Strategi trilion dolar China untuk menangani krisis perumahan

Encik Tap menggariskan cita-cita besar untuk membelanjakan 1.4 trilion USD bagi meningkatkan peranan kerajaan untuk membina semula pasaran hartanah dan mengatasi krisis perumahan.

Pasaran hartanah China yang besar sedang bergolak, dengan harga jatuh, pemaju runtuh dan orang ramai tertanya-tanya sama ada ia masih pelaburan yang berdaya maju. Krisis itu mengheret pertumbuhan China dan membuat pelabur di seluruh dunia gementar.

Sebagai tindak balas, Presiden China Xi Jinping sedang mendorong strategi baharu untuk meningkatkan peranan negeri dalam dasar perumahan dalam pasaran yang didominasi oleh sektor swasta. Penasihat dasar yang terlibat dalam perbincangan kerajaan baru-baru ini berkata strategi itu berdasarkan dua program utama.

Seorang lelaki berjalan melepasi bangunan pangsapuri yang belum siap dibangunkan oleh China Evergrande di pinggir Shijiazhuang, wilayah Hebei, China, Februari 2024. Foto: Reuters

Salah satunya ialah kerajaan membeli projek hartanah swasta yang bermasalah dan menukarnya kepada hartanah sewa atau jualan semula. Seruan lain agar kerajaan membina lebih banyak perumahan sosial untuk keluarga berpendapatan rendah dan sederhana.

Matlamatnya adalah untuk meningkatkan bahagian perumahan binaan kerajaan untuk disewa atau dijual pada harga rendah, di bawah syarat yang ketat, kepada sekurang-kurangnya 30% daripada bekalan perumahan China, daripada 5% semasa.

Kos rancangan ini akan menjadi besar, mungkin sebanyak $280 bilion setahun dalam tempoh lima tahun akan datang, dengan jumlah kira-kira $1.4 trilion. Mereka sesuai dengan desakan Presiden Xi Jinping baru-baru ini untuk meluaskan kawalan negara ke atas ekonomi dan mengekang sektor swasta, kata pemerhati.

Pada akhir 1990-an, ketika China mula meliberalisasikan pasarannya, para pemimpinnya pada mulanya membayangkan sistem dua peringkat di mana sesetengah orang akan membeli hartanah yang dibangunkan secara persendirian manakala yang lain tinggal di perumahan sosial subsidi kerajaan.

Tetapi selama beberapa dekad, pemaju swasta seperti China Evergrande telah berkembang dengan pesat dan semakin menguasai pasaran China. Hari ini, lebih daripada 90% isi rumah Cina memiliki rumah mereka, berbanding kira-kira 66% di AS.

Peralihan kepada pemilikan rumah persendirian telah mencipta kekayaan yang besar di China. Tetapi ledakan dalam pasaran hartanah juga telah mewujudkan gelembung hutang, menaikkan harga dan menafikan banyak keluarga muda rumah impian mereka.

Ketika pasaran jatuh tahun lalu berikutan kempen kerajaan selama bertahun-tahun untuk mengekang pelaburan hartanah yang berlebihan, ahli ekonomi di dalam dan di luar China menggesa Beijing mengambil langkah lebih tegas untuk menyusun semula sektor itu.

Terdapat berjuta-juta pangsapuri kosong di seluruh China dan banyak bangunan yang belum siap memerlukan sokongan kewangan untuk disiapkan.

Pada persidangan pada Disember tahun lalu, Encik Xi menjelaskan bahawa keutamaan untuk 2024 adalah untuk mempercepatkan pembangunan "model baharu" untuk sektor hartanah, yang banyak memberi tumpuan kepada perumahan mampu milik yang disediakan kerajaan, menurut seseorang yang biasa dengan perkara itu.

Penasihat dasar berkata Presiden Xi percaya hartanah, yang telah memacu pertumbuhan China selama bertahun-tahun dan pada satu ketika menyumbang kira-kira satu perempat daripada keluaran dalam negara kasar (KDNK), tidak lagi akan memainkan peranan yang begitu besar dalam ekonomi.

Pada pandangannya, terlalu banyak kredit telah digunakan untuk spekulasi hartanah, menambahkan risiko kepada sistem kewangan, melebarkan jurang antara kaya dan miskin dan mengalihkan sumber daripada sektor "ekonomi sebenar" seperti pembuatan dan teknologi tinggi, yang dilihat oleh pemimpin China sebagai strategik penting dalam persaingan mereka dengan Amerika Syarikat.

Dalam beberapa cara, rancangan Encik Xi akan mengembalikan pasaran perumahan China ke akarnya. Beberapa dekad yang lalu, di bawah Mao Zedong, negara China mengawal pasaran hartanah, dengan kebanyakan orang tinggal di rumah yang disediakan oleh unit kerja mereka.

Dalam perbincangan dasar dalaman, Naib Perdana Menteri China He Lifeng, salah seorang pembantu Encik Xi yang paling dipercayai, berhujah bahawa penglibatan negara yang lebih besar akan membantu kerajaan menyerap lebihan bekalan perumahan, meletakkan harga di bawah harga rumah, dan membantu melindungi bank daripada ratusan bilion dolar dalam penurunan nilai jika pasaran terus merosot.

Tarikan lain, kata penasihat, ialah menukar lebih banyak harta persendirian kepada perumahan subsidi kerajaan untuk disewa atau dijual boleh membantu memajukan matlamat Encik Xi untuk "kemakmuran bersama."

Presiden China Xi Jinping memeriksa kompleks perumahan sewa subsidi kerajaan di Shanghai pada November 2023. Foto: Xinhua

Strategi baharu itu telah mendapat lebih banyak tarikan berikutan arahan kerajaan yang dikenali sebagai Dokumen 14, yang dikeluarkan Oktober lalu. Ia menyeru untuk menambah kira-kira 6 juta unit rumah mampu milik di 35 bandar raya dengan lebih daripada 3 juta orang dalam tempoh lima tahun akan datang.

Dokumen itu tidak memberikan banyak butiran tentang bagaimana rancangan itu akan dilaksanakan, tetapi menekankan bahawa kerajaan akan meletakkan sekatan ke atas siapa yang boleh membeli hartanah milik kerajaan dan melarangnya daripada diniagakan di pasaran terbuka.

Bank Rakyat China (PBOC) telah memperuntukkan kira-kira $70 bilion untuk diagihkan kepada tiga bank dasar utama, Bank Pembangunan China, Bank Eksport-Import China dan Bank Pembangunan Pertanian China, bagi membantu melaksanakan strategi tersebut.

Bank Pembangunan China mendedahkan pada Disember 2023 bahawa ia telah menyediakan talian kredit bernilai hampir $28.4 juta kepada bandar Fuzhou untuk membina projek perumahan mampu milik. Sebaik sahaja siap, dijangka pada 2026, projek itu akan mempunyai kira-kira 701 rumah yang dijual pada harga diskaun kepada keluarga berpendapatan rendah.

Bank itu juga memberikan pinjaman lebih daripada $1.4 juta kepada kerajaan Hunan untuk membangunkan perumahan sosial di daerah dalam bandar.

Pada awal Januari, PBOC dan Pihak Berkuasa Penyeliaan Kewangan Negara mengeluarkan garis panduan baharu yang menjanjikan sokongan kewangan untuk hartanah sewa bersubsidi kerajaan. Garis panduan itu berkata pembiayaan negeri akan membantu "memulihkan bekalan perumahan sedia ada."

Naib Perdana Menteri He Lifeng membentangkan beberapa rancangan kerajaan kepada wakil perniagaan AS ketika beliau melawat San Francisco November lalu bersama Presiden Xi.

Semasa pertemuan di luar sidang kemuncak Presiden Xi dengan Presiden AS Joe Biden, naib perdana menteri China memberi tumpuan terutamanya kepada rancangan perumahan subsidi kerajaan, menjelaskan kepada eksekutif AS bahawa ia akan membantu orang di bandar-bandar besar untuk membeli rumah, menurut sumber yang biasa dengan perkara itu.

Perbincangan itu mencadangkan pemimpin China bimbang tentang bagaimana pelabur asing melihat tindak balas kerajaan terhadap masalah perumahan, dan mereka telah membuang saham dan bon China dalam beberapa bulan kebelakangan ini.

Bagaimanapun, Encik Ha tidak menyebut langkah-langkah yang telah didesak oleh ramai bankir dan pelabur asing untuk diambil oleh kerajaan China, seperti penstrukturan semula pemaju hartanah swasta yang bermasalah atau menyiapkan berjuta-juta rumah yang telah dibayar oleh rakyat China tetapi belum dihantar kerana pemaju menghadapi masalah kewangan.

Tabung Kewangan Antarabangsa (IMF) berkata tugas paling mendesak Beijing adalah untuk menghasilkan pelan komprehensif untuk membantu pemaju yang bergelut menyusun semula hutang mereka dan memaksa bank dan pihak berkepentingan lain menerima kerugian. Walaupun menyakitkan, langkah sedemikian akan membantu memulihkan keyakinan orang ramai terhadap pasaran.

Tetapi penasihat dasar yang terlibat dalam perbincangan berkata Beijing tetap enggan memberikan sokongan mudah tunai secara langsung kepada pemaju kerana bimbang akan meningkatkan semula gelembung perumahan yang cuba dikempiskan oleh Encik Xi.

Pembelian hartanah kerajaan China dan penukaran kepada pangsapuri sewa menimbulkan isu rumit, termasuk sama ada kerajaan perlu membayar pada nilai pasaran, kata pemerhati. Ia juga tidak jelas apa yang berlaku jika pemilik tidak mahu menjual.

Pakar ekonomi menyatakan bahawa membina perumahan sosial baharu akan lebih mudah dan akan membantu meningkatkan industri pembinaan. Tetapi ini juga bermakna menambah bekalan perumahan pada masa penduduk China semakin berkurangan. IMF meramalkan bahawa permintaan asas China untuk perumahan baharu akan jatuh hampir 50% dalam dekad akan datang.

Michael Pettis, seorang profesor kewangan di Universiti Peking, berkata bahawa jika kerajaan meningkatkan dengan ketara bekalan rumah mampu milik, ia akan dipindahkan kepada isi rumah miskin, "sesuatu yang sangat diperlukan oleh China."

Ia akan membantu orang ramai berbelanja lebih untuk perkara lain, katanya, tetapi masih terlalu awal untuk menyatakan bagaimana rancangan itu akan berlaku.

Zhiwu Chen, seorang profesor kewangan di Universiti Hong Kong, lebih skeptikal, membandingkan strategi perumahan baharu China dengan cara Beijing menggunakan dana negara untuk membeli saham untuk cuba menyokong pasaran saham yang merosot.

Usaha sedemikian sering gagal untuk mengukuhkan pasaran secara mampan, kata Chen. Membelanjakan wang untuk membeli projek hartanah yang bermasalah tidak akan berkesan memandangkan cabaran demografi negara dan lebihan bekalan.

Beliau menambah bahawa strategi itu juga boleh menimbulkan persoalan yang tidak selesa tentang ekuiti sosial. Negara membeli hartanah daripada pemaju apabila pasaran lemah bermakna menggunakan sumber negara untuk memberi subsidi kepada sesetengah orang manakala yang lain tidak.

"Ia menjadi masalah pengagihan kekayaan," kata Chen. “Bukan semua orang di China memiliki berbilang apartmen dan tidak bersedia untuk menjual.”

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, beberapa bandar raya China, seperti Zhengzhou di tengah China dan Suzhou, dekat Shanghai, telah melancarkan program mereka sendiri untuk membeli beribu-ribu hartanah yang tidak terjual daripada pemaju dan kemudian menukarnya kepada perumahan mampu milik untuk keluarga berpendapatan rendah.

Program sedemikian membantu menyerap lebihan perumahan, tetapi juga memberi lebih tekanan kepada kewangan tempatan, kata pakar ekonomi.

Satu lagi usaha ketara ke arah perumahan sosial ialah inisiatif "pembersihan kawasan kumuh" yang dilancarkan hampir sedekad yang lalu, apabila pasaran hartanah China juga bergelut.

Di bawah program itu, bank pusat itu menyediakan pembiayaan keutamaan kepada bank milik kerajaan, yang kemudiannya meminjamkan wang kepada pemaju untuk membeli tanah dari bandar dan pekan serta membina lebih banyak perumahan. Sebagai balasan, kerajaan tempatan memberi subsidi wang untuk keluarga yang dipindahkan dari kawasan setinggan, membolehkan mereka membeli pangsapuri baharu di pasaran terbuka.

Inisiatif itu membantu memulihkan permintaan untuk hartanah, tetapi mencetuskan ledakan pembinaan yang memburukkan lagi kelebihan perumahan China.

Pakar ekonomi menegaskan bahawa krisis perumahan sekarang adalah lebih serius, menyebabkan kerajaan China menghadapi cabaran besar dalam usaha menyelesaikan masalah harga rumah dan lebihan bekalan.

Vu Hoang (Menurut WSJ, Reuters, AFP )

Pautan sumber: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html