Tekanan ke atas kematangan bon hartanah pada 2025

Walaupun pasaran hartanah menunjukkan perubahan positif, sesetengah pakar masih bimbang tentang risiko pembayaran balik bon lewat oleh perniagaan hartanah tahun depan.

Menurut Dr. Can Van Luc, Ketua Pakar Ekonomi BIDV , semasa tempoh paling sukar dalam pasaran hartanah (dari Jun hingga Ogos 2023), Dekri 08/2023/ND-CP telah dikeluarkan oleh Kerajaan, membenarkan perniagaan dan pelabur berunding dan menangguhkan hutang bon. Dengan "talian hayat" ini, 60% perniagaan telah diberikan lanjutan 2 tahun, sekali gus menjadikan tarikh pembayaran balik hutang kepada Jun 2025.

Statistik daripada agensi penarafan kredit menunjukkan bahawa baki bon korporat (kedua-dua prinsipal dan faedah) yang perlu dibayar pada 2025 dianggarkan pada VND334,000 bilion. Bagi industri hartanah sahaja, baki tertunggak dijangka kira-kira VND135,000 bilion.

Mengulas angka di atas, pakar dari BIDV itu berkata, tekanan ke atas bon pada 2025 tidak membimbangkan. Lalai kurang berkemungkinan berlaku, kerana pasaran hartanah secara beransur-ansur menjadi lebih positif. Banyak perniagaan hanya perlu menetapkan diskaun produk kira-kira 10% untuk menjual produk mereka, bukannya 40-50% seperti tempoh sebelumnya.

Bukan itu sahaja, Encik Luc dengan yakin berkata bahawa pasaran hartanah mendapat manfaat daripada faktor makroekonomi. Sehubungan itu, inflasi meningkat terkawal; kadar faedah di Vietnam kekal rendah; kadar pertukaran secara beransur-ansur melembut; defisit bajet, hutang awam, hutang asing, obligasi pembayaran balik hutang Kerajaan... berada dalam ambang yang dibenarkan oleh Dewan Negara . Di samping itu, institusi dan sistem perundangan dipertingkatkan secara beransur-ansur berkat kehadiran tiga undang-undang hartanah baharu.

Pemulihan pasaran telah ditunjukkan dengan jelas dalam laporan suku ketiga 2024 Kementerian Pembinaan . Secara khususnya, jumlah transaksi yang berjaya bagi segmen pangsapuri dan perumahan individu mencapai 38,398 transaksi. Angka ini meningkat sebanyak 48.3% berbanding suku kedua 2024 dan meningkat sebanyak 29% berbanding tempoh yang sama pada 2023. Dengan sentimen pasaran yang semakin baik, premis untuk pulangan perniagaan hartanah semakin jelas.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Nguyen Quang Thuan, Ketua Pengarah FiinRatings, berkata bahawa sumber modal terbesar untuk perniagaan hartanah tidak datang daripada pinjaman bank atau bon, tetapi daripada pembayaran pelanggan. Selagi Kerajaan menyelesaikan isu undang-undang dalam projek dan mewujudkan syarat untuk pelabur melancarkan produk tidak lama lagi, pengendalian hutang bon tidak lagi menjadi "masalah" yang sukar.

Malah, kemajuan penyelesaian undang-undang semakin pantas. Sejak suku ketiga 2024, banyak projek yang telah "ditangguh" selama bertahun-tahun telah dibuka semula untuk dijual. Di Hanoi, ini ialah Hanoi Melody Residences (Daerah Hoang Mai) dan Menara Atas QMS (Daerah Nam Tu Liem). Di Ho Chi Minh City, projek "dihidupkan semula" ialah Dat Xanh Homes Riverside (Bandar Thu Duc), Metro Star (Bandar Thu Duc), D-Homme (Daerah 6), Lavida Plus (Daerah 7)...

Walau bagaimanapun, dari perspektif Dr. Vu Dinh Anh, seorang pakar ekonomi, bilangan bon yang matang pada 2025 masih merupakan tekanan yang hebat kepada perniagaan. Khususnya, bon perniagaan hartanah mempunyai risiko hutang lapuk tertunggak dan berpotensi lebih tinggi daripada paras purata dalam pasaran.

Kesimpulan pakar adalah berasas, terutamanya jika dibandingkan dengan laporan baru-baru ini. Sehubungan itu, dalam tempoh 10 bulan yang lalu, kumpulan perusahaan hartanah kediaman menyumbang 60% daripada jumlah bon tertunggak. Malah 56% daripada penerbit yang mempunyai kredit yang lemah adalah dalam industri hartanah kediaman dan pembinaan.

"Dalam tempoh 12 bulan akan datang, kira-kira VND109 trilion bon akan matang dalam sektor hartanah kediaman, mencakupi hampir separuh daripada jumlah nilai bon matang. Daripada jumlah ini, kami menganggarkan bahawa kira-kira VND30 trilion bon menghadapi risiko pembayaran balik prinsipal lewat," kata laporan itu.

Menurut Encik Duong Duc Hieu, Pengarah Analisis dan Penarafan Kredit, Sektor Perusahaan Bukan Kewangan bagi Penarafan VIS, kapasiti pembayaran balik hutang perusahaan hartanah kekal lemah dan tahap pembezaan dalam kapasiti pembayaran balik hutang semakin meluas.

Pakar dari Penilaian VIS menilai, bagi perniagaan dengan projek yang memfokuskan kepada segmen hartanah, tertumpu di bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City, aktiviti jualan adalah agak baik dan akan pulih pada 2024. Perniagaan ini akan mempunyai sumber yang lebih baik dan kapasiti pembayaran balik hutang yang tinggi.

"Sebaliknya, sesetengah perniagaan akan kekal dalam situasi yang sukar, kerana mereka sebelum ini memberi tumpuan kepada projek yang sangat spekulatif. Permintaan untuk segmen ini kekal rendah, jadi keupayaan mereka untuk membayar balik hutang adalah lemah," kata Encik Hieu.

Penarafan VIS menekankan bahawa sehingga 2/3 daripada pelabur tersenarai mempunyai aliran tunai untuk membayar hutang daripada paras lemah kepada sangat lemah, khususnya aliran tunai operasi di bawah 5% daripada jumlah hutang. Ini amat serius bagi pelabur yang terjejas oleh isu undang-undang projek.

Dengan situasi di atas, adalah diramalkan bahawa 50% daripada bon yang matang pada akhir 2024 dan 2025 mungkin berisiko pembayaran pokok dan faedah yang lewat, yang kebanyakannya adalah perniagaan yang kerap lewat membuat pembayaran.

Sumber: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html