부동산 보증금 규제 논란

국회 에 처음으로 의견 수렴을 위해 제출된 법안 초안(정부 제출 번호 108/TTr-CP, 4월 5일)에는 향후 주택 및 건설 공사를 매각하거나, 사업 기반시설이 포함된 토지 사용권을 양도 및 임대하는 프로젝트 투자자는 부동산 거래소를 거쳐야 한다는 조항이 있습니다(제57조). 이러한 제안에는 전문가와 일부 국회 의원들의 반대 의견을 포함하여 많은 반대 의견이 제시되었습니다.

2가지 옵션

제5차 국회 본회의에서 국회의원들의 의견을 바탕으로, 입법예고기관은 관계 기관들과 협력하여 연구, 흡수, 검토를 진행했습니다. 정부는 국회 경제 위원회에 제출한 최신 법률안 흡수, 수정, 완성 보고서에서 부동산 거래의 원내진행 의무화 규정(제57조)을 삭제하고, 사업체들의 원내진행을 장려하기로 했습니다.

"계약서 작성 기관의 승인은 시기적절하고 매우 환영할 만한 일입니다. 부동산 거래에서 제3자, 즉 부동산 거래소를 거쳐야 한다면 추가적인 절차와 비용이 발생하고, 이미 공증 및 계약 인증에 대한 규정이 있는 법률의 맥락에서 부동산 가격이 상승할 것입니다." - 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 마스터가 자신의 의견을 밝혔습니다.

초안법의 또 다른 주목할 만한 조항은 투자자가 부동산 거래 시 보증금을 수령할 수 있는 조건입니다. 최신 초안법 제23조 제5항에서 초안 작성 기관은 두 가지 옵션을 제시합니다.

부동산사업법(개정) 초안에 제시된 부동산 매매 및 거래 보증금 규정에 대해서는 여전히 많은 의견이 엇갈리고 있습니다. 사진: 탄 탄

옵션 1: 부동산 프로젝트 투자자는 주택 또는 건설 공사가 국가 기관의 평가를 받은 기본 설계를 갖추고, 투자자가 본 법 제25조 제2항에 명시된 토지 사용권 관련 서류 중 하나 이상을 소지하고, 법령에 따라 공사 착공 신고 절차를 완료한 경우에만 고객과의 계약에 따라 계약금을 수령할 수 있습니다. 계약금 계약서에는 주택 또는 건설 공사의 매매가, 임대차 계약가를 명시해야 하며, 계약금은 주택 또는 건설 공사의 매매가, 임대차 계약가의 10%를 초과할 수 없습니다.

옵션 2: 부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업에 투입되기 위한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 징수할 수 있습니다.

보증금 요건을 줄이거나 없애시겠습니까?

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 1번 안의 일부 내용에 대해 반대 의사를 밝혔습니다. 1번 안은 고객, 특히 개인 고객의 권익 보호에 큰 의미가 없기 때문입니다. 특히, 1번 안의 계약금은 다음과 같이 개정되어야 합니다.

"5%를 초과하지 않는 보증금"은 사회적 관행에 따른 합리적인 수준이며, 보증금의 성격이 자본 조달 목적이 아니며, 예금자와 수취인 모두가 계약을 의식적으로 준수할 수 있을 만큼 충분한 가치를 지니도록 보장합니다. 이를 통해 프로젝트 투자자는 고객의 니즈와 취향을 파악하여 프로젝트 제품, 유틸리티 및 서비스의 품질을 완성하고 개선하는 데 도움이 됩니다.

한편, 전문가 응우옌 반 딘은 이론적으로는 보증금이 부동산사업법의 적용 범위에 속하는지 여부를 평가해야 한다고 말했습니다. 그에 따르면, 매도자(투자자)와 매수자(잠재 고객) 간의 관계는 민법의 적용을 받는 민사관계입니다.

민법 제328조에 따르면, 보증금이란 당사자 일방이 계약의 체결 또는 이행을 확보하기 위하여 상대방에게 일정 기간 동안 금전 또는 귀금속, 보석 또는 기타 귀중품(이하 총칭하여 보증금이라 함)을 인도하는 것을 말합니다.

따라서 매도인과 매수인 간의 계약금 계약의 목적이 단지 양측이 자격을 갖춘 경우 아파트 매매계약(숙소예약)을 체결하도록 하는 것일 뿐이라면, 전문법(부동산업법)에서 계약금 수령 시기나 계약금의 가액을 제한할 수 있을까요?

딘 씨에 따르면, 정책의 실효성을 확보하고 "법적 갈등"을 피하기 위해 부동산 사업법은 보증금을 규제할 필요가 없습니다. 대신 주택 매매, 향후 건설 공사, 자금 조달 및 투자자의 자금 사용에 대한 엄격한 통제를 규정하고, 동시에 위반 사항에 대한 엄격한 제재 조치를 마련해야 합니다. 따라서 보증금 수령 조건 및 보증금 가액에 대한 조항은 법안 초안에서 삭제되어야 합니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장 , 레 황 차우 씨 :

프로젝트 이전 문제

사업 양도 관련 규정과 관련하여, 초안 제38조는 사업의 전부 또는 일부를 양도하는 원칙을 명시하고 있습니다. 특히 제38조 제3항은 양도 후 투자자가 사업을 상속받을 수 있다고 규정하고 있지만, 이 원칙은 초안 제39조와 상충됩니다. 구체적으로, 제39조 제1항 C항은 사업 양도 시 투자자가 기반시설을 완공해야 한다고 규정하고 있습니다.

사실, 프로젝트 매도자와 매수자는 완전히 다른 생각을 가지고 있습니다. 매수자는 자금이 있고, 서로 다른 생각을 가지고 있으며, 프로젝트의 현재 상태를 바꾸는 데 투자하고 싶어하기 때문에, 양도를 받은 후 1/500 계획을 조정하고, 더 많은 자금을 지불하고, 재정적 의무를 이행하며, 기존 인프라를 활용할 필요 없이 새로운 인프라를 구축할 수 있습니다. 하지만 제39조 3항은 양도를 위해서는 새로운 인프라가 완공되어야 한다고 규정하고 있어 양도인에게는 불편을 초래합니다. 관련 규정이 아직 구속력을 가지는 경우, 프로젝트 인수합병(M&A)이 어려워지고 양도에 유리한 조건이 조성되지 않아, 많은 투자자들이 새로운 투자자를 찾는 데 어려움을 겪을 것입니다.

FINA 부동산 금융 서비스 회사의 사장 인 PHAM ANH KHOI 박사 :

규정은 균형을 보장해야 합니다.

국회가 부동산사업법(개정안)에 대해 논의하고 결정한 중요한 내용은 많습니다. 그러나 모든 결정은 부동산 매수자와 매도자를 포함한 시장 참여 주체 간의 균형을 이루어야 합니다. 법이 매수자나 매도자를 어렵게 만들면 균형이 무너집니다. 예를 들어, 상품 판매 조건에 대한 규제가 너무 엄격하면 투자자들이 자금을 조달하기 어려워지고, 사업 추진이 어려워지며, 비용이 증가하고, 시장에 공급되는 상품이 적어지고, 매매가가 매수자의 감당 능력을 넘어서게 됩니다.

국가 예산 수입도 줄어들고, 건설 자재, 설비 등 부동산 관련 산업도 타격을 입으며, 근로자들도 일자리를 잃게 됩니다. 그리고 경제 전체도 영향을 받게 됩니다.

Le Thanh Construction and Trading Company Limited의 사장 인 LE HUU NGHI 씨 :

동원된 자금을 관리하기 위한 규정이 있어야 합니다.

국회가 무시해야 할 불필요한 규정들이 있고, 구속력은 검증 및 감독에 더 많은 인력만 소모할 뿐입니다. 예를 들어, 계약금 규정은 매수인과 매도인 양측이 결정하는 민사 문제입니다. 매수인이 계약금 지급에 동의했지만 구매하지 않으면 계약금은 상실되고, 매도인이 계약금을 받고 계약을 해지하면 계약금은 반환됩니다.

또는 플로어를 통한 거래 규제 여부는 투자자에게 자율적으로 맡겨야 합니다. 투자자는 어떤 플로어가 선택할 만한 역량을 갖추고 있는지 알고 있기 때문입니다. 그렇지 않으면 직접 상품을 판매하고 고객에게 책임을 져야 합니다. 실제로 규제가 의무화되면, 많은 신뢰할 수 없는 플로어들이 수수료를 받기 위해 상품을 판매하고, 진실을 과장하고, 고객에게 상품을 판매하기 위해 프로젝트에 대해 잘못된 정보를 제공할 것입니다. 이러한 모든 책임은 투자자에게 있습니다.

부동산 사업에서 중요한 것은 투자자의 현금 흐름을 관리하는 것입니다. 투자자는 고객으로부터 받은 돈을 어디에 투자할까요? 임의로 관리 및 사용하지 않고 프로젝트 실행에 투입하지 않으면 고객에게 위험 부담이 됩니다.

Pham Dinh이 녹음했습니다

출처: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm