Strategi trilion dolar China untuk menangani krisis perumahan

Xi Jinping menggariskan rancangan bercita-cita tinggi untuk membelanjakan $1.4 trilion bagi meningkatkan peranan negeri dalam membina semula pasaran hartanah dan menangani krisis perumahan.

Pasaran hartanah China yang besar sedang bergolak, dengan kejatuhan harga hartanah, kejatuhan banyak syarikat pembangunan hartanah, dan orang ramai tertanya-tanya sama ada ia masih saluran pelaburan yang berdaya maju. Krisis itu memperlahankan pertumbuhan China dan menyebabkan pelabur di seluruh dunia bimbang.

Sebagai tindak balas, Presiden China Xi Jinping sedang merangka strategi baharu untuk mengukuhkan peranan negeri dalam dasar perumahan dalam pasaran modal yang dikuasai persendirian. Penasihat dasar yang terlibat dalam perbincangan kerajaan baru-baru ini berkata strategi ini berdasarkan dua program utama.

Seorang lelaki berjalan melepasi bangunan pangsapuri yang belum siap dibangunkan oleh China Evergrande di pinggir bandar Shijiazhuang, wilayah Hebei, China, pada Februari 2024. Foto: Reuters — Seorang lelaki berjalan melepasi bangunan pangsapuri yang belum siap dibangunkan oleh China Evergrande di pinggir bandar Shijiazhuang, wilayah Hebei, China, pada Februari 2024. Foto: *Reuters*

Satu pilihan adalah untuk negeri membeli semula projek hartanah swasta yang bergelut dan menukarnya menjadi perumahan sewa atau jualan semula. Langkah lain meminta kerajaan membina lebih banyak perumahan sosial untuk keluarga berpendapatan rendah dan sederhana.

Matlamatnya adalah untuk meningkatkan bahagian perumahan binaan kerajaan untuk disewa atau dijual pada harga rendah, di bawah syarat yang ketat, kepada sekurang-kurangnya 30% daripada bekalan perumahan China, daripada 5% semasa.

Kos rancangan ini akan menjadi sangat besar, berpotensi mencecah $280 bilion setiap tahun dalam tempoh lima tahun akan datang, berjumlah sekitar $1.4 trilion. Mereka sejajar dengan usaha Presiden Xi Jinping baru-baru ini untuk meluaskan kawalan negara ke atas ekonomi dan mengekang sektor swasta, menurut pemerhati.

Pada akhir 1990-an, apabila China mula meliberalisasikan pasarannya, para pemimpinnya pada mulanya membayangkan sistem dua peringkat di mana sesetengah orang akan membeli hartanah yang dibangunkan secara persendirian, manakala yang lain akan tinggal di perumahan sosial subsidi kerajaan.

Walau bagaimanapun, selama beberapa dekad, pemaju hartanah swasta seperti China Evergrande telah berkembang dengan pesat dan semakin menguasai pasaran China. Hari ini, lebih daripada 90% isi rumah Cina memiliki rumah sendiri, berbanding kira-kira 66% di AS.

Peralihan kepada pemilikan rumah persendirian telah mencipta kekayaan besar di China. Tetapi pertumbuhan pesat pasaran hartanah juga telah menyebabkan gelembung hutang, menaikkan harga dan menafikan banyak keluarga muda rumah impian mereka.

Apabila pasaran mengalami kegawatan tahun lalu berikutan kempen kerajaan selama bertahun-tahun untuk membendung lebihan pelaburan hartanah, ahli ekonomi di dalam dan di luar China menggesa Beijing mengambil langkah lebih tegas untuk menyusun semula sektor itu.

Pada masa ini terdapat berjuta-juta pangsapuri kosong di seluruh China, dan banyak bangunan yang belum siap memerlukan bantuan kewangan untuk disiapkan.

Pada persidangan Disember lalu, Xi Jinping menyatakan bahawa keutamaan untuk 2024 adalah untuk mempercepatkan pembangunan "model baharu" untuk sektor hartanah. Menurut sumber yang biasa dengan perkara itu, model ini banyak menumpukan kepada rumah mampu milik yang disediakan oleh kerajaan negeri.

Penasihat dasar berkata Presiden Xi percaya bahawa hartanah, sektor yang telah memacu pertumbuhan China selama bertahun-tahun dan pada satu ketika menyumbang kira-kira satu perempat daripada keluaran dalam negara kasar (KDNK), tidak lagi akan memainkan peranan yang begitu besar dalam ekonomi.

Pada pandangan beliau, terlalu banyak kredit telah digunakan untuk spekulasi hartanah, meningkatkan risiko kepada sistem kewangan, melebarkan jurang antara kaya dan miskin, dan mengalihkan sumber daripada sektor "ekonomi sebenar", seperti pembuatan dan teknologi tinggi, yang dianggap penting oleh pemimpin China secara strategik dalam persaingan mereka dengan Amerika Syarikat.

Dari satu segi, rancangan Xi Jinping akan membawa pasaran perumahan China kembali ke akarnya. Beberapa dekad yang lalu, di bawah Mao Zedong, negara China mengawal pasaran hartanah, dengan kebanyakan orang tinggal di rumah yang disediakan oleh majikan mereka.

Dalam perbincangan dasar dalaman, Naib Perdana Menteri China He Lifeng, salah seorang pembantu terdekat Xi Jinping, berhujah bahawa penglibatan negara yang lebih besar akan membantu kerajaan menyerap lebihan bekalan perumahan, menetapkan tahap harga perumahan, dan melindungi bank daripada ratusan bilion dolar dalam penurunan nilai buku jika pasaran terus merosot.

Menurut penasihat, satu lagi perkara yang menarik ialah menukar lebih banyak aset persendirian kepada perumahan subsidi kerajaan untuk disewa atau dijual boleh membantu memajukan matlamat Xi Jinping untuk "kemakmuran bersama."

Presiden China Xi Jinping memeriksa kompleks perumahan sewa subsidi kerajaan di Shanghai pada November 2023. Foto: Xinhua — Presiden China Xi Jinping memeriksa kompleks perumahan sewa subsidi kerajaan di Shanghai pada November 2023. Foto: *Xinhua*

Strategi baharu itu mula mendapat lebih perhatian berikutan arahan kerajaan, Dokumen 14, yang dikeluarkan Oktober lalu. Ia memerlukan penambahan kira-kira 6 juta unit rumah mampu milik di 35 bandar dengan populasi lebih daripada 3 juta dalam tempoh lima tahun akan datang.

Dokumen itu tidak memberikan banyak butiran tentang cara pelan itu akan dilaksanakan, tetapi menekankan bahawa kerajaan akan mengenakan sekatan ke atas siapa yang boleh membeli hartanah milik kerajaan dan melarang perdagangan hartanah tersebut di pasaran terbuka.

Bank Rakyat China (PBOC) telah memperuntukkan kira-kira $70 bilion kepada tiga bank dasar utama—Bank Pembangunan China, Bank Eksport-Import China dan Bank Pembangunan Pertanian China—untuk membantu melaksanakan strategi tersebut.

Pada Disember 2023, Bank Pembangunan China mendedahkan ia telah memberikan garis kredit hampir $28.4 juta kepada bandar Fuzhou untuk pembinaan projek perumahan mampu milik. Apabila siap, dijangka pada 2026, projek itu akan menawarkan kira-kira 701 rumah untuk dijual pada harga diskaun kepada keluarga berpendapatan rendah.

Bank itu juga memberikan pinjaman lebih $1.4 juta kepada kerajaan wilayah Hunan untuk membangunkan perumahan sosial di daerah dalam bandar.

Pada awal Januari, PBOC dan Pihak Berkuasa Penyeliaan Kewangan Kebangsaan mengeluarkan garis panduan baharu, komited untuk menyediakan sokongan kewangan untuk hartanah sewa bersubsidi kerajaan. Garis panduan itu menyatakan bahawa pembiayaan negara akan membantu "memulihkan bekalan perumahan sedia ada."

Naib Perdana Menteri He Lifeng membentangkan beberapa rancangan kerajaan kepada wakil perniagaan Amerika ketika beliau melawat San Francisco November lalu bersama Presiden Xi.

Semasa mesyuarat di luar sidang kemuncak antara Presiden Xi dan Presiden AS Joe Biden, Naib Perdana Menteri China memberi tumpuan terutamanya kepada rancangan perumahan subsidi kerajaan, menjelaskan kepada eksekutif AS bahawa pendekatan ini akan membantu orang ramai di bandar-bandar utama mampu membeli rumah, menurut sumber yang dimaklumkan.

Perbincangan itu mendedahkan kebimbangan dalam kalangan pemimpin China tentang bagaimana pelabur asing melihat tindak balas kerajaan terhadap isu perumahan dan penjualan saham dan bon China dalam beberapa bulan kebelakangan ini.

Bagaimanapun, Encik Ha tidak menyebut langkah-langkah yang didesak oleh ramai bankir dan pelabur asing untuk diambil oleh kerajaan China, seperti menstruktur semula pemaju hartanah swasta yang bergelut atau menyiapkan berjuta-juta rumah yang telah dibayar oleh warganegara China tetapi masih belum diterima kerana masalah kewangan pemaju.

Dana Kewangan Antarabangsa (IMF) percaya tugas paling mendesak Beijing adalah untuk membangunkan pelan komprehensif untuk menyokong pemaju yang bergelut dari segi kewangan dalam penstrukturan semula hutang mereka, sambil memaksa bank dan pihak berkepentingan lain menerima kerugian. Walaupun menyakitkan, langkah ini akan membantu memulihkan keyakinan orang ramai terhadap pasaran.

Bagaimanapun, penasihat dasar yang terlibat dalam perbincangan itu berkata Beijing tetap enggan memberikan sokongan mudah tunai secara langsung kepada pemaju kerana kebimbangan mengenai peningkatan gelembung perumahan yang Xi Jinping cuba untuk mengempiskan.

Menurut pemerhati, pembelian hartanah dan penukaran kepada pangsapuri sewa oleh negara China menimbulkan beberapa isu rumit, seperti sama ada kerajaan perlu membayar pada nilai pasaran. Ia juga tidak jelas apa yang akan berlaku jika pemilik tidak mahu menjual.

Pakar ekonomi menyatakan bahawa membina perumahan sosial baharu adalah lebih mudah dan akan membantu meningkatkan industri pembinaan. Tetapi ini juga bermakna bekalan perumahan akan ditambah pada masa penduduk China semakin berkurangan. IMF meramalkan bahawa permintaan asas China untuk perumahan baharu akan jatuh hampir 50% dalam dekad akan datang.

Michael Pettis, seorang profesor kewangan di Universiti Peking, berpendapat bahawa jika kerajaan meningkatkan dengan ketara bekalan rumah mampu milik, ia akan dipindahkan kepada isi rumah miskin, "sesuatu yang sangat diperlukan oleh China."

Menurutnya, ia akan membolehkan orang ramai berbelanja lebih untuk perkara lain, tetapi masih terlalu awal untuk menyatakan bagaimana rancangan itu akan berlaku.

Zhiwu Chen, seorang profesor kewangan di Universiti Hong Kong, lebih skeptikal. Beliau membandingkan strategi perumahan baharu China dengan cara Beijing menggunakan dana negara untuk membeli saham dalam usaha memulihkan pasaran saham yang merudum.

Usaha sedemikian sering gagal untuk mengukuhkan pasaran secara mampan, kata Chen. Belanjawan membelanjakan untuk memperoleh projek hartanah yang bergelut akan menjadi tidak berkesan kerana cabaran demografi dan keadaan lebihan bekalan negara.

Beliau menambah bahawa strategi sedemikian juga boleh menimbulkan persoalan yang tidak selesa tentang keadilan sosial. Negara membeli hartanah daripada pemaju apabila pasaran lemah bermakna menggunakan sumber negara untuk memberi subsidi kepada sesetengah orang manakala yang lain tidak.

"Ia telah menjadi soal pengagihan kekayaan," kata Chen. "Tidak semua orang di China memiliki beberapa pangsapuri, dan tidak semua orang sanggup menjualnya."

Sejak beberapa tahun lalu, beberapa bandar raya China, seperti Zhengzhou di tengah China dan Suzhou, dekat Shanghai, telah melaksanakan program mereka sendiri untuk membeli beribu-ribu hartanah yang tidak terjual daripada pemaju dan kemudian menukarnya kepada rumah mampu milik untuk keluarga berpendapatan rendah.

Menurut pakar ekonomi, program sebegini membantu menyerap lebihan perumahan, tetapi juga memberi tekanan kepada kewangan tempatan.

Satu lagi usaha ketara ke arah perumahan sosial ialah inisiatif "pembersihan kawasan kumuh", yang dilancarkan hampir sedekad lalu apabila pasaran hartanah China juga sedang bergelut.

Di bawah program ini, bank pusat menyediakan pinjaman keutamaan kepada bank milik kerajaan, yang kemudiannya meminjamkan dana kepada pemaju untuk membeli tanah dari bandar dan pekan dan membina lebih banyak perumahan. Sebaliknya, kerajaan tempatan memberi subsidi kepada keluarga yang dipindahkan dari kawasan setinggan, membolehkan mereka membeli pangsapuri baharu di pasaran terbuka.

Inisiatif ini membantu memulihkan permintaan untuk hartanah, tetapi ia juga mencetuskan ledakan pembinaan, memburukkan lagi lebihan perumahan di China.

Pakar ekonomi menekankan bahawa krisis perumahan semasa adalah jauh lebih teruk, memberikan cabaran besar kepada kerajaan China dalam usaha menangani masalah kenaikan harga rumah dan lebihan bekalan.

Vu Hoang (Menurut WSJ, Reuters, AFP )

Pautan sumber