아파트 임대수익률 급락, 투자자들은 전략 변경 필요

아파트 임대 수익률은 현재 3~4%에 불과해 몇 년 전에 비해 크게 낮아졌습니다.

오랫동안 아파트 임대는 많은 사람들, 특히 중년층에게 안정적인 월세를 보장하는 안전한 선택이었습니다. 그들은 이를 자산 보존의 수단일 뿐만 아니라, 시간이 지남에 따라 아파트 가치가 상승하는 것을 통해 지속 가능한 수익 창출 수단으로 여깁니다. 그러나 최근 몇 년 동안 아파트 매매가는 "급등"하는 반면 임대료는 "조금씩" 오르는 등 임대 수익 문제가 빠르게 변화하고 있습니다.

아파트 임대수익률 절반 이상 하락

라오동 신문 기자의 조사에 따르면, 지난 3~4년 동안 호찌민시의 아파트 가격은 30~50% 상승했으며, 일부 프로젝트는 두 배로 상승하기도 했습니다. 반면 임대료는 10~15% 상승에 그쳤습니다. 이러한 차이로 인해 임대 수익률은 급격히 하락했으며, 많은 경우 연 2~3%에 그쳐 예금 금리보다 낮은 수준입니다.

아파트 가격은 점점 더 오르고 있지만, 임대 수익률은 역대 최저 수준입니다.

쑤언호아 구에 거주하는 탄 융 씨는 2015년과 2016년에 마스테리 타오디엔 프로젝트(안칸 구)에서 방 2개짜리 아파트 두 채를 단돈 24억 동(VND)에 매입했다고 밝혔습니다. 인테리어 공사를 마친 후, 월 1,000달러에 임대를 주었습니다. 하지만 팬데믹 이후 월 임대료가 1,900만 동(VND)으로 떨어졌습니다.

오히려 아파트 가격은 급등했습니다. 2025년 4월, 그녀는 69억 동에 아파트를 매각했는데, 이는 그녀가 매입했을 당시보다 거의 290% 상승한 가격입니다. 불과 몇 달 후, 새 주인은 80억 동에 아파트를 양도했지만, 현재 이 집의 임대료는 그녀가 매각했을 당시보다 100만~200만 동 정도만 올랐습니다. 연 10%의 자본 임대 수익률은 현재 약 3.5%에 불과합니다.

마스테리 타오디엔뿐만 아니라, 한때 아파트 임대의 "천국"이었던 많은 지역들이 비슷한 상황에 처해 있습니다. 푸미흥 지역(탄흥과 탄미 구)의 경우, 연 6~9%의 수익률을 기록했던 주택 소유주들이 많이 집을 팔았습니다. 오랜 투자자인 민 씨는 이곳에 아파트 2~3채를 소유하고 있었지만 올해 모두 팔았다고 말했습니다.

"예전에는 42억~45억 동(VND) 정도 하는 새 투룸 아파트를 월 2천만~2천1백만 동(VND)에 쉽게 임대할 수 있었습니다. 하지만 지금은 이 가격을 유지하기가 어려워졌고, 신규 공급 경쟁으로 인해 많은 아파트가 월 1천7백만~1천8백만 동(VND)에 불과합니다. 임대료는 예전처럼 "좋지" 않고 매달 5%의 세금을 신고해야 해서 다른 곳에 투자하기 위해 매도하기로 결정했습니다."라고 그녀는 말했습니다.

푸미 아파트(푸투안구)와 같이 비교적 저렴한 지역의 경우, 투룸 아파트 가격은 약 38억~39억 동(VND)이지만, 임대료는 월 1,200만 동(VND)에 불과하여 수익률은 약 4%에 불과합니다. 8군, 빈탄, 그리고 구 9군 지역의 프로젝트도 비슷한 수준으로, 아파트당 가격은 27억~35억 동(VND)이지만, 임대료는 월 800만~1,000만 동(VND)에 불과하여 수익률은 3~3.3%에 불과합니다.

이전만큼 "쉬운" 것은 아니다

푸미흥 지역 아파트 임대 전문 회사의 영업 관리자인 흐엉 씨는 현재 임대료가 임대 수입에 비해 너무 높다고 시인했습니다. "기존 세입자들은 기존 아파트보다 새 아파트를 선호하지만, 지난 4~5년 동안 자본 투자 비용이 급격히 증가했습니다. 따라서 임대 수요는 여전히 남아 있지만, 투자자의 수익률은 크게 감소했습니다."라고 그녀는 말했습니다.

전반적인 시장 상황도 이러한 추세를 반영합니다. CBRE 베트남 보고서에 따르면, 2025년 2분기 하노이 의 1차 아파트 평균 가격은 m²당 7,900만 동으로 전년 동기 대비 13% 상승했고, 2차 아파트 평균 가격은 m²당 5,000만 동으로 15% 상승했습니다.

호치민시의 1차 가격은 m²당 8,200만 동으로 29% 상승했고, 2차 가격은 m²당 5,300만 동으로 33% 상승했습니다. 한편, 두 주요 도시의 올해 상반기 총 임대 수익률은 3.4~3.7%에 그쳤습니다. 이 수치는 태국 방콕(6.2%), 말레이시아 쿠알라룸푸르(5.1%), 한국 서울(4.3%)보다 현저히 낮고, 중국 홍콩(3.2%)과 싱가포르(3.3%)보다 약간 높습니다.

CBRE 베트남 주거 프로젝트 마케팅 부서의 보 후인 투안 키엣 이사는 임대 수익률 감소의 주요 원인은 신규 공급이 제한적이기 때문이라고 설명했습니다. 특히 호치민시에서 그렇습니다. 호치민시에서는 2025년 1분기와 2분기에 1,676개의 신규 아파트만 판매될 예정이며, 이는 2015년 이후 최저치입니다.

대부분 중상급 시장에 집중되어 있어 가격 상승을 부추기고 있습니다. 하노이는 공급량이 더 풍부하지만(2분기 1,400세대), 전체 공급량이 고급 및 럭셔리 시장에 집중되어 있어 가격 상승을 부추기고 있습니다.

수요와 공급 요인 외에도 유지 보수, 관리, 세금 등의 추가 비용 또한 투자자의 수익을 잠식합니다. 에어비앤비를 통한 단기 임대 추세와 사회주택 및 저렴한 주택의 활발한 개발은 특히 중저가 주택 부문에서 장기 아파트 임대 수요를 감소시키고 있습니다.

하지만 일부 전문가들은 투자자들이 선택 방법을 안다면 여전히 기회가 있다고 믿습니다. 와우홈(Wowhome)의 이사인 타 쭝 키엔(Ta Trung Kien) 씨는 "적절한 신축 프로젝트, 좋은 입지, 풍부한 편의시설을 선택한다면 임대료는 연 4~5%까지 상승할 수 있으며, 가격 상승률은 연 10~15%에 달할 수 있습니다. 중요한 것은 예전처럼 대량 구매가 아니라 각 상품을 신중하게 계산해야 한다는 것입니다."라고 말했습니다.

빛의 엿보기

CBRE는 호치민시 디안, 라이티에우, 투저우못 지역의 중저가 아파트가 산업단지 내 엔지니어와 전문가들의 주택 및 임대 수요 증가로 큰 주목을 받고 있다고 밝혔습니다. 이 지역의 임대 수익은 매우 매력적이며, 산업 발전에 따라 부동산 가격은 장기적으로 상승할 여지가 여전히 남아 있습니다.

출처: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm