 매매 계약 금액의 최대 50%, 세 번째 주택의 경우 최대 30%까지 대출 가능).

투자 전자신문 바오다우투(Baodautu.vn) 와의 인터뷰에서 한 경제 전문가는 부동산 신용 규제를 두 번째와 세 번째로 강화하면 부동산 신용에 급격한 제동이 걸려 유동성이 급감하고 시장이 얼어붙을 수 있다고 말했습니다. 과거에도 신용 규제 강화는 부동산 시장 위기를 초래한 바 있습니다.

"10여 년 전인 2011년에서 2013년 사이에 부동산 시장도 위기에 빠졌습니다. 이는 은행들이 부동산 신용을 긴축하는 반면 2009년에서 2010년 사이에는 부동산 거품이 붕괴된 데 기인한 측면도 있습니다. 당시 중앙은행은 부동산 대출을 '비생산 부문'으로 분류하여 대출을 제한하도록 했습니다. 그 결과 부동산 가격은 하락했지만 유동성은 매우 저조했고 시장은 거의 얼어붙었습니다. 2, 3차 부동산 신용 긴축이 지금 시기에 시행된다면, 공급 부족으로 인해 주택 가격이 반드시 하락하지는 않을 것이며, 오히려 시장이 완전히 회복되기 전에 유동성 위기에 빠지게 될 것입니다."라고 이 전문가는 말했습니다.

경제 전문가 Le Xuan Nghia 박사.

총리 정책자문위원회 위원인 레쑤언 응이아 박사 또한 이 조치는 적용되어서는 안 된다고 말했습니다. 올해 초부터 당과 정부는 일련의 결의안을 발표하여 행정 관리에서 국민과 기업을 위한 선제적 창조로 사고방식을 전환했습니다. 신용과 관련하여 총리는 또한 국가은행 에 2026년에 신용 한도 폐지를 시범적으로 시행할 것을 요청했습니다. 이러한 맥락에서 두 번째 이상의 부동산에 대한 대출 한도를 적용하는 것은 비시장적입니다.

또한 이 전문가에 따르면, 현행 법규상 시중은행은 고객 대출 한도를 스스로 결정할 권리가 있으며, 중앙은행 이나 관리 기관은 기업의 사업 자유를 침해할 수 없습니다. 중앙은행은 은행의 안전하고 건전한 운영을 보장하기 위한 기술적 수단(예: 자기자본비율, 신용 한도, 부채 분류 등)만 제공할 수 있습니다.

지난 수십 년 동안 국가은행은 부동산 신용 위험을 통제하기 위해 많은 해결책을 내놓았습니다. 예를 들어, 부동산 위험 계수를 늘리거나 줄이는 것(때로는 최대 250%), 중장기 대출에 사용되는 단기 자본의 비율을 60%에서 30%로 줄이는 것 등이 있습니다. 사실, 부동산 신용을 통제하기 위한 많은 도구는 효과가 없으며, 은행 자본은 여전히 이 분야로 많이 흘러들어갑니다.

그러나 레쑤언 응이아 박사에 따르면, 신용 정책을 강화하는 방식으로 부동산 투기를 막는 국가는 거의 없으며, 주로 세금 정책이 그 예입니다. 2차 부동산에 대한 과세는 완전한 부동산 데이터베이스가 구축된 경우에만 가능합니다. 베트남의 현재 상황에서는 불가능합니다.

"은행은 당국이 아니기 때문에 대출자가 얼마나 많은 부동산을 소유하고 있는지 알 수 없습니다. 심지어 2주택에 세금을 부과하는 것조차 쉽지 않습니다. 중국은 한때 2주택에 세금을 부과했지만, 정보 통제가 부족하고 주택 가격을 낮추지 못해 실패했습니다."라고 르쑤언 응이아 박사는 말했습니다.

이 전문가에 따르면, 부동산 데이터를 수집하고 어떤 부동산이 1등급, 2등급, 3등급인지 분류하는 과정은 엄청난 인력과 기술, 시간이 필요하며 즉시 완료할 수 없습니다.

더욱이 우리나라의 부동산 신용 규모(약 4조 동, 전체 시스템 미상환 부채의 24%)는 그리 크지 않습니다. 많은 선진국에서는 이 비율이 최대 40%에 달합니다. 물론 다른 나라에서는 부동산 신용이 주로 개인이 주택을 구매하기 위한 대출로 이루어지고, 투자자들은 채권이나 주식 시장에서 자금을 조달하는 경우가 많습니다.

이 전문가에 따르면 가장 중요한 점은 부동산 신용이 강화되거나 2차 주택에 세금이 부과되더라도 현재처럼 공급이 부족한 상황에서는 부동산 가격이 하락할 수 없다는 것입니다.

따라서 전문가들은 2주택, 3주택에 대한 대출을 강화하는 대신, 이 문제에 대한 가장 실현 가능하고 근본적인 해결책, 즉 부동산 공급을 늘리는 데 집중해야 한다고 권고합니다. 특히 사회주택과 저소득층을 위한 저렴한 주택 공급을 늘려야 합니다.

사회주택 및 저가주택 공급을 늘리기 위해 가장 중요한 과제는 법적 장벽을 제거하고 주택 구매자를 지원하는 정책을 마련하는 것입니다. 현재 국가은행은 사회주택 대출을 위해 145조 동(약 1조 5천억 원) 규모의 지원책을 마련했지만, 여전히 지원 규모는 매우 미미합니다. 엄격한 대출 조건과 대출 대상 외에도, 사업 건수 부족과 예산 지원 부족으로 인한 높은 금리가 이러한 상황을 초래하는 원인 중 하나입니다.

출처: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html