베트남 암호화폐 시장: 부동산의 새로운 방향인가?

VTV.vn - 암호 자산을 적용할 수 있는 잠재력이 있는 산업 중에서 부동산은 높은 가치의 자산과 제한된 유동성이라는 특성 덕분에 선두적인 분야로 간주됩니다.

부동산 시장의 유동성을 높여야 합니다.

결의안 05/2025/NQ-CP에 따르면, 시범 단계의 암호화폐 자산은 증권이나 법정화폐를 제외한 실물 자산에 연계되어야 합니다. 이러한 상품은 외국인 투자자에게만 제공되며, 거래는 재무부의 인가 및 관리 하에 국내 기관이 제공하는 플랫폼에서 이루어집니다. 암호화폐 자산을 활용할 잠재력이 있는 분야 중 부동산은 자산 가치가 높고 분할이 어려우며 유동성이 제한적이라는 특성 때문에 가장 유망한 분야로 꼽힙니다.

베트남 블록체인 연합의 전 회장인 당 민 뚜안 박사에 따르면, 부동산 토큰화는 세 가지 뛰어난 이점을 제공합니다. 첫째, 고가 자산을 더 작은 단위로 나눌 수 있어 유동성이 증가하고, 소규모 투자자도 참여할 수 있게 됩니다.

"암호화 자산의 가장 큰 영향 중 하나는 소유권을 분할할 수 있다는 점입니다. 이를 통해 부동산을 여러 토큰 단위로 나누어 다양한 투자자에게 판매할 수 있습니다. 이러한 메커니즘은 시장 유동성을 높이고 개인 투자자와 국제 자본 유입의 접근성을 확대합니다."라고 투안 씨는 분석했습니다.

베트남 블록체인 연합의 회장인 당민투안 씨.

블록체인 기술의 적용은 모든 거래와 현금 흐름이 공개적으로 기록되므로 투명성을 높이는 데에도 기여합니다. 부동산 기업들은 채권 발행이나 은행 대출에만 의존하는 대신, 각 프로젝트별로 수익 분배, 임대 수익, 재매입 권리 등의 혜택과 연계된 토큰을 발행할 수 있습니다. 이러한 접근 방식은 국제 자본 유치의 길을 열어 베트남 부동산 기업들이 해외 투자를 더욱 쉽게 확보할 수 있도록 합니다.

하지만 이는 상당한 어려움도 수반합니다. 엄격한 감독이 이루어지지 않으면 투기, 가격 조작, 불법 자금 조달 등의 위험이 시장을 왜곡할 수 있습니다. 토큰 발행 기업은 투자설명서를 발행하고, 최소 10년간 데이터를 보관하며, 자금세탁 방지 및 테러 자금 조달 방지 규정을 준수해야 합니다. 이러한 조건들은 지배구조 기준과 투명성을 개선하고 투자자 위험을 줄일 것으로 기대됩니다.

따라서 시범 단계에서는 법률적 측면뿐만 아니라 검사, 감독 및 투자자 보호 측면에서도 국가의 역할이 특히 중요합니다. 일부 전문가들은 재무부, 베트남 중앙은행, 법무부 및 국제기구 대표들이 참여하는 암호화폐 시장 감독 전문위원회 설립을 고려해야 한다고 제안합니다.

암호화폐 시장의 성공은 법적 메커니즘뿐만 아니라 견고한 기술적 기반에도 달려 있습니다. 부동산 토큰화는 블록체인 기술, 자산 관리, 데이터 암호화, 사용자 인터페이스 등 모든 측면에서 기술이 충분히 안정적일 때 비로소 효과를 발휘할 수 있습니다. 투자자들은 자신의 권리를 보호하고 위험을 관리할 수 있는 시스템이 마련되어 있을 때 비로소 안심할 수 있을 것입니다.

법률 시스템과 재산권의 표준화.

