부동산 계약금 규정을 둘러싼 논란.

국회 에 초기 의견 수렴을 위해 제출된 법안 초안(정부 제출 문서 제108/TTr-CP호, 4월 5일자)은 사업 투자자가 주택이나 건설 중인 건축물을 판매하거나, 사업 내 기존 기반 시설이 있는 토지 사용권을 양도 또는 임대하는 경우, 부동산거래소를 통해 거래를 진행하도록 규정하고 있습니다(제57조). 이러한 제안은 전문가들과 일부 국회의원들로부터 많은 반대 의견을 포함하여 엇갈린 반응을 얻고 있습니다.

두 가지 옵션

제5차 국회의원회의 의견을 바탕으로, 법안 작성 기관은 관련 기관과 협의하여 법안 초안을 연구, 반영 및 검토했습니다. 국회 경제 위원회에 제출된 의견 반영, 수정 및 최종 확정 보고서에서 정부는 부동산 거래를 거래소를 통해 진행해야 한다는 요건(제57조)을 삭제하고, 거래소 이용을 장려하는 내용으로 대체하기로 합의했습니다.

"부동산 거래, 특히 부동산 교환과 같은 특정 부동산 거래를 제3자를 통해 진행하도록 요구하는 것은 추가적인 절차와 비용을 발생시켜 부동산 가격을 상승시킬 수 있기 때문에, 입법부가 이러한 견해를 채택한 것은 시의적절하고 매우 환영할 만한 일입니다. 이미 법률에 공증 및 계약 인증에 대한 규정이 있는 상황에서 이러한 상승은 더욱 심화될 것입니다."라고 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 씨는 말했습니다.

이번 법안 초안의 또 다른 주목할 만한 조항은 개발업자가 부동산 거래에서 계약금을 징수할 수 있는 조건에 관한 것입니다. 최신 법안 초안 제23조 5항에서 입법 기관은 두 가지 선택지를 제시하고 있습니다.

부동산거래법 개정안에 제시된 부동산 거래 보증금 규정에 대해서는 여전히 많은 의견 차이가 존재한다. (사진: 탄탄)

옵션 1: 부동산 개발업자는 주택 또는 건설 사업이 국가 기관의 기본 설계 승인을 받았고, 본 법 제25조 제2항에 명시된 토지 사용권 증서 중 하나 이상을 보유하고 있으며, 법률에 규정된 착공 신고 절차를 완료한 경우에만 고객과 합의한 계약금을 수령할 수 있다. 계약금 계약서에는 해당 주택 또는 건설 사업의 매매 가격 또는 임대 구매 가격이 명확하게 명시되어야 하며, 계약금은 해당 주택 또는 건설 사업의 매매 가격 또는 임대 구매 가격의 10%를 초과할 수 없다.

옵션 2: 부동산 개발업자는 주택 또는 건설 프로젝트가 사업 개시 조건을 모두 충족하고 거래가 본 법률 조항에 따라 진행된 경우에만 고객과 합의한 대로 계약금을 받을 수 있습니다.

보증금 요건을 줄이거나 없애야 할까요?

호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 옵션 1의 일부 조항이 고객, 특히 개인 고객의 권리를 보호하는 데 실질적인 도움이 되지 않는다며 이의를 제기했습니다. 구체적으로, 옵션 1에 명시된 계약금액은 다음과 같이 수정되어야 한다고 주장했습니다.

"보증금은 총액의 5%를 초과하지 않아야 한다"는 것은 사회적 관행에 부합하는 합리적인 금액이며, 보증금이 모금 목적으로 사용되지 않도록 하고, 보증금을 예치하는 사람과 받는 사람 모두가 계약 내용을 인지하고 준수할 수 있도록 충분한 가치를 지닙니다. 또한, 이는 사업자가 고객의 요구와 선호도를 파악하여 사업 상품, 편의시설 및 서비스의 품질을 개선하고 향상시키는 데 도움이 됩니다.

한편, 전문가인 응우옌 반 딘은 이론적으로 계약금이 부동산상업법의 적용 범위에 해당하는지 여부를 평가할 필요가 있다고 주장합니다. 그의 말에 따르면, 판매자(개발업자)와 구매자(잠재 고객) 간의 관계는 민법의 적용을 받는 민사 관계입니다.

민법 제328조에 따르면, 예치란 계약의 체결 또는 이행을 보장하기 위해 일방 당사자가 다른 당사자에게 일정 기간 동안 금전 또는 귀금속, 보석, 기타 귀중한 자산(총칭하여 예치 자산이라 함)을 제공하는 행위를 말합니다.

따라서 매도인과 매수인 간의 계약금 약정의 목적이 단순히 조건 충족 시 양측이 아파트 매매 계약을 진행할 것을 보장하는 것(부동산 확보)이라면, 전문 법률(부동산거래법)이 계약금의 시기나 금액을 제한할 수 있을까요?

딘 씨에 따르면, 정책의 실효성을 확보하고 "법률 충돌"을 방지하기 위해 부동산사업법은 계약금 요건을 규정할 필요가 없습니다. 오히려 주택 및 건설 프로젝트의 판매, 투자자의 자본 동원 및 사용을 엄격하게 통제하고 위반 시 강력한 제재를 가하는 규정이 필요합니다. 따라서 계약금 수령 조건 및 계약금 액수에 관한 규정은 법안에서 삭제되어야 합니다.

호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 호앙 차우 씨 :

프로젝트 이전 과정의 단점

프로젝트 양도 규정과 관련하여, 초안 제38조는 프로젝트의 전부 또는 일부 양도 원칙을 명확히 규정하고 있습니다. 특히, 제38조 제3항은 양도 후 투자자가 프로젝트를 승계할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 초안 제39조와 상충됩니다. 구체적으로, 제39조 제1항 C호는 프로젝트 양도 시 투자자가 기반시설을 완공해야 한다고 규정하고 있습니다.

실제로는 프로젝트 매도자와 매수자의 생각이 완전히 다릅니다. 매수자는 자금이 있고, 다른 아이디어를 가지고 있으며, 프로젝트의 현 상태를 개선하는 데 투자하기를 원합니다. 따라서 양도받은 후에는 1/500 축척의 계획을 조정할 수 있고, 더 많은 금액을 지불하고, 재정적 의무를 이행하며, 기존 인프라를 사용할 필요 없이 새로운 인프라를 구축할 수 있습니다. 그러나 제39조 3항은 양도를 허용하기 전에 새로운 인프라 구축을 완료해야 한다고 규정하고 있어 양도자에게 불리합니다. 규제가 제한적이면 프로젝트 인수합병(M&A)이 어려워져 양도에 유리한 환경이 조성되지 않고, 많은 역량 부족한 투자자들이 새로운 투자자를 찾기 어려워질 것입니다.

FINA 부동산 금융 서비스 회사의 총괄 이사인 팜 안 코이 박사 :

규정은 균형을 보장해야 합니다.

국회는 부동산거래법 개정안과 관련하여 여러 중요한 사안들을 논의하고 결정했습니다. 그러나 모든 정책 결정은 부동산 매수자와 매도자를 포함한 시장 참여자 모두의 균형을 고려해야 합니다. 만약 법이 매수자나 매도자 어느 한쪽에게만 어려움을 준다면, 시장의 불균형을 초래할 것입니다. 예를 들어, 분양 개시 조건에 관한 규정이 지나치게 엄격하다면 개발업자들은 자금 조달에 어려움을 겪거나 아예 불가능해져 사업 추진에 차질이 생기고, 결과적으로 시장에 나오는 상품의 품질이 저하되고 판매 가격이 매수자의 구매력을 넘어설 수 있습니다.

게다가 정부는 예산 손실을 입게 될 것이고, 건축 자재 및 건설과 같은 부동산 관련 산업에서도 일자리가 줄어들 것이며, 경제 전반에 악영향을 미칠 것입니다.

레 탄 무역 및 건설 유한회사 대표이사 레 후 응이아 씨 :

모금된 자금을 관리하기 위한 규정이 있어야 합니다.

국회가 무시해야 할 불필요한 규정들이 있습니다. 그러한 규정을 제정하는 것은 검사와 감독에 인력을 낭비하는 것일 뿐입니다. 예를 들어, 계약금 규정은 구매자와 판매자 양측이 결정하는 민사 문제입니다. 구매자가 계약금을 지불하기로 합의했지만 구매를 하지 않으면 계약금을 돌려받을 수 없지만, 판매자가 계약금을 받고 거래를 취소하면 계약금을 환불해야 합니다.

거래 플랫폼을 통한 거래 여부는 개발자의 자유로운 선택에 맡겨야 합니다. 개발자는 어떤 플랫폼이 적합한지 스스로 판단할 수 있을 것이기 때문입니다. 아니면 개발자가 직접 제품을 판매하고 고객에게 책임을 져야 할 수도 있습니다. 현실적으로 거래 플랫폼 이용이 의무화된다면, 단순히 판매 수수료를 벌기 위해 제품을 과장하거나 왜곡하는 악덕 플랫폼들이 판칠 것이고, 그 모든 책임은 개발자에게 돌아갈 것입니다.

부동산 사업에서 가장 중요한 측면 중 하나는 개발업체의 현금 흐름 관리입니다. 고객으로부터 받은 자금을 어디에 투자해야 할까요? 만약 자금 관리가 제대로 되지 않고 프로젝트에 투자하지 않고 임의로 사용한다면 고객에게 위험을 초래할 수 있습니다.

팜 딘이 썼다

출처: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm