'Pemain baru' dalam pasaran hartanah

'Pemain baharu' itu bukan sebuah syarikat, sebaliknya polisi yang bertujuan mewujudkan bekalan perumahan yang sesuai dengan kuasa beli rakyat. Jika dilaksanakan dengan baik, ia boleh mengubah keadaan pasaran hartanah yang tidak munasabah dalam masa terdekat.

Kawasan perumahan sosial Thang Long Green City, di kawasan bandar baharu Kim Chung, Hanoi - Foto: B.NGOC

"Pemain baru" mempunyai banyak "barangan" di tangan. Iaitu, menetapkan sasaran khusus untuk membina perumahan sosial kepada setiap lokaliti untuk mencapai matlamat 1 juta unit perumahan sosial; mereka bentuk model sampel untuk dibina secara pukal dan meningkatkan keuntungan untuk menggalakkan perniagaan membina perumahan sosial.

Pada bulan Mac, kita mesti menubuhkan dana perumahan negara, dan terdapat beberapa siri dasar untuk menghapuskan kesukaran untuk projek hartanah yang menghadapi masalah undang-undang...

Sumber: Kementerian Pembinaan - Grafik: T.DAT

Realiti yang menyedihkan: harga pangsapuri terus meningkat

Permintaan untuk perumahan adalah terlalu tinggi manakala bekalan terhad, terutamanya daripada projek perumahan komersial kelas pertengahan, mewah dan mewah, mendorong harga pangsapuri jauh melebihi nilai sebenar mereka.

Menurut rekod Tuoi Tre di projek perumahan sosial NHS Trung Van (daerah Nam Tu Liem, Hanoi), terdapat perbezaan besar antara harga jualan pangsapuri perumahan sosial dan pangsapuri komersial di bangunan yang sama.

Walaupun harga jualan perumahan sosial di bangunan NHS Trung Van diumumkan oleh Jabatan Pembinaan Hanoi pada Mei 2023 pada kira-kira 19.5 juta VND/ ^m2 , harga jualan dana pangsapuri komersial (kira-kira 20% daripada jumlah bilangan pangsapuri dalam projek) ditawarkan untuk dijual pada 60 - 70 juta VND/ ^m2 .

Dalam projek yang sama dan dengan infrastruktur dan kualiti pembinaan yang sama, harga jualan pangsapuri komersial adalah 3 kali lebih tinggi daripada harga jualan pangsapuri perumahan sosial.

Begitu juga, harga jualan projek perumahan sosial Udic Ecotower Ha Dinh (yang Udic Infrastructure Development Investment Corporation baru sahaja memulakan pembinaan di plot N01, kawasan bandar baharu Ha Dinh, komune Tan Trieu, daerah Thanh Tri, Hanoi) telah diumumkan oleh Jabatan Pembinaan Hanoi pada Februari 2025 pada kira-kira 25 juta VND/ ^{02 m} , harga sewa. /bulan, harga pajakan beli 390,000 VND/ ^m2 /bulan.

Sementara itu, harga jualan pangsapuri komersial di kawasan jiran dengan infrastruktur sosial yang sama dan sambungan trafik seperti Eco Green City, bangunan D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung sedang diiklankan untuk dijual dari 55 - 75 juta VND/ ^m2 .

Situasi di atas menunjukkan kelemahan pasaran perumahan semasa. Harga perumahan sosial yang dikawal oleh Negara (dengan margin keuntungan pelabur sebanyak 10%) dikekalkan pada tahap yang mampu dimiliki oleh majoriti rakyat berpendapatan sederhana dan rendah (kira-kira 20 - 25 juta VND/ ^m2 ), manakala harga perumahan komersial (kerana kekurangan) bergantung kepada harga tawaran pemilik projek, yang melonjak sehingga paras tidak normal VND/ ⁷² juta 5 (daripada 72 juta) tidak jauh berbeza.

Situasi harga pangsapuri yang sentiasa meningkat juga mendorong harga pangsapuri yang telah digunakan selama 5-10 tahun, dengan kemudahan yang tidak berubah atau malah terdegradasi, meningkat sebanyak 1.5-2 kali ganda pada tahun 2024.

Kawasan perumahan sosial NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) - Foto: BN

Banyak pangsapuri untuk dijual, adakah harga akan terus naik?!

Kerajaan telah meminta kementerian dan sektor berkaitan menyelesaikan penubuhan tabung perumahan negara menjelang Mac 2025 untuk meningkatkan bekalan perumahan sosial dan perumahan komersial kos rendah secara mendadak, sesuai untuk pendapatan majoriti rakyat berpendapatan sederhana dan rendah, dan pekerja taman perindustrian.

Ramai pakar percaya bahawa penubuhan dana perumahan negara bersama-sama dengan beberapa siri penyelesaian untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial akan membantu meningkatkan bekalan rumah mampu milik pada masa akan datang, sekali gus membentuk semula pasaran perumahan dan mengurangkan harga rumah pada tahun-tahun akan datang.

Encik Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam - berkata bahawa penubuhan dana perumahan nasional dalam jangka panjang akan mewujudkan kestabilan pasaran, dan memenuhi keperluan minimum perumahan rakyat, tetapi ia akan mengambil masa untuk memiliki bekalan perumahan.

Walau bagaimanapun, dalam jangka pendek, maklumat mengenai penubuhan dana perumahan negara akan mewujudkan keyakinan pasaran, dan pekerja serta rakyat berpendapatan rendah akan percaya bahawa akan ada rumah mampu milik untuk dibeli.

Menurut Profesor Madya Dr Nguyen Quang Tuyen - Naib Pengerusi Lembaga Universiti Undang-Undang Hanoi, Kerajaan telah mengenal pasti dengan betul kecacatan pasaran hartanah, iaitu bekalan terlalu rendah berbanding permintaan. Sebelum ini, Negeri hanya mengeluarkan polisi, tetapi pertambahan bekalan bergantung kepada pelabur, maka tiada dana untuk jualan rumah kos rendah kepada rakyat.

Kerajaan kini memperuntukkan perbelanjaan perumahan sosial tahunan kepada lokaliti; jika dilaksanakan dengan tegas, bekalan pasti akan meningkat. Ini juga merupakan penyelesaian yang dilaksanakan oleh banyak negara.

"Penyelesaian itu akan memberi kesan dan mengawal selia pasaran, mengurangkan ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan. Adalah penting untuk melaksanakannya dengan ketat. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk menjadikan pasaran telus, mempunyai sistem data lengkap mengenai hartanah, mengetahui berapa banyak rumah yang dimiliki seseorang dan perlu menggunakan alat kawal selia seperti cukai hartanah," tegas Encik Tuyen.

Penyewa memindahkan perabot ke dalam bangunan pangsapuri di Le Van Luong Street, Daerah Nha Be, Bandar Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

Bandar Raya Ho Chi Minh bercadang untuk menubuhkan tabung simpanan perumahan sosial

Menurut projek pelaburan untuk membina sekurang-kurangnya 1 juta pangsapuri perumahan sosial untuk rakyat berpendapatan rendah dan pekerja taman industri dalam tempoh 2021 - 2030, Ho Chi Minh City diberi sasaran untuk membangunkan hampir 70,000 unit perumahan sosial menjelang 2030. Daripada jumlah itu, dalam tempoh 2021 - 20,025, akan dibina dalam tempoh 2021 - 2025, 2026 - 2030, kira-kira 44,000 unit akan dibina.

Untuk mempunyai modal perlaksanaan, banyak cara diperlukan, antaranya menggembleng tenaga daripada subjek yang layak membeli perumahan sosial melalui potongan gaji daripada subjek tersebut yang tidak ada mekanisme pelaksanaannya.

Oleh itu, penyelidikan untuk menubuhkan Dana Simpanan Perumahan Sosial (serupa dengan model Singapura) bertujuan untuk memaksimumkan sumber sosial, mewujudkan kesedaran tentang simpanan kewangan untuk perumahan bagi mereka yang memerlukan, dan pada masa yang sama menguruskan kumpulan orang ini dan kawasan projek tertentu.

Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh telah mencadangkan agar Kerajaan membenarkan penubuhan Dana Simpanan Perumahan Sosial tempatan. Setelah diluluskan oleh Kerajaan, Jawatankuasa Rakyat Bandaraya akan menyelaraskan dengan Kementerian Kewangan dan Kementerian Pembinaan untuk menyatukan model operasi ini.

Rujuk model Singapura

Pham Phuong Nam, pensyarah Fakulti Sumber Asli dan Alam Sekitar Universiti Kebangsaan Pertanian Vietnam berkata, penubuhan tabung perumahan negara untuk membangunkan perumahan kos rendah di bandar-bandar besar adalah mendesak untuk mewujudkan keadaan bagi rakyat berpendapatan rendah untuk mempunyai tempat tinggal. Model pembangunan dana boleh merujuk kepada Kumpulan Wang Simpanan Pusat (CPF) Singapura.

Dana ini telah ditubuhkan pada tahun 1955, dan digunakan terutamanya untuk tujuan menyediakan pinjaman untuk perumahan sosial. Semasa ia mula ditubuhkan, kadar caruman adalah 10% daripada gaji bulanan (5% untuk setiap pekerja dan majikan). Pada masa ini, majikan dan pekerja berpendapatan rendah serta penjawat awam mesti menyumbang gaji bulanan mereka kepada CPF pada kadar 17%/bulan dan 20%/bulan, masing-masing. CPF menyediakan pinjaman sehingga 90% daripada nilai rumah pada kadar faedah yang sangat rendah dan dibayar secara ansuran selama 25-30 tahun.

Sebagai tambahan kepada CPF, Lembaga Perumahan dan Pembangunan Singapura juga menyediakan pinjaman gadai janji kepada pembeli rumah berpendapatan rendah bersamaan 80% daripada nilai rata untuk tempoh pinjaman maksimum 55 tahun tolak umur peminjam atau 30 tahun, yang mana terdahulu.

Selain itu, bagi membolehkan rakyat membeli rumah, kerajaan perlu menyediakan pinjaman supaya rakyat hanya perlu membelanjakan kurang daripada 20% daripada pendapatan bulanan mereka untuk membayar rumah. Pinjaman perumahan swasta disediakan oleh bank perdagangan dan institusi kewangan lain.

Untuk mengawal selia pasaran perumahan, mengawal kenaikan harga rumah dan mengehadkan spekulasi, Kerajaan Singapura telah menggunakan banyak langkah berkesan seperti mengurangkan tempoh pinjaman maksimum untuk pembelian rumah, mengehadkan nilai pinjaman, meningkatkan cukai ke atas pembeli hartanah...

Kejayaan dasar pembangunan pasaran perumahannya telah menjadikan Singapura sebagai salah satu negara yang mempunyai kadar pemilikan rumah tertinggi di dunia (pada masa ini lebih 90%).

"Negeri mempunyai peranan yang sangat penting. Ia adalah perlu untuk segera mengeluarkan peraturan khusus untuk pembangunan rumah mampu milik, pada masa yang sama melaksanakan, memantau dan menyelesaikan segera isu yang timbul semasa proses pelaksanaan.

Pelabur swasta, difahamkan sebagai pelabur, juga perlu digalakkan untuk mengambil bahagian dalam membangunkan dana perumahan ini dengan dasar sokongan khusus, terutamanya dasar kewangan dan tanah,” kata Encik Nam.

Sumber: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm