토지가격 결정, 감사조차 어려워

10월 18일 하노이에서 “경제 회복 및 개발 촉진: 핵심 사항과 국가 감사원의 역할” 포럼이 개최되었습니다. 포럼의 주요 주제 중 하나는 “토지 관리 및 토지 가격 책정 - 관행 및 국가 감사 활동의 미흡”으로, 하티미중(Ha Thi My Dung) 국가 감사원 차관과 레민응안(Le Minh Ngan) 천연자원환경부 차관이 주재했습니다.

포럼에서는 부동산 투자자 대표들이 어려움에 대해 "불만"을 토로했을 뿐만 아니라, 몇몇 대도시와 지방에서도 당국이 겪고 있는 어려움을 공유했습니다.

따라서 워크숍에서는 토지가격 결정에 있어서의 어려움과 문제점을 '파악'하고, 이를 바탕으로 국가감사를 통해 해결책을 제시할 것으로 기대됩니다.

“토지 관리 및 토지 가치 평가 - 관행 및 국가 감사 활동을 통한 미흡”은 하티미중(Ha Thi My Dung) 국가감사원 차관과 레민응안(Le Minh Ngan) 천연자원환경부 차관이 주재했습니다. 사진: 황투(Hoang Tu)

지방과 도시에서도 토지 가격을 결정하는 데 어려움이 있습니다.

하노이 인민위원회는 워크숍에서 최근 들어 지방분권화와 권한 부여를 철저히 시행하여 각 지방 인민위원회의 토지 취득, 부지 정리, 보상 및 재정착의 기준으로 구체적인 토지 가격 결정, 도시의 토지 취득, 보상, 지원, 재정착 및 공공 투자 프로젝트(순환도로 3호선 및 4호선 프로젝트, 철도 프로젝트 등) 시행과 관련된 문제를 신속하게 해결했다고 밝혔습니다.

하노이시 인민위원회는 실무를 통해 2014년 5월 15일자 정부령 44/ND-CP 3항 d호의 규정에 따라 재정 자율성을 획득한 공공 서비스 단위의 토지 임대료를 결정하기 위해 주거용 토지 가격을 적용하는 것은 부적절하다고 평가합니다.

한편, 칸호아성 인민위원회 역시 이전 여러 프로젝트의 토지 가격을 결정하는 과정에서 "실수를 바로잡는 데" 어려움을 겪고 있다.

카인호아성 인민위원회는 토지 가치 평가란 특정 시점에 정해진 용도에 따라 화폐 가치로 산정된 토지 가치를 평가하는 것이라고 설명했습니다. 토지 가치 평가는 경제뿐 아니라 국가의 토지 관리 활동에도 중요한 역할을 합니다.

카인호아 성은 해당 지역의 토지 사용료, 토지 임대료, 보상금 및 재정착 지원금 징수를 위한 구체적인 토지 가격 결정 업무 외에도, 중앙 감사위원회와 정부 감사원의 결정에 따라 위반 사항을 시정하기 위한 토지 가격 결정 업무도 수행해야 합니다. 이는 카인호아 성의 구체적인 토지 가격 결정 업무에 있어 새롭고 특별하며 매우 어려운 과제입니다.

이 기관은 위법 사업 및 토지 사용료 징수 사업을 해결하기 위해 구체적인 토지 가격 결정 업무를 공유했습니다. 도당위원회 상임위원회와 도인민위원회는 긴밀히 지도해 왔지만, 계획 조정, 토지 이용 구조 및 형태 변경으로 인한 사업의 토지 가격 재결정, 투자, 토지, 건설 계획, 세부 사항, 토지 유형 관련 법률 문서 문제, 시장 토지 가격 관련 데이터 부재 등의 문제로 인해 여전히 지연되고 있으며, 과제 수행에 필요한 요건을 충족하지 못하고 있습니다.

천연자원환경부 산하 기획토지자원개발국은 토지가격체계와 토지가격표가 시장의 일반적인 토지가격을 고려하여 규정에 맞게 구축되었다고 평가했습니다.

그러나 2013년 토지법 시행을 요약한 제19-NQ/TW 결의안의 요약 결과를 통해 지금까지 토지 가격에 대한 여러 법률 조항이 실제로 더 이상 효과를 발휘하지 못하고 있으며, 토지 이용권 시장 정보의 실제 상황에 적합하지 않은 여러 가지 토지 가격 결정 방법, 토지 가격 데이터베이스가 불완전한 상황에서 국가가 토지 가격을 관리하는 데 적합하지 않은 등 여러 가지 한계가 드러났습니다.

투자자들은 어려움에 대해 "불평"한다

워크숍에서 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 2013년 토지법 조항에 따라 "구체적인 토지 가격을 결정"하기 위한 "토지 가격 결정"의 현재 상황을 평가했습니다.

"경제 회복 및 개발 촉진: 병목 현상과 국가 감사의 역할" 포럼에서 열린 "토지 관리 및 토지 가격 - 관행 및 국가 감사 활동의 미비점" 워크숍 참가자들. 사진: 황 투.

Le Hoang Chau 씨에 따르면, 2013년 토지법과 법령 44/2014/ND-CP는 "5가지 토지 평가 방법"과 "토지 평가 방법의 적용"을 규정하고 있지만, 완전하지 않고 구체적이지 않으며 실제 상황에 가깝지 않습니다. 일부 조항은 실제로 "표준"이 아닙니다. 예를 들어, "비교 방법"의 계산 기술일 뿐인 "뺄셈 방법"을 규정하거나, 실제로 국가가 "토지 가격 프레임" 또는 "토지 가격표"의 토지 가격을 작성할 때 "대량 토지 평가 방법"을 적용하고 있는데 "대량 토지 평가 방법"을 규정하지 않았습니다. 또는 "토지 가격표"에 따라 토지 구획 및 토지의 가치가 30, 20, 100억 VND 미만인 프로젝트에만 "토지 가격 조정 계수 방법"을 적용하고 토지 구획 및 토지의 가치가 더 높은 프로젝트에는 적용되지 않았습니다.

"토지 가치 평가 방법"을 적용하는 것은 신뢰할 수 있는 결과를 제공하지 않습니다. 예를 들어, 동일한 토지 가치 평가 컨설팅 기관에서 진행하는 동일한 프로젝트에서 "토지 가격 결정"에 두 가지 "토지 가치 평가 방법"을 적용하면 약 20%의 차이를 보이는 두 가지 다른 결과가 도출되는 경우가 많습니다. 또는 두 토지 가치 평가 컨설팅 기관에서 진행하는 프로젝트에서 동일한 "토지 가치 평가 방법"을 "토지 가격 결정"에 적용하더라도 매우 다른 두 가지 결과가 도출됩니다.

차우 씨는 빈투안성의 도시 지역 프로젝트를 예로 들었는데, 첫 번째 국가 기관은 토지 가치를 9,000억 VND로 평가했고, 두 번째 국가 기관은 토지를 검사하여 최대 1,8000억 VND로 평가했으며, 세 번째 국가 기관은 토지를 다시 검사하여 3,000억 VND 이상으로 평가했습니다.

토지 가격 결정이 많은 투자자들에게 어려움을 주고 있기 때문에, 레 황 짜우 씨는 "토지 가격 결정, 토지 가격 평가, 토지 가격 결정" 업무를 감사하는 업무, "토지 사용료, 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 토지 임대료를 계산하기 위한 구체적인 토지 가격 결정" 업무를 감사하는 업무, "공공 재정 정보, 공공 자산 또는 재정 보고서의 정확성과 정직성을 평가하고 확인하기 위한 업무"를 수행하는 업무, 공공 자산, 법률 준수 및 공공 재정 및 공공 자산의 관리 및 사용 효율성에 대한 감사 업무"를 수행하는 업무에서 국가 감사의 역할이 매우 중요하다고 평가했습니다.

감사에도 문제가 있습니다.

국가감사구역 I에서는 현재 규정에 따라 토지 가치 평가 방법이 5가지라고 밝혔습니다. 감사 실무를 통해 다음과 같은 사실이 드러났습니다. 주로 지방자치단체에서 토지 보상 시 구체적인 토지 가격을 산정하기 위해 비교법을 사용하고, 계획구역 토지 가치 평가에는 잉여금법을, 농지 가치 평가에는 소득법을, 그리고 소규모 저평가 토지에는 지가조정계수법을 사용하고 있습니다.

많은 지역에서 구체적인 토지 가격 결정이 지연되고 있습니다. 토지 사용료 징수를 위한 토지 가격 승인 시점이 토지 배정 시점보다 훨씬 늦어지는 경우가 많습니다. 토지 가격 승인 없이 2~3년 동안 진행된 사업도 있습니다.

많은 경우, 토지 가격에 영향을 미치는 계획 조정이나 5년 토지 임대료 안정화 주기가 종료될 때 토지 가격이 적시에 조정되지 않거나 조정되지 않았습니다. 토지 가치 평가가 지연되면 토지 사용료가 국가 예산에 적시에 투입되지 못하게 됩니다.

감사 결과, 많은 프로젝트에서 토지 가격이 적절하게 평가되지 않은 것으로 드러났습니다. 경매 가격이나 평가 시점의 시장 기준 가격보다 훨씬 낮았습니다. 많은 경우, 서로 다른 유사 자산을 선택하고, 부적절한 계량화 및 여러 요소의 조정이 결합되어 평가 대상 토지의 가치가 감소했습니다.

평가 시점과는 거리가 먼 시점에 비교 가능 자산을 선정하는 프로젝트들이 있지만, 비교 가격을 평가 시점의 수준으로 조정하는 요소는 고려하지 않는 경우가 많습니다. 많은 프로젝트들이 공증사무소에서 매매 계약서에 따라 비교 가능 자산의 가격 정보를 수집하는데, 이는 실제 거래 가격과 비교하여 계약서상의 가격 정보의 신뢰성과 정확성을 보장하지 못합니다.

또한 가치평가에 포함되는 많은 요소들은 명확한 근거가 없거나 현실에 맞게 결정되지 않는 경우가 많습니다. 예를 들어 투자율, 입주율, 투자자의 표준 이익률, 매출원가율, 현금흐름할인계수 등이 있습니다.

제1지역 국가감사는 토지 가치 평가 시 잉여금법을 적용하여 개발 투자비를 산정하는 관행을 평가하고, 그 어려움과 미비점을 지적했습니다. 감사 결과, 지역 간 일관성이 부족한 것으로 나타났습니다. 일부 지역은 투자율에 따라, 일부 지역은 상세 추산에 따라, 그리고 일부 지역은 잠정 계산을 하고 상세 정산을 요구했습니다.

국가 감사원의 역할

부딘안 박사는 토지 평가 전반과 특히 토지 평가 방법이 최근 국가 감사의 주요 감사 주제 중 하나라고 평가했습니다.

이 내용에 대한 감사는 토지 가격 체계 폐지에 관한 중앙 결의안의 요구 사항을 면밀히 따라야 합니다(96/2019/ND-CP 법령에 규정된 토지 가격 체계는 지방자치단체가 2020~2024년 기간의 토지 가격표를 발행하는 기준입니다). 또한 시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정하는 메커니즘과 방법을 갖추고 토지 가격을 결정하는 기관의 기능, 업무 및 책임을 규정해야 합니다.

이에 따라 중앙정부는 각 지방의 토지가격표 작성 및 감독 기준과 절차를 마련하고, 각 성(省) 인민위원회는 토지가격 집행을 결정, 감독 및 감독합니다.

“국가 감사원은 토지 가치 평가, 토지 가치 평가 위원회의 독립성, 토지 가치 평가 컨설팅 기관의 역량, 평가자의 역량 및 윤리, 그리고 공개 및 투명성을 보장하기 위한 규정 준수 여부(공개 토지 가격, 거래소를 통한 의무적 거래, 은행을 통한 지불, 현금 없음 등)에 대한 감사를 실시합니다.” - Vu Dinh Anh 박사는 토지 가격 결정에 있어 국가 감사원의 역할에 대한 의견을 밝혔습니다.

원천: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html