새로운 기회가 생겨나고 있지만, 전문가들은 법적 위험, 특히 토큰과 실제 소유권 간의 연관성에 대해 신중한 입장을 유지하고 있습니다. 당 민 투안 박사에 따르면, 토큰이 실질적인 소유권을 나타내는 것인지 아니면 단순히 금전적 이득을 의미하는 것인지에 대한 법적 문제는 여전히 명확한 해명이 필요합니다.

"부동산 토큰은 진정한 소유권을 나타내는 것일까요? 즉, 토큰 소지자가 토지 등기부에 이름이 등재되어 원 부동산의 공동 소유자로 인정받는 것을 의미하는 것일까요? 아니면 단순히 이익 분배, 임대 소득 또는 재매입권과 같은 금융 권리에 불과한 것일까요? 이러한 구분은 투자자에게 제공되는 법적 보호 수준을 결정짓는 중요한 요소입니다. 즉, 실물 자산에 대한 소유권을 갖는 것인지, 아니면 소유권과 무관한 '투자 증서'를 보유하는 것인지를 결정짓는 기준이 되기 때문입니다."라고 투안 씨는 논평했습니다.

법률적 관점에서, 국회 법률위원회 위원장을 역임했던 판 트룽 리 교수는 디지털 자산과 블록체인에 대한 법적 틀이 소유권, 분쟁 해결, 세금 의무, 소비자 보호 및 사이버 보안 기준을 명확하게 정의해야 한다고 주장합니다.

정책은 혁신을 저해하지 않으면서도 충분한 보호를 제공할 수 있어야 합니다. 국가는 결의안 68호의 정신에 따라 거버넌스 역량을 강화하고, 디지털 인재를 양성하며, 행정 메커니즘을 개혁하고, 민간 기업을 위한 공정한 경쟁 환경을 조성해야 합니다.

시범 운영 단계에서는 법적 근거가 명확하고 현금 흐름이 투명하며 안전 기준이 높은 프로젝트를 우선시하고, 소액 투자자를 대상으로 한 무분별한 마케팅을 지양할 것을 전문가들은 권고합니다.

따라서 토지법, 부동산상업법 및 정보기술법을 신속히 검토하고 개정하는 것이 바람직합니다. 동시에 시범 단계에서 법적·기술적 조건이 충족될 경우 토큰을 인증서로 전환할 수 있는 법적 전환 메커니즘을 개발해야 합니다.

국제적인 경험에 따르면 부동산 토큰화는 법률 시스템 및 공공 데이터베이스와 긴밀하게 통합될 때만 성공적으로 구현될 수 있습니다. 예를 들어, 세인트 레지스 아스펜 호텔 프로젝트(미국)는 호텔 지분의 18.9%를 나타내는 토큰을 발행하여 1,800만 달러를 조달했는데, 이는 미국 증권거래위원회(SEC)의 승인을 받은 최초의 부동산 토큰화 거래 중 하나입니다.

하지만 가장 중요한 요소는 토큰과 토지 등기 시스템 간의 연계를 통해 '이중 소유권' 상황이 발생하지 않도록 보장하는 것입니다. 또한 싱가포르와 미국 같은 국가에서는 표준화된 재무 보고, 독립적인 평가, 토큰 발행 절차를 요구합니다.

베트남에서는 전문가들이 투자자 보호를 위해 전문적인 자산 수탁 시스템, 감독된 거래소, 위험 보험 규정 및 보상 기금 구축의 필요성을 제기하고 있습니다. 초기 단계에서는 임대 부동산과 같이 현금 흐름이 확실한 프로젝트에 우선순위를 두는 것이 시장 확장에 앞서 보다 안전한 운영을 가능하게 할 것입니다.

시범 운영 단계에서는 법적 근거가 명확하고 현금 흐름이 투명하며 안전 기준이 높은 프로젝트를 우선시하고, 소액 투자자를 대상으로 한 무분별한 광고를 지양할 것을 전문가들은 권고합니다. 이는 베트남 암호화폐 시장 전반, 특히 디지털 부동산 시장의 미래를 위한 견고한 토대를 마련하는 데 필수적인 단계입니다.

출처: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm